Una barrera de entrada en algunos de los mercados inmobiliarios más caros de Canadá acaba de reducirse gracias a los nuevos cambios que afectan el panorama hipotecario del país.
La capacidad de depositar menos dinero en una hipoteca asegurada para una casa valorada en más de $1 millón será un “cambio de juego” para algunos compradores, dicen expertos en bienes raíces a Global News.
Pero el poder adquisitivo extra que obtienen los canadienses de un mayor límite hipotecario asegurado y una mayor disponibilidad de amortizaciones a 30 años variará de un hogar a otro y de un mercado a otro, advierten.
Los cambios previamente anunciados por el gobierno federal destinados a facilitar que algunos canadienses califiquen para una hipoteca entrarán en vigor el domingo.
Uno de esos cambios permitirá que todos los canadienses que se consideran compradores de vivienda por primera vez, así como aquellos que compren nuevas construcciones, puedan obtener una hipoteca asegurada con un período de amortización de 30 años, en comparación con los 25 años típicos.
Hacerlo reduce el listón para calificar para una hipoteca y reduce el tamaño de los pagos mensuales, lo que hace que los costos de mantener el préstamo hipotecario sean un poco más manejables, incluso cuando es probable que los propietarios deban más durante la vigencia de la hipoteca.
El otro cambio importante es un aumento en el precio máximo bajo el cual los canadienses pueden adquirir hipotecas aseguradas, o hipotecas con una alta relación préstamo-valor. Estas hipotecas permiten a los canadienses depositar menos del 20 por ciento por adelantado sobre el precio de compra de una vivienda, reduciendo la barrera del ahorro para los compradores.
Según las nuevas reglas, los canadienses pueden obtener una hipoteca asegurada sobre cualquier cosa con un precio de 1,5 millones de dólares o menos, frente al límite anterior de 1 millón de dólares. Eso significa que a los compradores les resultará más fácil ahorrar para una casa en algunos de los mercados más caros de Canadá, como Toronto y Vancouver, donde los valores de las propiedades habitualmente superan el millón de dólares.
Elliott Chun, agente inmobiliario de The Partners Real Estate en Vancouver, dice a Global News que el precio máximo más alto es un «cambio de juego» para sus clientes.
«Hay una sensación de optimismo por el nuevo año y por ser un mercado de primavera muy ocupado», afirma.
¿Cómo afectará a estos mercados un mayor límite de hipotecas aseguradas?
Los compradores ahora podrán comprar una casa por un valor de hasta 1,5 millones de dólares sin tener que realizar un pago inicial del 20 por ciento o más. Según las nuevas reglas, los compradores tendrán que pagar un anticipo del cinco por ciento sobre los primeros 500.000 dólares del valor de la vivienda y del 10 por ciento por el resto, hasta un millón de dólares, cuando contraten una hipoteca asegurada.
Para una casa valorada en $1.5 millones, eso reduce el requisito de pago inicial mínimo a $125,000 desde $300,000 anteriormente.
Chun explica que en un mercado como Vancouver, con 1 millón de dólares normalmente se puede comprar a un hogar un nuevo condominio de dos habitaciones en el centro de la ciudad con alrededor de 900 pies cuadrados de espacio.
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Pero elevar ese precio a 1,5 millones de dólares podría hacer que los compradores obtengan el doble de espacio con tres o cuatro dormitorios en una casa adosada o adosada, o compren en un vecindario completamente diferente.
“Esos 500.000 dólares adicionales marcan una enorme diferencia en el mercado”, afirma Chun.
«Para los compradores de hoy, especialmente las parejas o familias jóvenes que están comenzando… realmente está abriendo esa puerta».
Los posibles compradores de viviendas podrían descubrir que pueden acceder a viviendas más grandes en mercados enteros que solían ser prohibitivamente caros, según Phil Soper, director ejecutivo de Royal LePage.
Según el índice de precios de viviendas de la correduría nacional, hay 10 municipios que ahora estarán en juego para los compradores que estaban limitados por el límite de precio anterior de $1 millón.
Se espera que ciudades como Victoria y Milton, Ontario, donde el precio medio de una vivienda unifamiliar se sitúa entre 1 millón y 1,5 millones de dólares, vean más actividad en ese rango de precios como resultado de los cambios, dijo Soper a Global News a principios de este mes. .
“Estos son algunos de los cambios más importantes que se han realizado en algún tiempo”, dijo Soper.
“Así que esto es un gran problema y añadirá más leña al fuego de la recuperación”.
¿Qué significa eso para los precios?
Los cambios hipotecarios se producen tras cinco recortes consecutivos de las tasas de interés por parte del Banco de Canadá este año. Esto también está bajando el listón para calificar para los posibles compradores de vivienda, muchos de los cuales han estado marginados durante gran parte de los últimos dos años.
La perspectiva de poder permitirse un poco más, tanto con el mayor límite hipotecario asegurado como con la perspectiva de hipotecas a 30 años, ha hecho que el mercado inmobiliario de Vancouver esté más ocupado de lo habitual de cara a finales de año, dice Chun.
Está viendo que la actividad se intensifica en propiedades con precios entre $1 millón y $1,5 millones a medida que los posibles compradores se preparan para las nuevas reglas. Espera que eso haga subir los precios en la categoría.
Para aquellos con poder adquisitivo que pueden darse el lujo de hacer un pago inicial del 20 por ciento, los precios podrían incluso subir por encima del umbral de 1,5 millones de dólares en algunas propiedades, ya que los compradores que dependen del nuevo límite hipotecario asegurado tienen precios por encima de esa cantidad.
«He visto a un grupo de clientes experimentar esto ya dos veces, donde han superado esos $1,5 millones», dice.
Algunos expertos que hablaron con Global News cuando se anunciaron los cambios por primera vez en septiembre argumentaron que, si bien las medidas podrían mejorar la asequibilidad para algunos posibles compradores en el corto plazo, reducir la barrera de entrada aumentaría la competencia en el mercado, avivando así una mayor precios.
Chun recomendó a Global News que los compradores que esperan aprovechar las nuevas reglas hipotecarias no esperen la perspectiva de tasas aún más bajas por parte del Banco de Canadá, ya que una avalancha de compradores por primera vez podría llegar al mercado en la primavera.
“Siempre me gusta recordarles a mis clientes que es una gran oportunidad para salir a buscar y adelantarse a la multitud. Nadie quiere competir”, afirma.
Haga los cálculos de la hipoteca, aconseja un experto
Victor Tran, experto en bienes raíces e hipotecas de Ratesdotca, dice a Global News que si bien las nuevas reglas pueden ser interesantes para algunos compradores, los niveles de ingresos necesarios para calificar para hipotecas superiores a un millón de dólares siguen siendo prohibitivos.
«Ese es un gran obstáculo para la mayoría de la gente», afirma.
Para el comprador promedio, el cambio a una amortización a 30 años aumentará el poder de endeudamiento entre un tres y un cinco por ciento, dice Tran.
«No es mucho», dice, añadiendo que la ganancia que obtiene un individuo de amortizaciones más prolongadas depende de las calificaciones crediticias, los pasivos y los ingresos del hogar.
En términos de ahorro, Ratesdotca estima que los pagos mensuales serían aproximadamente 48 dólares menos por cada 100.000 dólares de deuda hipotecaria asumida a una tasa de interés del cinco por ciento. En una hipoteca de $700,000 bajo estas condiciones, eso significaría pagar aproximadamente $286 menos por mes que bajo una amortización típica de 25 años.
Los fundamentos para obtener una hipoteca realmente no han cambiado, dice Tran, y el límite más alto de la hipoteca asegurada en realidad simplemente acelera el proceso de ahorro, en lugar de permitir que califiquen compradores que anteriormente no habrían cumplido con los criterios.
«Ahora, permite a los compradores de vivienda por primera vez que han estado esperando ahorrar para el pago inicial del 20 por ciento ingresar al mercado antes», dice.
Pero para aquellos canadienses que pueden permitirse el lujo de pagar un 20 por ciento por adelantado, Tran generalmente recomienda hacerlo, incluso con el nuevo límite elevado.
Si bien las tasas hipotecarias aseguradas tienden a ser más bajas en comparación con los productos no asegurados, los costos totales tienden a ser más altos gracias a las primas de seguro. La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda confirmó a principios de este año que aumentará sus primas de seguro en 20 puntos básicos adicionales sobre las hipotecas que asegura con una amortización a 30 años, por ejemplo.
“Sí, su tasa de interés será un poco más alta, pero a largo plazo estará mejor”, dice Tran. «Hay que hacer cálculos».
