Este artículo es parte de la serie Home School de Global News, que brinda a los canadienses los conceptos básicos que necesitan saber sobre el mercado inmobiliario y que no se enseñaron en la escuela.
Los costos de endeudamiento están comenzando a caer después del primer recorte de tasas de interés del ciclo por parte del Banco de Canadá, lo que ha estimulado la especulación en todos los rincones del mercado inmobiliario sobre cómo reaccionarán los compradores y vendedores.
El recorte de un cuarto de punto del Banco de Canadá a principios de este mes marca un punto de inflexión para el mercado inmobiliario, que se ha enfriado significativamente desde el frenesí de la era de la pandemia que vio cómo las tasas de interés bajísimas abrieron la puerta a una nueva cosecha de compradores.
El ciclo de alzas de tasas que siguió dejó fuera a muchos posibles compradores que no podían calificar o estaban esperando a ver cómo se establecían los precios de las viviendas antes de lanzarse al mercado.
Clay Jarvis, experto en bienes raíces de NerdWallet Canada, dice a Global News que la idea de “sincronizar el mercado” generalmente hace que los compradores “inteligentes y experimentados” intenten capitalizar la caída de los precios de las viviendas en un período tranquilo, adelantándose a la prisa por conseguirlas. el mejor trato con poca competencia.
De hecho, muchos mercados inmobiliarios en todo el país se han desacelerado esta primavera, según mostraron los datos de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces publicados a principios de esta semana. Los conocedores de CREA dijeron que la cuestión que determinará qué tan ocupado será el resto del año se reduce a qué tan lejos y qué tan rápido avance el ciclo de flexibilización del Banco de Canadá.
Las encuestas de Ipsos realizadas exclusivamente para Global News lo respaldan. Entre los no propietarios encuestados después del recorte de tasas del banco central este mes, alrededor del 63 por ciento dijo que necesitarían ver más flexibilización antes de salir de la banca y entrar al mercado.
Pero Davelle Morrison, corredora de bienes raíces de Bosley Real Estate en Toronto, dice que los compradores que están esperando su tasa hipotecaria ideal podrían estar perdiendo oportunidades de conseguir un mejor trato en el mercado más lento de hoy.
Cuando las tasas de interés sigan bajando, Morrison dice que es probable que más compradores regresen al mercado. Eso intensifica la competencia por los listados disponibles e incluso podría hacer que las guerras de ofertas sean más comunes, dice, un entorno que podría hacer que aumente el valor de las viviendas.
Morrison dice que los canadienses deberían sopesar tanto la tasa hipotecaria a la que pueden calificar como el precio de compra, pero no necesariamente de manera equitativa. Los compradores de vivienda sólo tienen una oportunidad de liquidar el precio de compra de su propiedad, señala, pero renovarán su tasa hipotecaria varias veces durante la vigencia del préstamo.
“Yo sugeriría a algunas de esas personas que están esperando al margen, como dicen, que se casen con la casa, pero fechen el precio”, dice Morrison.
Pagar una tasa más alta por adelantado y, con suerte, renovar algo más barato dentro de unos años podría valer la pena si puedes conseguir un condominio de nivel básico por $600,000 en lugar de $700,000 cuando los costos de endeudamiento bajen, ofrece como ejemplo. .
Las realidades financieras siguen siendo una barrera
Por supuesto, poder cronometrar el mercado supone, en primer lugar, que un posible comprador puede calificar.
Jarvis dice que si bien algunos propietarios podrían estar debatiendo si es un buen momento para comprar una casa, para muchos, «la verdadera barrera sería financiera».
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La calificación para una hipoteca tiene en cuenta el historial crediticio de una persona, el tamaño de su pago inicial y sus niveles de ingresos.
Un recorte de un cuarto de punto porcentual no cambiará la aritmética para los canadienses que anteriormente no podían calificar para una hipoteca, explica Jarvis, porque las decisiones sobre las tasas de política del Banco de Canadá impactan directamente las hipotecas de tasa variable en el mercado.
Pero las tasas variables en el mercado siguen estando muy por encima del seis por ciento en muchos casos, mientras que las hipotecas a tasa fija suelen ser al menos un punto porcentual más bajas. Cuando se trata de calificar para una hipoteca y pasar la prueba de estrés, en este momento los compradores de vivienda califican a tasas dos puntos porcentuales por encima de las tasas de contrato.
Eso significa calificar para tasas de al menos ocho por ciento para hipotecas de tasa variable, o más cercanas al siete por ciento en el caso de algunas tasas fijas.
Jarvis dice que para los compradores de vivienda por primera vez que buscan calificar, tiene más sentido considerar la ruta de tasa fija en este momento debido a ese listón más bajo.
Pero señala que el mercado de tipos de interés fijos no está tan estrechamente vinculado a las decisiones del Banco de Canadá. Más bien, las hipotecas fijas tienen precios fuera del mercado de bonos, que obtiene sus tasas de las apuestas sobre la trayectoria de las tasas del banco central. El mercado de bonos puede bajar en respuesta no sólo a los recortes de tasas del Banco de Canadá, sino también a las expectativas del mercado basadas en datos de inflación o incluso el tono de las autoridades del banco central que discuten sus perspectivas.
Hanif Bayat, director ejecutivo del sitio comparador Wowa.ca, dice a Global News que ha habido cierta flexibilización en las tasas hipotecarias fijas en medio del inicio del ciclo de flexibilización del Banco de Canadá.
Desde principios de junio, el rendimiento de los bonos de referencia a cinco años del Gobierno de Canadá (el que informa las tasas ofrecidas en las hipotecas fijas a cinco años) ha caído casi medio punto porcentual.
Bayat dice que algunos de los principales prestamistas de Canadá han comenzado a aliviar sus ofertas de tasa fija en respuesta, pero advierte que los movimientos aquí son más graduales que los recortes del Banco de Canadá.
Cuando las hipotecas a tasa fija hayan bajado lo suficiente como para que los canadienses califiquen para el tamaño de la hipoteca que necesitan y un costo de mantenimiento mensual que puedan manejar, Jarvis dice que sólo será cuestión de tiempo antes de que la competencia se intensifique en el mercado inmobiliario canadiense.
Una encuesta de Ipsos de principios de mes mostró que el seis por ciento de los no propietarios encuestados dijeron que las tasas de interés tendrían que bajar menos de un punto porcentual para que consideraran comprar una propiedad. Uno de cada cuatro dijo que necesitaría ver recortes de entre uno y 3,99 puntos porcentuales para entrar al mercado, mientras que el 10 por ciento dijo que necesitaba caídas más pronunciadas para que la propiedad de vivienda fuera una posibilidad.
“Tan pronto como la gente decida, bueno, que las tarifas son lo suficientemente bajas como para que yo pueda ir, ellos se irán. Y una vez que lo hagan, aumentará la competencia”, afirma Jarvis.
“Tal vez no hasta el punto que hemos visto en los últimos años (ciertamente no durante la pandemia), pero una vez que la barrera de entrada caiga para todos, ¿por qué la gente esperaría?”
¿Subirán los precios a medida que bajen las tasas?
Bayat, sin embargo, no está convencido de que los próximos recortes de tasas necesariamente hagan que la demanda y, por extensión, los precios aumenten.
Admite que ha habido casos pasados de aceleraciones de precios después de recortes de tasas, en particular la pandemia de COVID-19, cuando los precios de las viviendas se dispararon cuando los compradores inundaron el mercado con tasas hipotecarias baratas.
Pero Bayat explica que eso sólo fue posible gracias a los ingresos relativamente estables de los hogares durante la recuperación de la pandemia, respaldados por un sólido paquete de estímulo fiscal de los gobiernos.
Hoy, sin embargo, el ciclo de flexibilización de las tasas de interés del Banco de Canadá se produce en medio de señales de debilidad en la economía canadiense.
«Hay un factor que está adquiriendo cada vez más importancia: el mercado laboral», explica Bayat.
La tasa de desempleo ha llegado al 6,2 por ciento a nivel nacional y es aún más alta en algunas ciudades como Toronto, donde la tasa de desempleo en mayo aumentó al 7,9 por ciento a nivel local.
Ante las expectativas de los observadores del mercado de que la economía seguirá débil y el desempleo podría aumentar en los próximos meses, Bayat sostiene que la demanda en el mercado inmobiliario seguirá siendo limitada si los canadienses ven afectados sus ingresos.
Otro factor que afecta los precios es la disponibilidad de viviendas. Si bien Canadá ha sufrido una falta estructural de oferta que mantuvo elevados los precios de las viviendas incluso durante una corrección, algunos segmentos del mercado parecen tener exceso de existencias; Bayat señala que, a mediados de junio, los listados disponibles en Toronto se encontraban en su nivel más alto en 14 años.
El camino a seguir para los precios puede variar regionalmente en Canadá, dice Bayat, dependiendo de qué sectores de la economía se vean más afectados por la actual desaceleración. Pero en algunos segmentos, como los mercados de condominios de Toronto y Vancouver, no ve que los precios aumenten rápidamente, si es que lo hacen, este año a pesar de esperar tres recortes más de tasas por parte del Banco de Canadá.
Robert Hogue, economista jefe adjunto de RBC dijo en un informe a principios de esta semana que sería necesaria una caída más “significativa” de las tasas para “desatar la gran demanda reprimida” en el mercado inmobiliario canadiense que se acumuló durante el ciclo de alzas de tasas de los últimos años.
Él también sospecha que la actividad inmobiliaria sólo se recuperará significativamente en la mayoría de los mercados en 2025.
FOMO y decisiones de vivienda
En opinión de Bayat, los posibles compradores de vivienda no necesitan precipitarse y pueden darse el lujo de esperar a que los costos de endeudamiento cubran sus necesidades financieras antes de comprar.
Jarvis está de acuerdo en que antes de permitir que el miedo a perderse algo, o FOMO, impulse la compra de una vivienda en medio de la caída de las tasas de interés, los canadienses deberían “dar un paso atrás”.
Si ser propietario de una casa es una parte fundamental de una estrategia de jubilación, por ejemplo, entonces Jarvis dice que sí, un comprador debe centrar sus objetivos en irrumpir en el mercado inmobiliario.
Aquí, un comprador debe sopesar sus realidades a corto y largo plazo: ¿comprar una casa hoy aseguraría su futuro financiero a costa de un presupuesto más ajustado durante años?
Por otro lado, si se trata de un impulso emocional (sentir que ser propietario de una vivienda es un paso necesario para «sentirse como un adulto», por ejemplo), Jarvis advierte que FOMO puede empujar a los posibles compradores a situaciones de oferta en las que ofrecen más de lo que es realista. sus objetivos.
“Lo que pasa con FOMO es que es un verdadero motivador antes de hacer algo, pero una vez que desaparece… bueno, ¿cuál es tu motivación? ¿Lo que queda?» él pide.
“Estás sopesando las emociones versus tus realidades financieras. Y creo que cuando se trata de una competencia entre esas dos dinámicas, las realidades financieras generalmente van a ganar”.
– con archivos de Anne Gaviola de Global News
