La caída del mercado de la vivienda se profundizó en noviembre, ya que las ventas de viviendas estadounidenses previamente ocupadas se desaceleraron por décimo mes consecutivo, el período más largo registrado desde 1999.
Las ventas de viviendas existentes cayeron un 7,7 por ciento el mes pasado desde octubre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,09 millones, dijo el miércoles la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Ese fue un ritmo de ventas más lento de lo que esperaban los economistas, según FactSet.
Las ventas cayeron un 35,4 por ciento desde noviembre del año pasado. Excluyendo la fuerte caída de las ventas que ocurrió en mayo de 2020 al comienzo de la pandemia, las ventas ahora están al ritmo anual más lento desde noviembre de 2010, cuando el mercado de la vivienda se vio afectado por las secuelas de la crisis de ejecuciones hipotecarias de finales de la década de 2000.
Aún así, los precios de las viviendas continuaron aumentando el mes pasado, aunque a un ritmo mucho menor que hace unos meses. El precio medio de venta de viviendas a nivel nacional aumentó un 3,5 por ciento en noviembre con respecto al año anterior, a $370.700.
Casi una cuarta parte de las casas que se vendieron el mes pasado se vendieron por encima del precio de venta, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.
“Tenemos este mercado extraño en el que hay menos compradores y menos transacciones, pero debido a la oferta limitada todavía se están produciendo algunas ofertas múltiples y las casas todavía se venden razonablemente rápido”, dijo Yun.
Hipotecas en aumento
La instantánea de la vivienda de noviembre fue la última evidencia de un estancamiento cada vez más profundo de lo que fue un ritmo vertiginoso de ventas a principios de año, cuando las tasas hipotecarias rondaban los mínimos históricos.
La tasa promedio de una hipoteca a 30 años estaba ligeramente por encima del 3 por ciento a principios de enero. La semana pasada, estaba en 6,31 por ciento, más del doble de la tasa promedio de 3,12 por ciento del año anterior, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.
Ese aumento puede agregar cientos de dólares a los pagos mensuales de la hipoteca y también puede disuadir a los propietarios de viviendas que fijaron una tasa mucho más baja durante los últimos años de comprar una nueva casa.
Aunque han disminuido en las últimas semanas, las tasas hipotecarias promediaron 7.08 por ciento a principios de noviembre.
Es probable que las tasas hipotecarias sigan siendo un obstáculo importante durante algún tiempo, ya que la Reserva Federal ha señalado constantemente su intención de seguir aumentando las tasas a corto plazo en un intento por aplastar la inflación más alta en décadas.
La tasa de fondos federales se situó en un rango de 4,25 por ciento a 4,5 por ciento, el nivel más alto en 15 años. Los formuladores de políticas de la Fed han pronosticado que la tasa del banco central alcanzará un rango de 5 por ciento a 5,25 por ciento para fines de 2023.
Si bien las tasas hipotecarias no reflejan necesariamente los aumentos de tasas de la Reserva Federal, tienden a seguir el rendimiento de la nota del Tesoro a 10 años. El rendimiento está influenciado por una variedad de factores, incluidas las expectativas de inflación futura y la demanda mundial de bonos del Tesoro de EE. UU.
Yun pronostica que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años puede caer a aproximadamente un 5,5 por ciento entre principios y mediados del próximo año. Su justificación: el aumento de la construcción de edificios de apartamentos debería conducir a una reducción de los alquileres, lo que ayudará a reducir un barómetro clave de la inflación. Eso podría allanar el camino para que la Fed afloje su campaña para aumentar las tasas, lo que “debería moderar las tasas hipotecarias”.
“Y si ese es el caso, creo que el mercado inmobiliario experimentará un repunte constante en términos de actividad de ventas”, dijo Yun.
En promedio, las casas se vendieron en solo 24 días desde que llegaron al mercado el mes pasado, frente a los 21 días de octubre, dijo la NAR. Ese sigue siendo un cambio relativamente rápido, ya que antes de la pandemia, las casas generalmente se vendían más de 30 días después de estar a la venta.
El inventario de viviendas en el mercado disminuyó por cuarto mes consecutivo. Cerca de 1,14 millones de viviendas estaban en el mercado a fines de noviembre. Eso equivale a un suministro de 3,3 meses al ritmo de ventas actual. En un mercado más equilibrado entre compradores y vendedores, hay una oferta de cinco a seis meses.
La combinación de tasas hipotecarias más altas y precios en aumento ha mantenido al margen a muchos compradores primerizos. Representaron el 28 por ciento de las ventas el mes pasado, sin cambios desde octubre, dijo la NAR. Según los estándares históricos, los compradores primerizos generalmente representaron hasta el 40 por ciento o más de las transacciones.
