Con los precios de la vivienda en Israel aumentando rápidamente mientras que los rendimientos anuales por alquilar un apartamento en un área de alta demanda son inferiores al 3%, «Globes» investiga si existen alternativas más atractivas a la inversión inmobiliaria en oficinas.
Alta rentabilidad pero no siempre fácil de alquilar
Durante la pandemia de Covid, las torres de oficinas de gran altura de Israel estaban vacías. A pesar de que muchos empleados ahora se dedican al trabajo híbrido, en parte desde casa y en parte en la oficina, los alquileres de oficinas en las áreas de demanda están aumentando.
Los asesores y corredores de bienes raíces comerciales, el codirector ejecutivo de Avison Young Israel, Guy Amosi, dijo: “A fines de 2021, los propietarios de espacio en una de las torres de oficinas Clase AAA en Derekh Menachem Begin de Tel Aviv decidieron que era hora de realizar su inversión. contrato de arrendamiento que se había firmado durante la pandemia era relativamente bajo en NIS 120 por metro cuadrado por mes con tres años restantes en el acuerdo en la primera opción. Comenzamos solicitando un precio de venta de NIS 25,000 por metro cuadrado, retornos de 5.76% , y en cada reunión con un comprador potencial, las ofertas aumentaron en aproximadamente NIS 1000 por metro cuadrado. A NIS 29 000 por metro cuadrado (4,96 % de rendimiento), el propietario decidió no vender».
Según Amosi, en el distrito central de negocios de Tel Aviv, entre la calle Yitzhak Sadeh y la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, los precios de los alquileres han aumentado drásticamente, por lo que cualquiera que haya comprado oficinas para alta tecnología y quiera alquilarlas puede hacer ‘excepcionales ‘ devoluciones. Sin embargo, agregó, «hoy es difícil hablar de un precio de alquiler representativo en el distrito central de negocios, o un precio de venta representativo o, en consecuencia, retornos representativos. Ha habido acuerdos de venta en edificios Clase AAA por NIS 35,000 por metro cuadrado y fuera del distrito comercial central en edificios de clase B y C, incluso por NIS 30,000 por metro cuadrado, con la expectativa de convertirlos algún día en edificios residenciales».
El agente de bienes raíces comerciales Yoram Kaner dijo: «En el centro de Tel Aviv, el espacio de oficinas se alquila por NIS 180 e incluso NIS 200 por metro cuadrado y en Ramat Hahayal es posible encontrar muchas oficinas vacías por NIS 60 que es difícil arrendar.»
La tendencia de pequeños inversores a comprar oficinas para invertir ha existido durante algunos años, incluso antes de Covid, dijo el director de la división de bienes raíces comerciales nacionales anglosajones, Oren Glazer. Explicó que esta tendencia fue el resultado del aumento en los precios de los bienes raíces residenciales y los impuestos, lo que disuadió a los inversores.
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Dijo: «A los inversionistas que tienen un patrimonio de NIS 500 000 les resulta difícil comprar un departamento, por lo que recurren al mercado inmobiliario alternativo que genera ingresos. Comenzó con el mercado de oficinas y hoy en día los desarrolladores están produciendo productos diseñados para pequeños inversionistas, como una habitación en y edificio de oficinas La idea detrás de este enfoque es principalmente atraer inversionistas del sector privado y atraer personas que no han sido parte de este segmento de inversión.
«Hoy, todo inversionista que desee ingresar al mercado puede invertir en el mercado comercial, pero debe estudiarse. Los rendimientos en bienes raíces comerciales son tres veces más altos que los rendimientos en apartamentos y también hay desgravación fiscal: reconocimiento de gastos y deducciones financieras. «
Amosi cita muchas ventajas en las oficinas de arrendamiento. “En los arrendamientos tu compromiso inicial es bajo. Tu primer dinero es una garantía que vale varios meses de alquiler. Además, el desembolso del alquiler se reconoce como un gasto fiscal y hay flexibilidad. El contrato es por varios años y cuando tú quieras. puede salir El mantenimiento también es fácil porque el dueño de la propiedad es responsable de mantener el edificio y el inquilino solo tiene que mantener la oficina.
Sin embargo, Glazer agregó que una propiedad comercial requiere un mantenimiento continuo y, a diferencia de un apartamento, la desventaja de esta inversión está contenida en el mantenimiento. «Mientras la unidad se arrienda, está bien, pero cuando una propiedad comercial está vacía es costosa. Hay altos impuestos municipales y tarifas de gestión que deben pagarse y recae en el propietario de la propiedad».
El tiempo que una oficina permanece en la estantería también tiene que ser un factor a tener en cuenta. Es más fácil alquilar un apartamento mientras que una oficina puede permanecer vacía durante mucho tiempo a menos que esté en un área de alta demanda. «En el distrito comercial central, la cantidad de tiempo que una oficina permanece en el estante es cero. La tasa de oficinas vacantes en Tel Aviv es del 2% al 3% y en las áreas de alta demanda no hay oficinas disponibles. Pero en el resto del país, en cambio, puede llegar al 20% y eso refleja la valía de la inversión”.
Según Kaner, «Si quieres comprar una propiedad que ya está alquilada, es posible que en el futuro el inquilino se vaya y tengas que buscar un reemplazo. Pero si compras una propiedad vacía o en desarrollo, tienes para tener en cuenta que tomará tiempo arrendarlo y que está en competencia con muchos otros propietarios».
Amosi destacó que fuera del distrito central de negocios, vale la pena invertir en una oficina no por la rentabilidad del alquiler. «Un cliente mío me consultó si comprar una oficina en el sur de Tel Aviv en un edificio de 25 años por 30 000 NIS el metro cuadrado. La decisión de comprar o no se basó en varios factores. Le aconsejé que solo si creía que algún día el edificio se convertiría en apartamentos y luego debería comprarlo, pero que si el edificio siempre queda para oficinas, entonces, en mi opinión, no había ninguna lógica financiera en comprarlo».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 24 de abril de 2022.
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