¿El fin de los programas bancarios de congelación de los pagos de hipotecas, introducidos al estallar la guerra, ha provocado un aumento en el número de hipotecas en mora? Las cifras del Banco de Israel muestran que, en octubre, el importe de los préstamos hipotecarios en mora aumentó en 250 millones de NIS hasta un nuevo máximo de 3,37 mil millones de NIS.
La guerra que estalló en octubre de 2023 causó inmediatamente graves problemas financieros a muchos hogares, especialmente aquellos en asentamientos de primera línea, o que fueron evacuados, o tenían sustentadores que servían en las reservas de las FDI.
Mientras que en los meses anteriores a la guerra los préstamos hipotecarios con atrasos de 90 días o más oscilaban entre 2.600 y 2.700 millones de NIS, en diciembre de 2023 el total alcanzó los 3.280 millones de NIS.
El Banco de Israel reaccionó rápidamente. Dos semanas después del estallido de la guerra, ordenó a los bancos comerciales y a los bancos hipotecarios que aplicaran medidas de relajación para sus clientes y los dividieran en dos grupos.
El primer grupo estaba formado por personas que vivían en un radio de 30 kilómetros de la Franja de Gaza, evacuados, familiares de primer grado de personas asesinadas, secuestradas o desaparecidas en el ataque del 7 de octubre y reservistas del ejército. El segundo grupo estaba formado por todos los demás clientes. Cuando la guerra en el norte se volvió más intensa, los residentes del norte fueron incluidos en el primer grupo.
A los del primer grupo se les ofrecieron al menos dos formas de aliviar la carga del pago de la hipoteca. El primero permitía a los prestatarios aumentar el número de pagos, de modo que el monto del pago mensual disminuía. El segundo les permitía aplazar el pago del saldo de la hipoteca y obtener un préstamo sin intereses a cuatro años que cubría el importe aplazado.
A los clientes restantes, del segundo grupo, también se les ofrecieron relajaciones, pero en peores condiciones.
El resultado inmediato de la implementación de estos programas fue que los prestatarios del segundo grupo que aprovecharon la oportunidad de congelar los pagos de las hipotecas estaban expuestos a sufrir un aumento en el pago mensual una vez que se reanudara, debido a la reducción en el número de pagos restantes hasta el total. amortización, y también debido a los costos de intereses de extender el período de la hipoteca.
Los bancos hipotecarios ampliaron los beneficios y en algunos casos no cobraron intereses por el período en que se congelaron los pagos, ni compensaron la deuda por ese período.
El resultado fue que el total de pagos de hipotecas atrasados cayó desde el máximo de diciembre de 2023 a 3.210 millones de NIS en septiembre de este año.
En este contexto, el aumento de 250 millones de NIS en octubre parece sorprendente. Representa un aumento del 8% en un mes y un aumento del 26% desde septiembre de 2023, justo antes de la guerra. Aunque la cantidad no pone en riesgo a los bancos, sí significa que alrededor de 250 hogares más no pueden hacer frente a sus pagos hipotecarios mensuales (calculados según la hipoteca media actual).
Históricamente, los atrasos en las hipotecas han sido más comunes en propiedades que cuestan hasta 1,2 millones de NIS. En octubre representaban el 67% del total.
Sin embargo, lo que destaca recientemente, incluso antes de la guerra, son las crecientes dificultades entre los compradores a precios intermedios (entre 1,2 y 2 millones de NIS) y altos (entre 2 y 4 millones de NIS).
A principios de 2023, los atrasos hipotecarios entre los compradores de inmuebles a precios intermedios representaban el 13% del total de los atrasos. En 2024, esa proporción alcanzó el 19%. Para los compradores de viviendas que cuestan entre 2 y 4 millones de NIS, la proporción de los atrasos totales fue del 6% en 2023, pero en los últimos meses ha rondado el 9%. La proporción de compradores de viviendas de lujo (4 millones de NIS o más) entre los prestatarios en mora se ha mantenido sin cambios en el 2-4%.
El problema parece estar en las personas que tomaron préstamos hipotecarios elevados para comprar viviendas, cuya situación se deterioró cuando las tasas de interés subieron en 2022-2023, y para quienes la guerra supuso un nuevo golpe, al dificultarles mantener sus pagos, con sin conexión con la residencia en zonas directamente afectadas por la guerra.
Entonces, ¿qué pasó en octubre? Al parecer, se descongelaron muchas hipotecas y algunos de los que congelaron sus pagos hace un año tienen dificultades para volver a pagarlos.
Jonathan Berliner, presidente del comité profesional de la Asociación de Asesores Hipotecarios, dijo a «Globes»: «El plan del Banco de Israel era permitir la congelación de los pagos de las hipotecas con la esperanza de que en el futuro la situación fuera mejor.
«Dejaron que la gente congelara sus hipotecas casi libremente, y les bastó con la explicación de que les resultaba difícil hacer frente a sus pagos durante la guerra, sin necesidad de más explicaciones.
«La explicación es importante, porque si la gente hubiera dicho que querían congelar su hipoteca ‘porque tengo problemas para cumplir con los pagos mensuales’, eso habría tenido que ser reportado al Banco de Israel como crédito problemático.
«Pero si no hay necesidad de dar explicaciones, es más fácil para el banco congelar la hipoteca. Así lo hicieron, y continuaron extendiendo la congelación con la esperanza de que la guerra terminara y la situación mejorara, pero eso no sucedió». y poco a poco salió a la luz la realidad de que hay personas que tienen dificultades para pagar sus hipotecas.»
Otro riesgo: préstamos globales
¿Está el mercado hipotecario desarrollando una nueva tendencia? Los datos complementarios no aclaran el panorama. La cantidad de hipotecas congeladas en octubre fue ligeramente mayor que antes de la guerra y un 60% por debajo del máximo alcanzado hace 10-11 meses. En otras palabras, la gente ya no congela tanto las hipotecas de sus herederos como antes.
Por otra parte, durante el período de guerra se ha producido un aumento de las hipotecas con amortización diferida «bala» y «globo», atribuible principalmente a ofertas financieras de promotores inmobiliarios. Estas hipotecas también crean cierto grado de incertidumbre en el mercado.
El Banco de Israel respondió: «El nivel de atrasos en las cifras de las hipotecas en Israel es bajo, tanto históricamente como en comparación internacional. Ha habido un aumento muy pequeño en el extremo, sobre el cual todavía no se puede hablar dijo si representa un aumento o una estabilidad continua. El Departamento de Supervisión Bancaria del Banco de Israel monitorea los acontecimientos todo el tiempo».
El Banco de Israel, sin embargo, analiza el sistema bancario y su resiliencia y, como se desprende de las cifras citadas, el crecimiento de los atrasos no pone en peligro al sistema, ya que el saldo de los atrasos representa el 0,6% del saldo total de los préstamos hipotecarios. En el pasado hubo años en los que la proporción de préstamos en áreas fue mayor. Lo que debería preocuparnos es la situación de los hogares, y habrá que esperar a ver cómo se sitúa la morosidad en los próximos meses para saber en qué medida está empeorando su situación.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 10 de diciembre de 2024.
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