Tsoi, que lleva cuatro décadas en el sector inmobiliario de Hong Kong, dijo que cree que la historia se repetirá en este inestable mercado. Los grandes promotores inmobiliarios, como CK Asset, han ofrecido grandes descuentos desde principios de año, lo que ha hecho que los precios bajen aproximadamente un 25% desde su pico de septiembre de 2021.
“Lo que estamos viendo ahora es similar” al colapso de finales de los años 90, dijo Tsoi en una entrevista con el Post. “La desaceleración de las transacciones había comenzado desde 2019, y los desarrolladores se habían sumado a la guerra de precios en la primera mitad de este año para deshacerse de su inventario”.
La guerra de descuentos se está produciendo en un contexto de exceso de oferta inmobiliaria en la ciudad. Los promotores lanzaron 9.419 viviendas nuevas en el primer semestre, lo que equivale al 87,6 por ciento del total de pisos vendidos en todo el año pasado, según datos recopilados por CBRE.
La eliminación de las llamadas restricciones a la demanda desató una oleada de transacciones. Los compradores que habían estado esperando pacientemente a un lado se lanzaron a la aventura, lo que hizo que el valor de las ventas pactadas en la ciudad se disparara un 33 por ciento hasta alcanzar un máximo en tres años de 112.000 millones de dólares de Hong Kong durante los primeros seis meses de 2024, según Jefferies.
“Aún nos enfrentamos a una oferta abundante de nuevos pisos en el corto plazo”, dijo Norry Lee, director senior de estrategia de proyectos de JLL en Hong Kong.
Este año hay alrededor de 40.000 nuevas viviendas disponibles, de las cuales 23.000 ya existen en el mercado y otras 20.000 estarán listas para su lanzamiento, dijo Lee.
“Los precios sólo se estabilizarán cuando el [inventory] cae a alrededor de 20.000 unidades”, ya que eso significa que los desarrolladores han descargado a una posición de efectivo lo suficientemente cómoda como para reanudar el aumento de precios, dijo Lee.
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Algunos analistas ven señales de una pausa en la guerra de precios. “Los grandes promotores ya no están reduciendo los precios [or] «Están persiguiendo sus objetivos porque han generado suficiente efectivo» a través de las tácticas de ventas en el primer semestre, dijo Mark Leung, analista de investigación de propiedades de la gran China de UBS.
Los descuentos agresivos también fueron el cebo utilizado por los promotores para tantear el mercado, atraer compradores externos y generar expectación.
“Los precios bajos solo se aplicaron a una parte de las unidades en [many] proyectos, como [developers] Quería venderlos primero para medir el sentimiento de los compradores. [before] “Esto está aumentando los precios de las unidades restantes”, dijo Chau Kwong-wing, director del Centro Ronald Coase para la Investigación de Derechos de Propiedad de la Universidad de Hong Kong.
Un ejemplo de ello es el proyecto Pavilia Forest I, que domina el refugio contra tifones situado en la antigua pista del viejo aeropuerto de Kai Tak.
Los primeros 60 apartamentos se pusieron en venta a 17.188 dólares de Hong Kong por pie cuadrado a principios de julio, aproximadamente un tercio menos que el cercano Monaco Marine, que se puso en venta en abril a 24.833 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. La venta inicial recibió 20 ofertas por cada apartamento disponible, lo que ayudó al desarrollador a recaudar 1.700 millones de dólares de Hong Kong en ingresos en nueve días.
Los precios aumentaron en los siguientes lotes de ventas, y en el reciente lanzamiento de Azure Forest se alcanzó un precio de HK$ 19.242 por pie cuadrado, más del 10 por ciento más que en la primera fase.
«No creo que los desarrolladores quisieran deshacerse de todo su inventario y retirarse», dijo Chau. «La mayoría de ellos mantienen su cartera». [without] “influyendo en su situación financiera debido a las perspectivas, y necesitan preparar su poder de tenencia a mediano y largo plazo”.
Segunda fase de la guerra de descuentos en Hong Kong
La guerra de descuentos inmobiliarios en Hong Kong se encuentra ahora en su segunda etapa, en la que participan sobre todo pequeños promotores que dependen de las ventas para generar efectivo. “La perturbación del mercado es insignificante”, afirmó Leung, de UBS.
Los desarrolladores menos conocidos que carecen de los enormes presupuestos de marketing de sus competidores más grandes tienen que recurrir a descuentos como única forma de atraer la atención, dijo Will Chu, analista de investigación senior de propiedades en Hong Kong y China en CGS International Securities.
“Para ellos, esta es la única manera de obtener efectivo y pagar sus deudas, en lugar de conservar su inventario y pagar altos intereses”, dijo Chu.
Continental Properties tuvo que reducir el precio de su proyecto Cheung Sha Wan en un 17 por ciento después de que sus departamentos permanecieran sin venderse durante dos semanas tras su lanzamiento a fines de junio.
Algunos promotores inmobiliarios de Hong Kong incluso están recurriendo a descuentos ocultos, ofreciendo reembolsos en efectivo de hasta el 50 por ciento.
Como uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo, el mercado inmobiliario de Hong Kong aún enfrenta presiones a la baja en el corto plazo, pero lo que se avecina no es totalmente bajista, según los analistas.
El indicador de viviendas habitadas elaborado por Centaline Property Agency, Centa-City Leading Index (CCL), sigue corrigiendo: el número de junio cayó un 1,3 por ciento respecto del mes anterior, a 142, un 3,9 por ciento menos este año.
Las empresas de consultoría y los bancos en general esperaban una caída del 5 al 10 por ciento en los precios de las viviendas este año debido a los altos niveles de inventario y las altas tasas de interés. Las tasas hipotecarias recién bajarán en 2025, incluso si la Reserva Federal comienza a recortar las tasas este año.
Lee, de JLL, dijo que tomaría alrededor de 18 meses digerir las acciones y que se espera un recorte de tasas en el segundo semestre, basado en la expectativa de que las transacciones de primera mano pueden llegar a entre 16.000 y 18.000 durante todo el año.
El mercado inmobiliario experimentó un repunte en las transacciones de propiedades tan pronto como el gobierno eliminó todas las restricciones a las propiedades a fines de febrero debido a la demanda acumulada, pero la demanda se ha consumido y el impulso ha disminuido antes de lo esperado, según los expertos.
La reciente desaceleración se debe a la incertidumbre en el movimiento de las tasas de interés y también a la cautela de los bancos a la hora de prestar, dijeron.
“Los bancos tienden a ser más selectivos con los prestatarios y priorizan la calidad sobre la cantidad”, afirmó el director ejecutivo de valoración de CBRE, Eddie Kwok. “Esperamos que los bancos sigan aumentando la prima de riesgo mediante el aumento de la tasa hipotecaria para los activos inferiores”.
Pero las fuertes actividades de alquiler podrían respaldar el rendimiento de los activos y atraer la demanda de inversiones, lo que a su vez ayudará a las ventas en el largo plazo, dijo Chau.
La demanda del mercado de alquiler seguirá creciendo a medida que más estudiantes y talentos de China continental a través de diversos programas lleguen a la ciudad, lo que debería impulsar los alquileres, dijo.
«Esto puede reducir la presión a la baja en el corto plazo sobre los precios de las viviendas», dijo, añadiendo que el rendimiento del alquiler tiene que aumentar por encima del 4 por ciento para estabilizar los precios de las propiedades.
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La demanda de viviendas aún tiene margen de crecimiento y la nueva oferta comenzará a disminuir a partir de 2026, el mercado ajustará la oferta por sí solo, dijo el analista inmobiliario de UBS.
Sin embargo, los analistas afirman que es posible que esta vez no se repita la montaña rusa de hace 26 años, ya que ahora el costo del dinero es más alto. La economía de China continental está creciendo a la mitad del ritmo anual de hace dos décadas, lo que pone un límite a los beneficios que pueden extenderse a Hong Kong, afirman.
“No es sorprendente que los precios de las viviendas suban para entonces, pero hay que tener en cuenta el entorno económico”, dijo Leung. “Los promotores han estado pujando activamente por terrenos del gobierno, lo que indica que no son demasiado pesimistas sobre las perspectivas”.
Todo lo dicho y hecho, hay motivos para el optimismo, dijo Tsoi, quien ha superado los ciclos de auge y caída del mercado inmobiliario más caro del mundo.
“He pasado por altibajos durante décadas y sé que el mercado tiene ciclos”, dijo. “Los precios de las propiedades tenderán a la baja este año, pero es momento de comprar. Cuando el mercado se recupere, habrá perdido la mejor oportunidad”.
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