Los inversores están cuestionando la salud del sector inmobiliario comercial tras una serie de crisis bancarias recientes.
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Están aumentando las preocupaciones en torno a la salud del mercado inmobiliario comercial de Europa, y algunos inversores se preguntan si podría ser el próximo sector en implosionar tras la crisis bancaria del mes pasado.
Las tasas de interés más altas aumentaron el costo de los préstamos y deprimieron las valoraciones en el sector inmobiliario, que en los últimos años reinó en medio de los bajos rendimientos de los bonos.
Mientras tanto, el colapso en marzo de Silicon Valley Bank, con sede en EE. UU., y el posterior rescate de emergencia de Credit Suisse generaron temores de un llamado bucle fatal, en el que una posible corrida bancaria podría desencadenar una recesión en el sector inmobiliario.
El Banco Central Europeo advirtió a principios de este mes sobre «claros signos de vulnerabilidad» en el sector inmobiliario, citando «la disminución de la liquidez del mercado y las correcciones de precios» como razones de la incertidumbre, y pidió nuevas restricciones a los fondos de propiedad comercial para reducir los riesgos de una crisis de falta de liquidez.
Ya en febrero, los fondos europeos que invirtieron directamente en bienes raíces registraron salidas de 172 millones de libras esterlinas (215,4 millones de dólares), según datos de Morningstar Direct, un marcado contraste con las entradas de casi 300 millones de libras esterlinas observadas en enero.
Los analistas de Citi ahora ven que las acciones inmobiliarias europeas caerán entre un 20% y un 40% entre 2023 y 2024 a medida que se desarrolle el impacto de las tasas de interés más altas. En el peor de los casos, el sector inmobiliario comercial de mayor riesgo podría caer un 50% para el próximo año, dijo el banco.
«Algo que no pasaría por alto es una crisis en el sector inmobiliario, tanto para particulares como para bienes inmuebles comerciales, donde vemos una presión a la baja tanto en Estados Unidos como en Europa», dijo Pierre Gramegna, director gerente del Mecanismo Europeo de Estabilidad, le dijo a Joumanna Bercetche de CNBC en Washington, DC el viernes.
Un ajuste de cuentas para el espacio de oficina
El segmento de oficinas, un componente importante del mercado de bienes raíces comerciales, se ha convertido en el centro de los temores de una posible recesión debido a los cambios más amplios hacia patrones de trabajo remotos o híbridos después de la pandemia de covid.
«A la gente le preocupa que el back-to-office realmente no se haya materializado, de modo que hay demasiadas vacantes y, sin embargo, también hay demasiados préstamos en esa área», dijo Ben Emons, director y estratega senior de cartera de la empresa con sede en EE. UU. el administrador de inversiones NewEdge Wealth, dijo el mes pasado a «Squawk Box Europe» de CNBC.
La gente está tratando de entender qué bancos han prestado dónde, a qué sector y cuál es realmente el riesgo final.
ben emons
director y estratega senior de cartera en NewEdge Wealth
Eso ha profundizado las preocupaciones sobre qué bancos pueden estar expuestos a tales riesgos y si una ola de ventas forzadas podría conducir a una espiral descendente.
Según Goldman Sachs, los bienes raíces comerciales representan alrededor de 25% de los bancos estadounidenses libros de préstamos, una cifra que aumenta hasta un 65% entre los bancos más pequeños, el foco de los factores de estrés recientes. Eso se compara con alrededor del 9% entre los bancos europeos.
«Creo que la gente está tratando de entender qué bancos han prestado dónde, a qué sector y cuál es realmente el riesgo final aquí», agregó Emons.
En medio de esa incertidumbre, y lo que llamó valoraciones estiradas, Capital Economics el mes pasado aumentó su pronóstico para una corrección del sector inmobiliario de la zona euro de máximo a mínimo del 12 % al 20 %, y se espera que las oficinas salgan peor paradas.
«Vemos esta angustia financiera, o como quieras llamarlo, como un catalizador para un ajuste más profundo en el valor de lo que esperábamos anteriormente», dijo Kiran Raichura, economista jefe adjunto de propiedad de Capital Economics, en un seminario web reciente.
Riesgos en Europa menos agudos que en EE.UU.
Sin embargo, no todo el mundo está convencido de que se avecina una recesión.
Pere Viñolas Serra, director ejecutivo de la empresa inmobiliaria española Inmobiliaria Colonial y presidente de la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos, dijo que la situación en Europa parece paradójicamente fuerte.
Entre los diversos factores en juego, la tendencia de regreso a la oficina ha sido más fuerte en Europa que en los EE. UU., dijo, mientras que las tasas de «recuperación» u ocupación de oficinas han sido más altas en el continente.
“Lo sorprendente es que los datos muestran que está mejor que nunca”, dijo Vinolas a CNBC a través de Zoom. «Algo totalmente diferente está sucediendo en EE. UU. frente a Europa».
Los fondos europeos invertidos directamente en bienes raíces registraron salidas de 172 millones de libras esterlinas en comparación con las entradas de casi 300 millones de libras esterlinas registradas en enero, según datos de Morningstar Direct.
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A fines de 2022, las tasas de disponibilidad de oficinas en Europa se ubicaron en torno al 7 %, muy por debajo del 19 % en EE. UU., según el asesor inmobiliario JLL. Dentro de la cartera de Inmobiliaria Colonial, Viñolas dijo que las tasas de desocupación actuales eran aún más bajas, con un 0,2% en París y un 5% en Madrid.
«Nunca había visto eso en mi vida. Los datos sobre las tasas de ocupación están en el nivel más alto», dijo Vinolas.
JPMorgan reflejó esa opinión a fines del mes pasado, diciendo en un nota de investigación que los temores de que una recesión estadounidense se extendiera a Europa eran exagerados.
«Fundamentalmente, creemos que cualquier contagio de bancos estadounidenses o CRE (bienes raíces comerciales) estadounidenses a sus pares europeos no está justificado, dadas las diferentes dinámicas del sector», dijeron analistas del banco.
Incertidumbres y oportunidades por delante
Aún así, persisten las incertidumbres en el sector, advirtieron los analistas.
De particular preocupación es la concentración de financiamiento de prestamistas no bancarios, o los llamados bancos en la sombra, que han tomado el relevo a raíz de una regulación más estricta en los bancos tradicionales, dijo Matthew Pointon, economista senior de propiedad de Capital Economics.
Antes de la crisis financiera mundial, los bancos tradicionales de Europa ofrecían préstamos de 80% del valor de un edificio. Hoy, rara vez superan el 60%.
El reto será para aquellos jugadores no sofisticados, aquellos que tienen un edificio al que tienen que adaptar.
Pere Viñolas Serra
consejero delegado de Inmobiliaria Colonial
«Se sabe mucho menos sobre estos [shadow banks], y pueden ser más vulnerables al aumento de las tasas de interés, por ejemplo. Así que esa es una incógnita que podría complicar las cosas», dijo Pointon.
Mientras tanto, los estándares de eficiencia energética entrantes de la UE y el Reino Unido requerirán una inversión significativa, particularmente en edificios más antiguos, y podrían hacer que algunos propietarios de bienes raíces se vean sometidos a una mayor presión en los próximos años.
«Creo que el desafío será para esos jugadores no sofisticados, aquellos que tienen un edificio que tienen que adaptar a los nuevos requisitos», dijo Vinolas.
«A ese nivel, que es una gran cantidad, por cierto, podría haber un gran impacto pero también grandes oportunidades», agregó.
