El mercado hipotecario está retrocediendo. La gran pregunta es, ¿hacia dónde exactamente? El total promedio de nuevos préstamos hipotecarios en los últimos meses es similar a los montos vistos a fines de 2020 y principios de 2021, pero la caída ha ido tomando impulso, y es posible que el mercado continúe retrocediendo, y en un tasa aterradora. 2022 será recordado como un año récord para las hipotecas, pero también como el año de una crisis severa. Podemos ver claramente dónde comenzó la crisis, pero no sabemos dónde terminará.
La subida de los tipos de interés tuvo un efecto inmediato en el mercado inmobiliario residencial y, en consecuencia, también en el hipotecario, y si echamos un vistazo a los últimos meses se aprecian cambios significativos.
1. Un año de dos mitades
El año pasado comenzó con grandes saltos mensuales en los nuevos préstamos hipotecarios. El total de nuevos préstamos hipotecarios en el primer trimestre de 2022 fue un 55% superior al del primer trimestre de 2021.
Sin embargo, en abril del año pasado, el Banco de Israel comenzó a aumentar su tasa de interés y las cosas se calmaron gradualmente. Hasta junio, la contratación hipotecaria nueva de cada mes siguió siendo superior a la del mes correspondiente de 2021, pero a partir de entonces se inició el descenso. A partir de julio, el total mensual fue inferior al del mes correspondiente de 2021, excepto septiembre. pero eso fue solo porque en 2021 la temporada festiva judía cayó en ese mes. A finales de año, la caída alcanzó el 40%.
Dado que los datos sobre hipotecas preceden a todos los demás datos sobre el mercado inmobiliario, todavía no tenemos información sobre el número de transacciones del mes pasado, pero los informes del campo indican que el número continúa disminuyendo sustancialmente en comparación con 2021, por lo que las hipotecas probablemente han declinó en consecuencia.
¿A qué nivel? Como se mencionó, en términos de hipotecas hemos vuelto a fines de 2020 y principios de 2021, pero en términos de números de transacciones estamos en un período más parecido a 2018. La razón de la brecha es que la hipoteca promedio es actualmente casi un 40% más alta que la hipoteca promedio en 2018. Este es uno de los factores más importantes que aún mantiene los precios de las viviendas en sus niveles altos.
2. A pesar de las tasas de interés, la gente está comprando casas más caras
¿Es posible trazar un perfil económico de los deudores hipotecarios? Las cifras del Banco de Israel dan que pensar al respecto. Comencemos con el 80% del mercado que está formado por compradores de vivienda en mercado libre, no para inversión, es decir, parejas jóvenes y compradores de mudanza.
Estos tomaron préstamos hipotecarios por un promedio de NIS 948 000 el mes pasado, un 12 % menos que el pico registrado en julio de 2022 y la cifra más baja desde mayo de 2021. Los compradores de inversión tomaron préstamos hipotecarios por un promedio de NIS 920 000, una cifra mucho más baja que la del año pasado.
Podría pensarse que cuando los préstamos hipotecarios son más bajos, esto indica que las personas están comprando casas más baratas y tienen pagos más bajos, pero eso no es lo que está sucediendo. A fines de 2022, la proporción de compradores de viviendas a partir de NIS 3 millones alcanzó el 30% del total de prestatarios hipotecarios. Un año antes, esta proporción era del 25%. Además, las cuotas hipotecarias como proporción de los ingresos totales de los hogares alcanzaron el 29,1 % en diciembre de 2022. En diciembre de 2021, la cifra fue del 26,6 %.
De esto se pueden aprender varias cosas. En primer lugar, el aumento de las tasas de interés ha hecho que los pagos de las hipotecas sean tan altos que, incluso si los compradores de vivienda piden menos dinero prestado, siguen haciendo pagos más altos que en el pasado. El 47% de los deudores hipotecarios están pagando más del 30% de sus ingresos mensuales. Esta es una proporción mucho más alta que en diciembre de 2021, cuando era solo del 37%. Tanto las tasas de interés más altas como los precios más altos contribuyeron al aumento.
Por otro lado, los compradores de viviendas baratas han abandonado el mercado hipotecario en mayor medida que los compradores de viviendas de lujo. Los primeros en salir del mercado son los de nivel socioeconómico bajo; los compradores de clase media que todavía están en el mercado están comprando casas de mayor precio, tomando hipotecas más bajas y tal vez pagando más en capital de otras fuentes, y aun así, la hipoteca es una carga mayor para ellos que en el pasado.
3. Los compradores de «precio de comprador» están tomando hipotecas más altas
Los compradores de viviendas en las modalidades de «Precio Comprador», «Vivienda a Precio Reducido» y «Vivienda a Rebaja» bonificados son excepcionales en el sentido de que las viviendas que adquieren se venden en proyectos que salen al mercado de forma arbitraria. Los precios en estos proyectos permanecen fijos (aparte de la vinculación indexada), por lo que el nivel de las hipotecas depende mucho del proyecto y no depende en absoluto de los cambios de precios en el mercado libre.
En una situación normal, cabría esperar que tipos de interés más altos tuvieran el efecto de reducir los préstamos hipotecarios que estos compradores toman también, pero ha ocurrido lo contrario: en la segunda mitad de 2022, estos compradores aumentaron sustancialmente los préstamos hipotecarios que tomaron para comprar las casas que habían ganado el derecho a comprar. El tamaño promedio de la hipoteca aumentó un 40 % en 2022, superando el millón de NIS en el último trimestre.
La razón de esto radica en el descuento que ahora se ofrece en el esquema de Precio de Comprador. Debido a los fuertes aumentos de precios en el mercado libre en 2021 y 2022, en muchos lugares ahora asciende a más de NIS 500,000. Muchas personas sienten que es una propuesta demasiado buena como para abandonarla, y por eso optan por hipotecas elevadas y un riesgo financiero para poder obtener el apartamento con descuento.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 26 de enero de 2023.
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