La desaceleración de los mercados inmobiliarios en muchas partes de Canadá está empujando a algunos vendedores de viviendas a hacer concesiones muy reñidas en materia de precios -o retrasar sus planes de venta hasta el próximo año- a raíz de las tasas más altas.
Los expertos en bienes raíces que hablaron con Global News dicen que la paciencia y la flexibilidad de precios son claves para lograr una venta en el mercado actual, y que esperar hasta la primavera con la esperanza de un mejor acuerdo está lejos de ser algo seguro.
Las cifras de ventas de octubre de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA) publicadas esta semana mostraron una “disminución considerable” de la actividad en la mayoría de los mercados más grandes del país.
Los volúmenes de ventas cayeron un 5,6 por ciento desde septiembre, según CREA, y el presidente Larry Cerqua dijo que los compradores podrían haber entrado en una «hibernación» temprana, ya que las tasas de interés más altas limitan el poder adquisitivo en todo el país.
Lorna Willis, agente de Re/Max Finest Realty en Kingston, Ontario, dice que el número de viviendas vendidas en esa ciudad bajó un nueve por ciento año tras año en octubre, con precios promedio que bajaron un 5,3 por ciento anual.
Según Willis, el principal cambio en la región es el tiempo que lleva vender una casa. Si bien el promedio de días en el mercado en Kingston ahora es de 24 días, ella dice que ahora puede llevar entre tres y seis meses cerrar una venta.
CREA señaló que la relación entre ventas nacionales y nuevos listados alcanzó un mínimo de 10 años del 49,5 por ciento en octubre.
«Lo que ha cambiado definitivamente ha sido un shock para los vendedores», dice Lorna a Global News.
El área metropolitana de Vancouver también está experimentando una desaceleración, dice el agente inmobiliario Elliott Chun de The Partners Real Estate.
Si bien los volúmenes de ventas en el mercado aumentaron mes tras mes y año tras año en octubre, señala que el mercado todavía está casi un 30 por ciento por debajo del promedio de 10 años para el mes.
El número de compradores en el mercado ha «disminuido» desde la primavera y el verano, dice, y las situaciones de ofertas múltiples son cada vez más raras y están reservadas para viviendas de primer nivel.
No todos los mercados se enfrentan a un enfriamiento profundo: las ventas en Calgary siguen siendo elevadas, señala Hanif Bayat, director ejecutivo de la plataforma de análisis financiero WOWA.ca. La oferta de viviendas en Calgary sigue siendo escasa y las ventas de condominios relativamente asequibles están impulsando la actividad en la ciudad, según la junta local de bienes raíces.
Pero Bayat le dice a Global News que los vendedores en Ontario y Columbia Británica se enfrentan a grandes desafíos y esperas más largas al tratar de vender sus casas en el entorno de tasas de interés más altas. Los compradores aquí enfrentan desafíos de asequibilidad más pronunciados en medio de precios de vivienda típicamente elevados y un costo de vida más alto.
Menos compradores pueden calificar para hipotecas con las altas tasas actuales, al mismo tiempo que los vendedores con renovaciones de hipotecas próximas tienen dificultades para cumplir con sus pagos mensuales, dice Bayat.
Los vendedores que sienten el estrés –particularmente los inversionistas cuyos ingresos por unidades de alquiler ya no cubren sus hipotecas– están tratando de deshacerse de propiedades cuando la demanda ha sido sofocada por mayores costos de endeudamiento, dice.
“Tenemos más vendedores y menos compradores. Y eso normalmente significa que es difícil de vender”, dice Bayat.
Los vendedores deben ser ‘agudos’ con el precio
A pesar de las señales de que algunas jurisdicciones se están convirtiendo en un mercado de compradores (o tal vez ya lo estén), Bayat dice que los vendedores no están «ajustando sus precios tan rápido».
En Ontario, dice, muchos vendedores todavía están acostumbrados al mercado de hace un año o incluso seis meses, cuando tenían más poder de negociación frente a la ferviente demanda de los compradores.
«Los vendedores no están acostumbrados a este entorno… no saben que ya no tienen el poder que tenían antes», afirma.
Chun en Vancouver también dice que hay una sensación de “FOMO” en el mercado: el temor de un vendedor de no querer perderse el precio que obtuvo su vecino hace un mes. Advierte que tener esta mentalidad puede llevar a una “lista obsoleta” con 30 días o más en el mercado sin tráfico significativo.
«Dejando a un lado los precios de ayer, sólo podemos controlar lo que tenemos delante, y esa es la condición actual del mercado y lo que un comprador va a pagar», afirma.
Chun ha encontrado recientemente algunos vendedores dispuestos a negociar: cita una propiedad cotizada cerca de $1,4 millones donde los vendedores redujeron su punto de venta a $1,25 millones antes de que sus compradores hicieran una oferta y pudieran regatear el precio incluso un poco más bajo.
El motivo de la venta tiene un gran impacto en si un vendedor está dispuesto a negociar el precio, afirma.
«Creo que el tiempo corre para muchos vendedores, especialmente para los inversores», dice.
En Kingston, Willis dice que las casas se venden a un promedio del 97 por ciento del precio de venta. Eso es «bajo» según los estándares históricos, dice, e indica que hay espacio para que los compradores negocien.
Los vendedores tienen que ser “agudos” a la hora de fijar los precios, afirma, porque los compradores no están dispuestos a pagar de más en el mercado actual.
Para aquellos que tienen en mente una cifra determinada en dólares que deben alcanzar, Willis aconseja “paciencia”. Esto también afectó el orden de las operaciones de muchos vendedores, añade.
“Durante la pandemia, nuestro consejo fue que su casa se venderá en un minuto, así que busque la que desea comprar porque son más raras”, dice Willis. «Ahora resulta que no sabemos cuánto tiempo llevará vender su casa, pero hay muchas casas en el mercado».
Tanto Willis como Chun dicen que las condiciones para la financiación y las inspecciones son comunes en el mercado, al igual que las condiciones para que la casa del cliente se venda primero antes de cerrar el trato. Chun señala que esto puede crear una cadena de ofertas condicionales en la venta de una sola casa, ya que los compradores buscan deshacerse de su propia casa antes del cierre.
¿Será mejor la primavera para los vendedores?
Cuando un cliente acude a Willis para vender su casa en Kingston, la primera pregunta que le hace es: ¿por qué necesita vender?
Si alguien no tiene una fecha límite y puede esperar para obtener el precio que desea, recomienda que espere «hasta que el mercado sea más amigable para él».
Willis espera que el mercado de primavera, típicamente más activo, pueda coincidir con señales de que las tasas de interés del Banco de Canadá podrían caer. Si bien el banco central ha advertido que su tasa de política aún podría necesitar aumentar más para controlar la inflación, algunos economistas han pronosticado que los recortes de tasas podrían comenzar a mediados de 2024.
Cuando los compradores tengan esa “estabilidad”, Willis espera que la demanda regrese al mercado, lo que a su vez podría hacer subir los precios nuevamente.
Si bien muchos compradores están excluidos del mercado en este momento debido a esas tasas más altas, tanto Chun como Willis dicen que los compradores que pueden calificar hoy pueden elegir entre listados y pueden negociar acuerdos sólidos por sí mismos.
Los vendedores pueden estar ansiosos si su casa ha estado en el mercado por un tiempo, dice Chun, y pueden estar agradecidos de conseguir una venta de cualquier tipo antes de que lleguen las vacaciones y el año nuevo.
«Algunas de las mejores ofertas que he conseguido para compradores han sido de vendedores que realmente están listos para comenzar y felices de recibir ofertas cuando el mercado esté más tranquilo», dice.
Bayat está menos convencido de que los vendedores puedan obtener mejores precios en la primavera.
La economía de Canadá ha mostrado claros signos de enfriamiento en los últimos meses. Bayat dice que si continúan formándose grietas en el mercado laboral y aumenta la tasa de desempleo, los compradores que experimenten una pérdida de ingresos podrían verse marginados en la primavera.
El aumento de la tensión hipotecaria también podría impulsar a más vendedores a ingresar al mercado, dice, agregando más oferta a un conjunto cada vez menor de compradores y haciendo que los precios de venta bajen aún más.
«Creo que lo más inteligente es aceptar la realidad de que el mercado ha cambiado», dice Bayat, argumentando que los propietarios que estén pensando en vender deberían hacerlo «más temprano que tarde».
Chun también desconfía de apostar por precios más altos en la primavera. Los precios inmobiliarios están determinados por muchas fuerzas fuera del control de compradores y vendedores, por lo que es mejor trabajar con el cronograma adecuado para su hogar, argumenta.
«Es realmente difícil sincronizar el mercado y mucha gente se equivoca, y yo trato de evitarlo», afirma.
“Le digo a la gente que hagan lo que sea mejor para ustedes. Y si ese día es ahora, hagámoslo”.
– con archivos de Nivrita Ganguly de Global News
