Por Mary Prenon
A pesar de una ligera caída del 0.2 por ciento en las ventas nacionales de viviendas en agosto, los profesionales de bienes raíces en todo el país siguen siendo cautelosamente optimistas sobre el mercado de otoño, que comenzó oficialmente el 22 de septiembre.
En su informe de ventas de viviendas existentes en septiembre, publicado el 25 de septiembre, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) describió el recibo de agosto como una tasa ajustada estacionalmente y señaló que año tras año, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos ha experimentado un aumento de 1.8 por ciento en las ventas.
El inventario permaneció básicamente sin cambios desde julio, con una disminución de solo 1.3 por ciento. Sin embargo, en comparación con agosto de 2024, el inventario aumentó en un 11,7 por ciento.
Los precios de la vivienda continuaron subiendo durante el vigésimo sexto mes consecutivo año tras año, y la mediana alcanzó $ 422,600.
«Las ventas de viviendas han sido lentas en los últimos años debido a las elevadas tasas hipotecarias y el inventario limitado», dijo el economista jefe de NAR Lawrence Yun en el informe.
«Sin embargo, las tasas hipotecarias están disminuyendo, y más inventario está llegando al mercado, lo que debería impulsar las ventas en los próximos meses».
A partir del 25 de septiembre, las tasas hipotecarias a 30 años promediaron un 6.3 por ciento, según Freddie Mac.
Jim Nabors, presidente de la Asociación Nacional de Brokers Hipotecarios (NAMB), dijo a The Epoch Times que la Reserva Federal seguirá siendo cautelosa, incluso a la luz de su reciente anuncio de recorte de tasas de interés.
«El presidente Powell ha enfatizado que las decisiones continuarán tomando ‘reunión mediante la reunión’ basada en datos entrantes», dijo Nabors.
Sin embargo, tiene la esperanza de que el mercado de otoño y el cuarto trimestre, ya que NAMB ha sido testigo de un aumento en las solicitudes de hipotecas, particularmente para la refinanciación.
«Las tasas más bajas llevarán a la nación a una posición de mercado más equilibrada, y la industria está comenzando a hacer la transición del mercado de un vendedor», dijo.
Nabors cree que el crecimiento del inventario también creará más opciones para los compradores.
«Esos prestatarios que anteriormente podrían haberse sentido a precios fuera del mercado pueden volver», señaló.
«El mercado ya está mostrando signos de mejor equilibrio, lo que puede beneficiar tanto a los compradores como a los propietarios existentes que buscan refinanciar».
La economista senior de NAR, Nadia Evangelou, dijo que el grupo predice que las tasas hipotecarias continuarán disminuyendo ligeramente para fin de año, lo que debería desencadenar más hogares para comprar casas.
«Definitivamente esperamos ver más actividad en los próximos meses», dijo a The Epoch Times.
Estados del medio oeste
A nivel regional, el NAR dijo que el Medio Oeste era el área de mejor rendimiento en agosto, con un aumento del 2.1 por ciento en las ventas de mes mes. Los precios promedio de la vivienda se situaron en $ 330,500, en un 4.5 por ciento desde agosto de 2024.
Erika Villegas, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Chicago, pronostica una caída más sólida y el cuarto trimestre.
«Si las tasas de interés continúan estabilizándose, creo que comenzaremos a ver más movimiento en el mercado», dijo a The Epoch Times.
Con un precio promedio general de venta de $ 360,000 para viviendas unifamiliares y condominios en la ciudad, las ventas de condominios han aumentado en septiembre y se venden más rápido que las residencias unifamiliares, señaló Villegas.
«Los condominios son una posibilidad muy real no solo para compradores más jóvenes por primera vez sino para aquellos que buscan reducir el tamaño», dijo.
Sin embargo, el inventario de viviendas unifamiliares en Chicago sigue siendo un gran desafío.
«Simplemente no tenemos el inventario que necesitamos para satisfacer las necesidades del mercado, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez», dijo.
Villegas señaló que las guerras de licitación siguen siendo una realidad tanto en la ciudad como en las áreas suburbanas.
«Recientemente tuvimos un acuerdo con 11 ofertas en una propiedad», dijo. «Dependiendo de la casa y la ubicación, todavía estamos viendo ofertas de exceso de entre $ 5,000 y $ 30,000».
Si bien hay algunas construcciones nuevas, Chicago y sus suburbios tienen tierras limitadas disponibles.
«Necesitamos desesperadamente una nueva construcción, y el Ayuntamiento votará sobre las leyes sobre las unidades de vivienda de accesorios este mes», dijo Villegas.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Chicago, las unidades de vivienda de accesorios ayudarán a aumentar la oferta de vivienda para los compradores primerizos, así como la fuerza laboral de la ciudad y las personas mayores. El programa piloto debutó en 2021, y las nuevas leyes extenderían el programa de unidades de vivienda de accesorios a los 77 vecindarios de Chicago.
Estados occidentales
Occidente también experimentó un crecimiento de las ventas mes a mes en 1.4 por ciento en agosto, con el precio medio que alcanza los $ 624,300, un aumento de 0.6 por ciento desde agosto de 2024.
Christy Walker, presidente de la Asociación Phoenix de Agentes Inmobiliarios, le dijo a The Epoch Times que también es optimista sobre el resto del año.
«Nuestras ventas pendientes han aumentado, y nuestros prestamistas locales nos dicen que las solicitudes hipotecarias también están aumentando», dijo.
A partir de septiembre, Phoenix ordenó un precio promedio de $ 471,000, y en otras áreas suburbanas de Arizona, como Scottsdale, Paradise Valley y Chandler, el precio promedio era de $ 510,000, según Walker.
Los residentes locales que son compradores por primera vez o incluso compradores de mudanza a menudo se encuentran compitiendo con californianos y del medio oeste que buscan mudarse a un clima más cálido. Los canadienses, también, continúan comprando propiedades de vacaciones en el área.
El mayor desafío que enfrenta los profesionales de bienes raíces del área de Phoenix es la construcción continua de comunidades de construcción a alquiler.
«Arizona es el número uno en el país para este tipo de modelo, y muchas personas pueden estar atrapadas en estas comunidades», dijo Walker.
«Inicialmente, pueden optar por mudarse si no pueden permitirse comprar, pero si no comienzan a ahorrar, podrían terminar como un inquilino perpetuo».
Walker cree que las concesiones del vendedor continuarán durante el otoño y el cuarto trimestre.
Estados del sur
El NAR informó una disminución del 1.1 por ciento en las ventas de mes a mes para la región sur de Estados Unidos, donde el precio mediano en agosto aumentó en un 0.4 por ciento desde julio, a $ 364,100.
Johnny Mowad, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MetroTex en Greater Dallas-Fort Worth, está convencido de que el mercado de otoño y el cuarto trimestre seguirán siendo fuertes.
«Dallas ya está en auge, y esta es la primera vez en décadas que ha aumentado el inventario, especialmente en los suburbios», dijo a The Epoch Times.
«Los días de las guerras de oferta en cada hogar se están desvaneciendo y estamos viendo un mercado que parece más equilibrado».
La nueva construcción en la región también está contribuyendo a la explosión del inventario, señaló Mowad, y los compradores están comenzando a tener la ventaja. En el condado de Dallas, el inventario ha aumentado en un 24 por ciento desde el mes pasado, y en el cercano condado de Collin, en un 40 por ciento.
Si bien los vendedores de Dallas ahora están más dispuestos a negociar los precios, el mercado aún no ha visto ninguna caída significativa de precios. A partir de septiembre, el precio medio para una casa unifamiliar en el condado de Dallas es de $ 365,000, un aumento del 2 por ciento sobre agosto.
Mowad, un corredor con Ebby Halliday Realtors en Dallas, espera que el impulso actual continúe hasta el otoño y el cuarto trimestre.
«Incluso con las negociaciones, los vendedores todavía están obteniendo excelentes precios en sus hogares y definitivamente verán un rendimiento positivo de sus inversiones», dijo.
Jonathan Lickstein, presidente de Broward, Palm Beach y St. Lucie Realtors, en Florida, le dijo a The Epoch Times que las solicitudes de préstamos han aumentado alrededor del 18 por ciento, y con las tasas de interés que comienzan a estabilizarse, cree que el área continuará viendo en la afluencia de compradores locales y aquellos de fuera del estado en los próximos meses.
«Las casas unifamiliares en nuestra región han experimentado días más largos en el mercado, pero las casas continúan manteniendo su valor», dijo. «Los vendedores están negociando, pero la mayoría todavía se están cerrando al 97 por ciento del precio de lista».
Actualmente, el condado de Miami Dade tiene el precio medio más alto a $ 660,000 para viviendas unifamiliares, seguido del condado de Broward a $ 625,000, el condado de Palm Beach a $ 613,000 y el condado de St. Lucie a $ 385,000, según Lickstein.
El mayor desafío para el resto del año, señaló, es el mercado de condominios, que continúa sufriendo las consecuencias del colapso de condominios de la Torre Champlain 2021 en Surfside. Analizado como uno de los peores desastres en los Estados Unidos, el colapso del edificio se cobró la vida de casi 100 personas.
Como resultado, explicó Lickstein, los condominios construidos antes de 2005 ahora están sujetos a inspecciones y reparaciones recurrentes, que en muchos casos están obligando a los propietarios a incurrir en grandes pagos por evaluaciones.
«Los edificios más nuevos no están tan afectados con esto, pero en general, las nuevas regulaciones han perjudicado gravemente el mercado de condominios», dijo.
Lickstein, director de operaciones de Lokation Real Estate en Pompano Beach, espera pocos cambios en el mercado de condominios hasta fin de año. Los precios de los condominios han bajado por todas partes, con la mediana de Miami Dade en $ 406,000, seguido de Palm Beach a $ 300,000, St. Lucie a $ 282 y Broward a $ 265,000, dijo.
Evangelou señaló que tanto Texas como Florida lideran a la nación en el inventario de viviendas unifamiliares.
«A nivel nacional, el inventario ha aumentado, pero aún necesitamos al menos 300,000 casas más para equilibrar el mercado», dijo.
Estados del noreste
El noreste experimentó la mayor disminución del 4 por ciento para las ventas de mes a mes en agosto, pero el precio medio creció un 6.2 por ciento desde agosto de 2024, a $ 534,200.
Bianca d’Alessio, una corredora de Nest Sicers International en Manhattan, dijo a The Epoch Times que el mercado de la ciudad de Nueva York sigue siendo muy activo.
«Ha habido un gran aumento y una mayor confianza del comprador», dijo. «Hay una anticipación sobre las tasas de interés que disminuyen aún más y los compradores que han estado buscando mucho tiempo sienten que ahora es el momento de entrar».
Un nuevo edificio residencial en el centro de Manhattan que representa D’Alessio ya ha traído cientos de exhibiciones. Considerado «asequible» por los estándares de Manhattan, los apartamentos de los estudios se encuentran en $ 400,000 y de una habitación a $ 650,000, según D’Alessio.
«La primera jornada de puertas abiertas tenía a 90 personas alineadas para ver las unidades en este edificio sin servicios sin comodidades», dijo.
Las guerras de licitación siguen siendo comunes dependiendo del edificio y la ubicación, señaló D’Alessio. Los distritos de Brooklyn y Queens de la ciudad de Nueva York son igualmente activos.
«Es un reflejo de lo que está sucediendo en el mercado, y creo que estaremos en un resto exitoso para 2025», dijo.
Perfiles de compradores de NAR
El informe del NAR indica que los compradores de viviendas por primera vez comprendían el 28 por ciento de las ventas de agosto, un salto del 26 por ciento en agosto de 2024. De todas las transacciones del comprador, el 28 por ciento estaban en efectivo y el 21 por ciento eran inversores individuales o compradores del segundo hogar. Solo el 2 por ciento fueron ventas en dificultades de ejecuciones hipotecarias o ventas cortas.
Si bien Evangelou cree que los próximos meses serán más prósperos para posibles compradores de viviendas, agentes inmobiliarios y profesionales hipotecarios, dijo que la asequibilidad aún está en cuestión que debe resolverse antes de crear un mercado verdaderamente equilibrado.
«A nivel nacional, los compradores de ingresos medios con ingresos familiares de $ 75,000 pueden permitirse solo el 21 por ciento de las viviendas existentes», dijo.
«Ha habido algunas ganancias en viviendas asequibles, pero necesitamos que ese número esté más cerca del 50 por ciento».
