El jueves pasado, nos enteramos de un aumento menor al esperado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), solo un 0,2% en mayo. Los analistas esperaban una lectura mucho más alta que mantendría la tasa anual de inflación en 5%, pero de hecho la lectura mensual fue la más baja desde noviembre de 2022 y situó la inflación en los doce meses hasta finales de mayo en 4,6%.
El dato preocupante del IPC fue el de las rentas residenciales. El rubro vivienda, que consiste principalmente en la variación de los alquileres, y que representa el 26% del índice general, aumentó 7,5% en los doce meses hasta fines de mayo, luego de subir 0,4% más en ese mes. A modo de comparación, el rubro alimentos, sin productos frescos, aumentó 4,2% en ese período, mientras que el rubro vestuario y calzado cayó más de 8%.
«Los alquileres en Israel continúan aumentando considerablemente, sin señales reales de moderación de la tasa de aumento», dice el estratega jefe de mercados de Bank Hapoalim Modi Shafrir. «Esta es una situación completamente diferente a la de EE. UU., donde el mercado de alquiler se ha debilitado y estamos viendo una moderación en la tasa de aumento de los alquileres».
Cifras de la Oficina Central de Estadísticas muestran que, desde diciembre pasado, el IPC general ha subido un 2,2%, mientras que el rubro vivienda lo ha hecho un 2,3%, principalmente, como se mencionó, por la variación de los alquileres. Este tiene tres elementos: arrendatarios con contrato de arrendamiento vigente, para los cuales no existe alza; los inquilinos que renuevan un contrato de alquiler, cuyas rentas suben un 3,6% de media; y los nuevos inquilinos, para los que las rentas medias aumentaron un 8,6%. Esta es una cifra preocupante, porque junio-agosto es el período pico en el mercado de alquileres, con muchos cambios en las tenencias, lo que puede significar que las subidas realmente fuertes todavía están por venir.
La verdadera imagen, sin embargo, es mucho más complicada. El Prof. Danny Ben-Shahar, profesor de Finanzas y Bienes Raíces en la Escuela de Administración Coller de la Universidad de Tel Aviv y director del Instituto Alrov para la Investigación de Bienes Raíces, dice que los aumentos en las tasas de interés tienen un efecto contrario en la demanda de alquileres. y que «la subida de las rentas no deriva de la subida de los tipos de interés». El fenómeno, dice, se deriva de tres factores. «En primer lugar, hay una disminución en los ingresos disponibles debido a la inflación general, lo que ejerce presión sobre la capacidad de las personas para pagar el alquiler, lo que en realidad debería ejercer una presión a la baja sobre los niveles de alquiler.
“Por otro lado, sin embargo, cualquiera que haya pensado en comprar una casa no puede permitírselo por el aumento del costo de los préstamos hipotecarios, y tiene que seguir alquilando. Además, el tercer factor es que un hogar es un cautivo mercado que tiene que vivir en algún sitio, lo que presiona al alza los alquileres, por el aumento de la demanda de viviendas en alquiler”.
Fuerzas opuestas que afectan la demanda
El economista jefe de Psagot Investment House, Guy Beitor, explica que el efecto de las tasas de interés en el mercado tiene diferentes constantes de tiempo. «Las cosas no se mueven tan rápido como la gente piensa, y puede tomar más de un año para que un aumento en las tasas de interés se filtre en el mercado», explica. “Por ello, a pesar de la subida de los tipos de interés, la iniciación de la construcción no necesariamente cesa de inmediato, por lo que cabe esperar que la oferta de vivienda siga creciendo en el corto plazo. Por otro lado, el efecto del aumento de los tipos de interés sobre la demanda , ya sea para comprar o alquilar, es más rápida, como consecuencia de la disminución de la renta disponible».
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Shafrir también cree que los aumentos en las tasas de interés no necesariamente conducen a aumentos en los alquileres. «Por un lado, el mercado inmobiliario se ha paralizado y los inicios de construcción están disminuyendo, lo que provoca una disminución de la oferta. Pero, por otro lado, estamos viendo caer los ingresos disponibles de las personas, y eso comenzará a dificultarles las cosas». propietarios a subir los alquileres demasiado fuerte. A corto plazo, no veremos que los alquileres bajen, pero ya podemos ver una moderación en el ritmo de subidas, aunque no hay horizonte para una caída de los alquileres».
El profesor Ben-Shahar dice que las tasas de interés más altas podrían sacudir el mercado inmobiliario a largo plazo, y no necesariamente de manera positiva. «Los frecuentes aumentos de las tasas de interés del Banco de Israel podrían conducir a una situación en la que habrá personas que esperarán para comprar una casa hasta que las tasas de interés bajen. Pero cuando las tasas de interés bajen, es probable que el mercado se encuentre con una severa escasez de suministro, debido a la disminución de los inicios de construcción, lo que podría conducir a nuevos aumentos de precios».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 19 de junio de 2023.
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