El Estado debe elaborar un plan nacional de emergencia para el sector inmobiliario, para hacer frente al rápido aumento de los precios de las viviendas, afirmó Uri Yonisi, director de la división hipotecaria del Banco Leumi, en la Conferencia sobre hipotecas Globes-Bank Leumi. «Una condición esencial para hacer frente a la crisis es comprender que estamos en una crisis», afirmó Yonisi.
«Tenemos una brecha negativa entre la demanda y la oferta, que comenzó en 2005 y que no se ha cerrado», continuó. «Nuestra tasa de crecimiento es de alrededor de 55.000 hogares al año y, si analizamos la oferta, nos faltan unas 230.000 unidades de vivienda, incluso cuando ocurre algo dramático en el mercado, como ahora».
Según los cálculos del Banco Leumi, los precios de la vivienda aumentarán un 10% este año, después de una caída del 2,2% en 2023 y después de un aumento total de más del 30% en 2021-2022.
Yonisi dice que, cuando el programa de precios al comprador subsidiado por el gobierno terminó en 2020, la gente concluyó que los precios de las viviendas no caerían. Entonces irrumpieron en el mercado nuevamente, provocando las fuertes subidas. «En 2023, el mercado se congeló. La gente no compró, pero tampoco vendió, por lo que los precios cayeron solo un 2,2%», explicó Yonisi. Los compradores se dieron cuenta entonces de que los precios no caerían sustancialmente, por lo que volvieron a irrumpir en el mercado en 2024.
Los inquilinos se encuentran en una situación de incertidumbre, ya que sólo el 1% de la demanda de 830.000 viviendas de alquiler a largo plazo se cubre con alquileres institucionales (es decir, la empresa estatal Dira Lehaskir o empresas que alquilan viviendas como actividad comercial). El 99% de la demanda se cubre con propietarios particulares. Esto es diferente de lo que ocurre en los demás países de la OCDE, donde el 60% de las viviendas de alquiler se alquilan a instituciones y sólo el 40% a propietarios privados. El resultado es que los alquileres están aumentando.
«Las parejas jóvenes pagan el precio»
Otra fuente de demanda adicional son los residentes en el extranjero y los nuevos inmigrantes. Según el análisis del Banco Leumi, las compras de bienes inmuebles por parte de residentes en el extranjero están volviendo a los picos observados en Israel hace diez años. El número de inmigrantes que llegan a Israel también está aumentando, por lo que el banco espera un crecimiento significativo de la demanda de viviendas por parte de residentes extranjeros.
Yonisi estimó que las nuevas hipotecas ascenderían a 95.000 millones de NIS este año, es decir, casi un 25% más que el total de 2023, pero un porcentaje similar inferior a los de 2021 y 2022. Teniendo en cuenta el período y los altos tipos de interés, es una cifra muy elevada.
En opinión de Yonisi, esto no ha hecho que el mercado hipotecario actual sea más riesgoso. Según él, aunque la cartera de préstamos para vivienda ha crecido un 66% en cinco años, el saldo de préstamos en mora ha disminuido un 4% y el nivel de riesgo derivado de la incapacidad de los prestatarios para pagar sus préstamos ha disminuido.
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Sin embargo, la situación no es ideal, sino todo lo contrario. «Las parejas jóvenes son las que pagan el precio y son las que necesitan que se tomen medidas, porque no estamos en un punto de equilibrio. Aceptan hipotecas de más de un millón de NIS y tienen que aportar una gran cantidad de capital», dijo Yonisi, añadiendo que toda la familia se une al esfuerzo para ayudar a una pareja joven a obtener el capital necesario.
«Estamos en un punto extremo», advirtió Yonisi, quien afirmó que el fuerte aumento de los precios que afecta al mercado inmobiliario constituye una crisis económica y social. Agregó que el Estado debe formular un plan de emergencia para enfrentar la crisis, cuya condición esencial es la constatación de que realmente existe tal crisis.
Yonisi recomendó que el gobierno designara a un funcionario encargado de formular el plan y ejecutarlo. Señaló que, en primer lugar, había que aumentar la oferta de viviendas a 75.000 al año. Se trata de un objetivo muy elevado, teniendo en cuenta que, en su apogeo, el mercado israelí no ha logrado producir más de 67.000 nuevas viviendas al año.
Yonisi dijo que se deben ampliar los proyectos de renovación urbana, se deben incentivar los proyectos de alquiler a largo plazo, se debe mejorar la infraestructura del país, se deben eliminar las restricciones regulatorias en el mercado hipotecario y se debe brindar más ayuda a los jóvenes.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 23 de septiembre de 2024.
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