Redacción NM
La ciudad de Ibiza concentra un mercado inmobiliario de gran rendimiento en el que la situación de la vivienda resulta compleja. Sin embargo, existen múltiples iniciativas y herramientas financieras que permiten simular el préstamo hipotecario para costear la compra de una vivienda nueva o de segunda mano.
Situación del mercado inmobiliario en España para 2023
Durante los últimos meses de 2022, el precio medio de la vivienda percibió un incremento significativo debido a la fuerte tendencia de crecimiento del mercado: alrededor de 9,1 % en las Islas Baleares —unos siete puntos por encima de la media nacional—, alcanzando alrededor de 2500 euros por metro cuadrados.
Este fenómeno de revalorización del mercado de la vivienda constituye una tendencia que se percibe a nivel nacional en todo el país. Según los últimos datos del sector, para finales de diciembre, el incremento promedio del país fue de aproximadamente 3 % en relación con el mismo periodo para el año anterior.
No puede decirse lo mismo, sin embargo, de las alternativas de financiación disponibles como hipotecas y préstamos hipotecarios. En efecto, frente a la situación económica que atraviesa el continente, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés, lo que afecta de manera directa al euríbor y las operaciones de índole inmobiliaria en general.
En caso de que los tipos de interés y la situación económica del país mantengan esta tendencia, puede darse una bajada de precios generalizada que afectaría a los mercados regionales de manera escalonada y heterogénea. Esto resulta especialmente cierto en ciudades en las que las viviendas permanecen ociosas durante la mayor parte del año, como es el caso de Ibiza.
Mercado de la vivienda en Ibiza
La situación del mercado de la vivienda en Ibiza resulta compleja, ya que se trata de un destino principalmente turístico en el que pueden hallarse propiedades que permanecen ociosas durante la mayor parte del año. Este fenómeno afecta directamente a la oferta y encarece el precio de las viviendas para los residentes estables de la isla.
En cuanto a las hipotecas y la situación de los servicios financieros, la mayoría de las operaciones de compra de vivienda se formalizaron mediante la asistencia financiera; de hecho, solo el 38 % de las operaciones se realizaron sin solicitar una hipoteca para costear la compra —un valor que se encuentra muy por encima de la media nacional—.
Estos datos de septiembre de 2022 demuestran que se trata de uno de los mercados en los que resulta más difícil acceder a una vivienda sin solicitar una hipoteca. La comunidad autónoma de Baleares reconoce, por otro lado, que son los inversores extranjeros los que menos requieren de financiación para comprar una casa de verano.
Según los datos de septiembre del año pasado, en total se registraron alrededor de 18 000 operaciones de compraventa en Baleares, por las cuales se emitieron unas 11 000 hipotecas para solventar la operación. Frente a ello, las entidades financieras del sector se organizan para ofrecer hipotecas asequibles que permitan costear el acceso a la vivienda nueva o de segunda mano.
Alternativas de compra de vivienda en Ibiza
Si bien existen múltiples opciones para la compra de una vivienda particular en Ibiza, estas pueden organizarse en función de dos categorías bien diferenciadas: por un lado, la compra de vivienda nueva y, por el otro lado, la compra de vivienda de segunda mano. Ambas opciones tienen sus propias ventajas y desventajas dependiendo del perfil del comprador y su capacidad financiera para afrontar una hipoteca.
En el caso de la compra de vivienda nueva, se trata de una gran opción mientras se disponga del capital necesario. Este tipo de propiedades suelen ser más caras, pero también pueden resultar más convenientes desde el punto de vista de la rentabilidad, puesto que la antigüedad del bien inmueble afecta su cotización con el tiempo. A largo plazo, se trata de la mejor opción.
Es por ello que este tipo de viviendas son más costosas y existe una menor oferta dentro de un mercado saturado, como es el caso de Ibiza y las Baleares en general. En este sentido, la compra de una vivienda de segunda mano constituye una gran opción para invertir. El precio de compra resulta significativamente menor, mientras que una renovación garantiza un incremento de entre el 20 % y el 60 % de su valor.
La renovación de una vivienda de segunda mano permite mejorar el rendimiento del capital y ofrece la posibilidad de costear dicha renovación a partir de una hipoteca sobre el mismo bien. Justamente por ello, el sector inmobiliario ha constatado un aumento significativo en este tipo de operaciones de compra de segunda mano para la renovación.
Oportunidades financieras para la inversión en la vivienda particular
El Gobierno de las Islas reconoce la necesidad de trabajar de manera conjunta con las entidades financieras del sector para favorecer a los residentes que buscan adquirir una propiedad para la vivienda. Por eso, se encuentra en desarrollo una propuesta por la cual se podrá acceder a una hipoteca con un aval del 20 % del valor de la propiedad, el cual no puede superar un valor máximo de 270 000 euros.
El programa denominado Garantía Hipoteca del Instituto Balear de la Vivienda se orienta a fortalecer la capacidad de compra de aquellas personas que busquen adquirir una vivienda por primera vez. Para ello, deben ser residentes de Baleares por un mínimo de cinco años previo a la solicitud. La medida fue aprobada por el Gobierno durante la última sesión del consejo, aunque todavía se encuentran ultimando su aplicación.
La asistencia financiera otorgada por este programa comprende el porcentaje del valor de la propiedad que suelen solicitar las entidades financieras que emiten las hipotecas y préstamos hipotecarios: lo más común es que se trate de una quinta parte (20 %) del valor de la propiedad. Esta cantidad será entregada como garantía a la entidad que emita la hipoteca en una cuenta corriente restringida con dicho propósito.
Se espera que las principales entidades del país se sumen a esta iniciativa durante las próximas semanas, ya que la tentativa se encuentra en desarrollo hace varias semanas. Por su parte, el solicitante deberá cumplir con una serie de requisitos que incluyen una residencia de cinco años, que la propiedad se constituya como vivienda principal y que no se disponga de otra propiedad a nombre del mismo titular.
