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¿Cuándo comenzarán las obras, en todo caso, en el Metro de Tel Aviv? Si bien el gobierno anterior siguió adelante, la nueva-vieja ministra de Transportes, Miri Regev, dejó claro la semana pasada que se opone a promover el proyecto y lo reevaluará, mientras que, por otro lado, el ministro de Finanzas, Bezalel Smotrich, está decidido a promulgar la Ley del Metro. en la Knesset lo antes posible.
Mientras tanto, un nuevo informe encargado por los opositores a la Ley del Metro liderados por la Asociación de Contratistas y Constructores, demuestra que ni siquiera los intereses privados en el mercado respaldan el enorme proyecto de infraestructura en sus términos actuales. El informe, elaborado por Kamil Treshnski Refael Real Estate Appraisals and Services, plantea dudas sobre los beneficios inmobiliarios que generará la normativa TAMA 70, que pretende aumentar los derechos de construcción cerca de las estaciones de Metro. El informe encontró, entre otras cosas, que los precios inmobiliarios, cerca de las estaciones de metro planificadas, que deberían haber aumentado debido al enorme potencial económico que debería proporcionar estar cerca de una estación de metro, no han aumentado.
El informe se basa en transacciones reales realizadas en los últimos meses en propiedades en las áreas designadas de las estaciones de Metro previstas. También hay sugerencias de que en muchos casos el Metro no mejorará los precios, e incluso puede bajar el valor de las propiedades o dejarlas sin cambios.
La cláusula 19 de la Ley del Metro permite la imposición de un impuesto cuyos ingresos se utilizarían para financiar la construcción de futuras líneas de Metro. En el marco de ese tramo, se determinó que el gravamen que se cobrará a los propietarios de predios cercanos a las estaciones previstas del Metro, incluirá el 40% de la valorización para el municipio y el 35% para el estado.
La idea de esta cláusula e impuesto es que las zonas aledañas a las estaciones de Metro reciban incrementos de decenas o incluso centenas de porcentajes en derechos de edificación, lo que incrementaría enormemente su valor, y esto permitiría recaudar impuestos al tipo excepcional del 75 % de la mejora. El plan que se supone conducirá al mejoramiento de estas propiedades es TAMA 70, el cual se encuentra actualmente en discusión interna en los comités distritales de planeación y construcción, quienes deben presentar sus comentarios al respecto.
Esbozar planos con más derechos de edificación
El informe encontró, por ejemplo, que el plan general del municipio de Tel Aviv y otros planes municipales ya están proponiendo más derechos de construcción que TAMA 70. Por ejemplo, en el plan Hof Hatachelet para Herzliya Pituah, al oeste de la Carretera 2 y al sur de la zona industrial, el informe encontró que TAMA 70 perjudica en lugar de mejorar los derechos de construcción porque obligaría a los desarrolladores a asignar el 20% de las propiedades residenciales a oficinas.
Hace un año se aprobó el nuevo plan para el área triangular de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan que también incluía TAMA 70 para las áreas impactadas por la estación de Metro en el cruce de las calles Pinkas y Namir en Tel Aviv. Resulta que los derechos de construcción sin TAMA 70 serían mayores.
El complejo Bayit Habad en Hod Hasharon, del cual se planea construir un proyecto de uso mixto de viviendas, oficinas y propiedades comerciales, también recibió derechos de construcción más grandes que TAMA 70. Y estos son solo algunos de los ejemplos, dice el informe.
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Sobre la alta tributación que se impondrá a los dueños de propiedades en las áreas cercanas a las estaciones de Metro, el informe dice que «no hay una conexión directa entre el alcance de los derechos aprobados y las disposiciones de TAMA 70, y aunque no hay una habilitación real de derechos de conformidad con lo establecido en TAMA 70, sin mencionar que en ocasiones incluso hay una violación de diseño, no existe una compensación real por el aumento de impuestos establecido en la Ley Metro, sino que se establece un aumento de impuestos sobre los derechos existentes”.
¿Los propietarios ya han valorado el cambio?
Otro aspecto crítico del informe es entender el grado de confianza que el mercado inmobiliario ha depositado en el proyecto Metro. TAMA 70 dice que a partir del 1 de enero de 2023, los planes que se depositarán en las áreas de influencia de las estaciones de Metro serán reconocidos en los planes de mejora y, por lo tanto, estarán sujetos a la Ley del Metro, que impone un impuesto total del 75 % sobre la mejora.
Según los autores del informe, se fijó la fecha porque se consideró que para ellos los planes de Metro ya habrían impactado los precios en las áreas relevantes. Si esta suposición es correcta, a estas alturas ya deberíamos haber notado aumentos de precios para las propiedades cerca de las estaciones de metro planificadas.
Los tasadores que escribieron el informe tomaron muestras de los precios promedio en ofertas recientes de apartamentos que se verán afectados por cuatro estaciones de metro planificadas y apartamentos cercanos comparables que no se verán afectados. Por ejemplo, descubrieron que los apartamentos nuevos cerca de la estación Namir-Pinkas en Tel Aviv costaban 68 911 NIS por metro cuadrado, mientras que el precio promedio de los apartamentos nuevos cercanos que no estaban cerca de la estación era de 69 500 NIS por metro cuadrado.
Las expectativas de aumentos de precios no se cumplieron en la realidad
Los apartamentos nuevos vendidos recientemente cerca de las estaciones Kikar Magen David y Kikar Habimah en Tel Aviv se han vendido a NIS 63 438 por metro cuadrado, mientras que los nuevos apartamentos cercanos no afectados por las estaciones se vendieron a un promedio de NIS 62 170 por metro cuadrado.
Otra estación verificada fue Kfar Ganim en Petah Tikva. Los apartamentos nuevos cerca de la estación se venden a 27 144 NIS por metro cuadrado, mientras que los apartamentos nuevos cercanos se venden a 27 255 NIS por metro cuadrado.
En otras palabras, el mercado inmobiliario no se ha visto afectado por el proyecto del Metro y si hubiera estimaciones de que los precios de las propiedades cerca de las estaciones ya habrían aumentado, esto no ha sucedido. Los desarrolladores pueden usar Metro como una herramienta de marketing, pero no aumentan los precios por eso.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 10 de enero de 2023.
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