Recientemente se han publicado muchas cifras alarmantes sobre el mercado inmobiliario de Israel, pero una de las más alarmantes se refiere al mercado de alquiler de viviendas. Según la Oficina Central de Estadísticas, el índice de servicios de vivienda, que refleja la variación de los precios de alquiler, registra incrementos mensuales promedio superiores al 0,5%. Cuando a esta cifra se suma el hecho de que la industria de los alquileres a largo plazo está muriendo y que los inversores privados están vendiendo los apartamentos que poseen, el panorama parece sombrío. Más allá de los datos alarmantes, lo más discordante de este mercado es que el gobierno está postergando el tratamiento del problema emergente.
Hoy, más que nunca, el mercado de alquiler necesita ser examinado desde una perspectiva macroeconómica general, ya que el alquiler también es un factor importante en el Índice de Precios al Consumidor – que comprende alrededor de una cuarta parte del índice – y el índice de servicios de vivienda ha aumentado un 6,7% respecto el año pasado, por encima de la tasa de inflación general del 5%.
En la primera década de los 2000, el Estado no se involucró en el sector del alquiler, mientras que desde las protestas sociales de 2011 ha estado trabajando para restringir la participación de los inversionistas en el mercado.
Las medidas tomadas por el gobierno siguieron al rápido aumento de los precios de la vivienda a fines de la década de 2000, cuando los precios de los apartamentos aumentaron más del 50 % en 3 años. Luego, el gobierno intentó algunos pasos rápidos para reducir los precios de los apartamentos.
Los inversores se van, pero los precios de la vivienda no bajan
La teoría formulada en 2011 por el Ministerio de Hacienda, bajo la dirección del entonces ministro de Hacienda, Yuval Steinitz, era que los precios de los apartamentos aumentaron debido a la falta de oferta de vivienda. Se afirmó que los inversionistas estaban compitiendo con las parejas jóvenes por los apartamentos y, dado que tenían más medios, compraban los apartamentos a precios más altos.
En aquellos días, los inversores eran realmente dominantes en el mercado y constituían más del 25% de todo el mercado. Así que la teoría sonaba lógica y tenía otras ventajas. Tuvo un beneficio político que desplazó la culpa de los fuertes aumentos de precios de los posibles fracasos gubernamentales a los «inversores codiciosos». La solución también fue relativamente fácil de implementar, ya que principalmente requería aumentar los impuestos inmobiliarios para los inversores.
El Ministerio de Hacienda implementó una serie de medidas destinadas a hacer que la compra de apartamentos no valiera la pena para los inversores, aumentando el impuesto de adquisición al comprar el apartamento y cancelando los beneficios del impuesto de mejora al venderlo. Al mismo tiempo, figuras del gobierno usaron un lenguaje duro para condenar a los inversionistas.
Este fue el caso de Steinitz, así como de su sucesor Yair Lapid, quien volvió a subir los impuestos, sintiendo que Steinitz no los había subido lo suficiente. La proporción de inversores en el mercado de inversores cayó, pero los precios de los apartamentos siguieron aumentando.
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Luego vino Kahlon pero los precios continuaron subiendo.
En 2015, Moshe Kahlon se convirtió en ministro de Hacienda. Hizo exactamente lo que habían hecho Steinitz y Lapid, sólo que con más fuerza. Elevó el impuesto de compra para los inversores al 50%, lo que hizo que el papel de los inversores en el mercado se redujera aún más.
Pero Kahlon no se conformó con eso y culpó repetidamente a los inversionistas por hacer subir los precios. Trató de promulgar una nueva legislación sobre impuestos más altos para los propietarios con allí o más propiedades, que fue anulada por la Corte Suprema.
Sin embargo, los inversores entendieron de dónde soplaba el viento. En un entorno de altos impuestos y posibles nuevos impuestos y bajo el implacable ataque de los políticos, comenzaron a vender propiedades. Durante el mandato de Kahlon como ministro de Hacienda entre 2016 y 2020, los inversores vendieron miles de apartamentos más de los que compraron.
Sin embargo, el plan del gobierno fracasó. Salvo una brevísima caída de los precios entre finales de 2017 y finales de 2018, los precios de la vivienda siguieron aumentando. Aunque sacar a los inversores del mercado tuvo éxito en gran medida, los resultados en la práctica mostraron que la teoría de que los inversores estaban elevando los precios era incorrecta, y esto ha tenido consecuencias nefastas para el mercado de alquiler.
El alquiler a largo plazo no es relevante actualmente
Kahlon y sus sucesores se absolvieron de la necesidad de hacer frente al mercado de alquiler actual cuando se les ocurrió la idea de animar a empresas y fondos a entrar en el campo de los alquileres a largo plazo. Este trata de resolver los problemas de hoy con las soluciones de mañana, que solo comenzarán a influir en el mercado cuando se hayan construido más de 100.000 apartamentos de este tipo. Este día no llegará hasta dentro de al menos una década, por lo que no es relevante para los problemas del mercado de alquiler actual.
A fines de 2020, el entonces ministro de Finanzas, Israel Katz, decidió reducir el impuesto a las compras para los inversores. Los inversores volvieron al mercado y compraron unos 5.000 apartamentos, que se sumaron a la cartera de apartamentos alquilados. Los precios de los apartamentos comenzaron a subir al mismo tiempo, probablemente independientemente de este paso.
El sucesor de Katz, Avigdor Liberman, asumió el cargo en un período de aumento acelerado de los precios de la vivienda, por lo que lo primero que hizo fue aumentar el impuesto sobre las compras a los niveles de los días de Kahlon. El resultado: en 2022, se retiraron más de 6100 apartamentos del inventario de apartamentos en alquiler. El actual Ministro de Finanzas, Bezalel Smotrich, no ha cambiado el impuesto a las compras y durante su corto mandato en enero y febrero de este año, más de 600 apartamentos adicionales se sacaron del mercado de alquiler.
El efecto de todo esto en las subidas de precios de los pisos ha sido nulo, y no por casualidad. El mercado de apartamentos de inversión en los últimos años no es similar al anterior al período Kahlon. Si antes se podía argumentar que los inversores perjudicaban la oferta de pisos para el resto del mercado y especialmente para las parejas jóvenes, hoy este argumento está desapareciendo, porque los inversores venden más pisos de los que compran, es decir, contribuyen a la oferta de viviendas. apartamentos No solo eso. Los fuertes aumentos en el precio de la vivienda de 2021-2022 ocurrieron después de que Liberman aumentó el impuesto a las compras y los inversores abandonaron el mercado una vez más.
Los datos muestran que el manejo del gobierno ha sido erróneo
Los datos refutan toda la forma de pensar que guía el manejo del gobierno del mercado de apartamentos de inversión, pero aún hoy no parece que nadie en el Ministerio de Hacienda se atreva a cuestionar o reexaminar la corrección de esta teoría, y el precio siendo pagado por los inversionistas, aquellos en el mercado de alquiler y la economía.
Y el precio es cada vez más alto. La demanda de vivienda en alquiler está aumentando, ya que el precio de los apartamentos y las subidas de tipos de interés han provocado una menor demanda de compra de apartamentos. Y los que no compran piso recurren al mercado del alquiler. La aceleración de la industria de la renovación urbana también contribuye a un aumento significativo de la demanda de alquiler, por parte de los inquilinos desalojados. Sin embargo, el gobierno aún ignora este mercado y dedica la mayor parte de su tiempo a lidiar con los precios de los departamentos.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 1 de mayo de 2023.
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