Algo extraño está sucediendo en Jerusalén. Grupos organizados han estado comprando docenas de pequeños apartamentos en nuevos proyectos en los últimos meses por un total de cientos de millones de shéquels. El ejemplo más destacado es el proyecto Midtown Jerusalem de Israel Canadá (TASE: ISCN) en el antiguo complejo hospitalario Sha’are Zedek en Jaffa Road.
Los datos recopilados por la Autoridad Fiscal de Israel muestran que desde el inicio de la guerra se han vendido 75 apartamentos de dos habitaciones en Jerusalén, frente a sólo 17 en Tel Aviv, 31 en Haifa, diez en Beersheva, nueve en Petah Tikva, cuatro en Rishon Lezion y dos en Netanya.
El número de acuerdos de este tipo para apartamentos pequeños también era elevado antes de la guerra. Entre el 14 de agosto y el 7 de octubre, según la Autoridad Fiscal de Israel, se vendieron 59 apartamentos de dos habitaciones en Jerusalén.
inversores, Haredimo residentes extranjeros?
En el proyecto Midtown Jerusalem de Israel Canadá, según la Autoridad Fiscal de Israel, ya se han vendido 150 apartamentos, incluidos 53 apartamentos de dos habitaciones con un tamaño promedio de 49 metros cuadrados a un precio promedio de 3,297 millones de NIS. Hay que tener en cuenta que el sitio de la Autoridad Fiscal de Israel a menudo puede tardar meses en publicar detalles sobre nuevos acuerdos, por lo que es probable que estas cifras se revisen al alza.
AR Best Properties está construyendo un segundo proyecto en Jerusalén, más modesto en términos de cifras, en el número 12 de la calle Sarei Israel en Romema. Aquí se vendieron 14 apartamentos de dos habitaciones en un edificio de seis plantas con 33 viviendas.
El hecho de que los apartamentos se vendieran en lotes deja claro que el comprador era una entidad organizada. Por ejemplo, en Midtown las compras se hicieron en oleadas. Se compraron tres apartamentos de dos habitaciones el 20 de septiembre, ocho apartamentos más el 17 de octubre, 12 más al día siguiente, el 18 de octubre, y luego ocho apartamentos más los días 24 y 25 de octubre.
En 12 Sarei Israel se compraron 14 apartamentos el mismo día de agosto, incluidos 12 apartamentos de dos habitaciones con una superficie media de 44 metros cuadrados a un precio medio de 1.814 millones de NIS. Los otros dos son apartamentos de tres habitaciones y 67 metros cuadrados por 2,89 millones de NIS cada uno.
Sólo las compras en estos dos proyectos suman 200 millones de NIS, con señales claras de que sólo uno o dos grupos organizados estaban detrás de estos acuerdos para pequeños apartamentos en Jerusalén.
El corredor inmobiliario de Jerusalén Daniel Bouzaglo cree que, como mínimo, en el proyecto Midtown los compradores son grupos de inversores israelíes que se han unido o fondos de inversión inmobiliaria. En cualquier caso, según él, se trata de partes que deben haber obtenido buenas condiciones de compra «a cambio» de la gran cantidad de apartamentos.
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Bouzaglo dice: «Supongo que Israel Canadá operó su bien engrasada máquina de marketing y se aseguró el éxito a través de estos canales de preventa, que prometen apoyo bancario y financiación para el proyecto y le dan un gran impulso hacia adelante».
Hay quienes creen que los compradores son residentes extranjeros, o incluso procedentes de haredí sociedad. Esto tiene una base razonable, debido al creciente interés del extranjero en comprar apartamentos en Israel, debido al creciente antisemitismo.
El presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Israel, Itzik Levy, dice: «Muchos residentes extranjeros están interesados en comprar apartamentos en Israel en este período, y ciertamente en Jerusalén, que siempre los ha atraído. Hoy en día hay organizaciones de comunidades enteras del extranjero que están interesadas en comprar ambos. «Para el momento de necesidad y para fortalecer el país. En un proyecto como Midtown, también obtienen una vista de la Ciudad Vieja y están a poca distancia del Muro Occidental, lo que por supuesto aumenta la demanda de su parte».
Además, la mayoría de estas compras se realizaron cuando la depreciación del shéquel estaba en su punto máximo, lo que podría traducirse en importantes ahorros para los compradores extranjeros.
A los constructores no les gustaban los apartamentos pequeños en el pasado
Otra estadística anómala es la proporción de apartamentos pequeños en el mercado inmobiliario general de Jerusalén. Los 75 apartamentos de dos habitaciones adquiridos en la capital desde el inicio de la guerra representan el 33% de todo el mercado.
Las cifras de la Oficina Central de Estadísticas muestran que en los primeros nueve meses de 2023, las ventas de apartamentos de dos habitaciones representaron solo el 6% de las ventas totales en todo el país y el 9% en Jerusalén.
Bouzaglo destaca que el mercado de pequeños apartamentos en la capital está animado incluso en tiempos rutinarios. Actualmente, en casi todos los proyectos de renovación urbana existen este tipo de apartamentos, porque el municipio así lo exige. Tampoco requiere un impuesto de estacionamiento (un cargo que el municipio impone al promotor), y la superficie del terreno, que está exenta de gravámenes e impuestos, es relativamente grande, por lo que para la empresa constructora es un producto rentable. Es más, en los pisos pequeños es más fácil subir el precio porque el umbral de salida es menor debido a su tamaño. Desde el punto de vista del inversor, este también es un «producto» que vale la pena, especialmente si las predicciones de un aumento de precios después de la guerra se hacen realidad.»
«Durante mucho tiempo hubo menos apartamentos pequeños en Jerusalén, principalmente porque a los contratistas no les gustaban», añade Levy. «Pero últimamente hay una demanda creciente de estos apartamentos, tanto por parte de inversores que pueden ofrecerlos en alquiler, como también por parte de familias monoparentales, divorciados y solteros, para quienes se trata de una excelente solución residencial».
Como regla general, está claro que el mercado inmobiliario de Jerusalén sufre menos la amenaza de los cohetes lanzados contra varias regiones del país.
En consecuencia, desde el inicio de la guerra en Jerusalén, la Autoridad Fiscal ha registrado hasta ahora 244 transacciones, seguida de Haifa (223), Petah Tikva (143), Netanya (99) y Tel Aviv (77).
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 30 de noviembre de 2023.
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