Después de nueve meses consecutivos de aumentos en el índice de precios de la vivienda, los precios cayeron en el último índice de agosto-septiembre de 2024, publicado por la Oficina Central de Estadísticas la semana pasada. Aunque el precio medio solo cayó un 0,1%, combinado con datos adicionales publicados la semana pasada, se estima que el mercado inmobiliario está volviendo a los mínimos de 2023.
La moderación de los aumentos de precios comenzó hace unos seis meses. En seis de los últimos siete índices, las subidas medias de los precios fueron inferiores a las del mes anterior. La excepción fue el índice junio-julio de 2024, que fue superior al de mayo-junio. Por lo tanto, no sorprende que esta tendencia haya continuado y haya caído a niveles negativos.
Desde una perspectiva más amplia, en los últimos diez meses, el índice de precios de la vivienda aumentó un 6,8%, pero dos tercios del aumento se registraron en los primeros cinco meses y sólo un tercio en los últimos cinco. Esto muestra que el repunte se ha desvanecido rápidamente.
Los precios se dispararon al comienzo de la guerra.
Hubo un salto importante en los precios de la vivienda en los primeros meses de la guerra, un acontecimiento que normalmente se habría esperado que deprimiera el mercado. Además, los precios empezaron a subir al comienzo de la guerra después de ocho caídas mensuales consecutivas en el índice de precios de la vivienda en 2023. Entonces, ¿qué pasó?
Se estima que un factor importante fue que los israelíes comenzaron a buscar activamente apartamentos con habitaciones seguras, lo que se reflejó en un aumento de las compras de apartamentos nuevos y relativamente nuevos de segunda mano a medida que los israelíes buscaban espacios protegidos en sus hogares. Los pisos de segunda mano con habitaciones seguras registraron mayores incrementos de precios que los pisos nuevos.
Sin embargo, al final la economía tendrá voz y las circunstancias especiales de la guerra han agotado más o menos su efecto sobre los precios de la vivienda. Las altas tasas de interés y los aumentos de precios hacen que hoy en día sea cada vez más difícil comprar apartamentos y obligan a los compradores a contratar hipotecas costosas. Ahora los compradores buscan viviendas un poco más baratas y realizan negociaciones más duras.
Por ejemplo, el precio medio de un apartamento de cuatro habitaciones en Beersheva cayó en el tercer trimestre en unos 13.000 NIS (hasta 1,31 millones de NIS) en comparación con el segundo trimestre. También se observó una tendencia similar en Herzliya, Haifa y Rishon Lezion, donde el precio medio cayó casi 150.000 NIS, hasta 2,46 millones de NIS. En Tel Aviv, el precio medio de las viviendas de cuatro habitaciones aumentó en el tercer trimestre en 40.000 NIS (hasta 4,87 millones de NIS), y también se registraron aumentos en Ramat Gan y Netanya.
el techo de los contratistas
Los incentivos de financiación y los descuentos ofrecidos por los promotores a las viviendas en construcción resultaron muy exitosos en términos de aumento de las ventas y dieron nueva vida a un mercado que se había hundido en un letargo. Pero en los últimos meses, los contratistas parecen haber tocado un techo que no pueden superar y el mercado se ha estancado.
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No hay información precisa sobre las ofertas 80/20 (80% préstamos, 20% capital) ofrecidas por los desarrolladores, ya que nunca fueron documentadas de manera ordenada. Los acuerdos comenzaron a finales de 2022, las ventas de apartamentos nuevos cayeron a niveles no vistos desde 2018, mientras que la oferta de apartamentos nuevos fue un 40% mayor que en 2018. Esto provocó que promotores y bancos buscaran formas de deshacerse del gran inventario. . Las ofertas no sólo posponen la mayor parte de los pagos de los apartamentos, sino que también incluyen importantes descuentos.
El efecto de estos acuerdos comenzó a sentirse en la segunda mitad de 2023. En aproximadamente un año, hubo un aumento del 65% en las ventas de apartamentos nuevos (después de deducir los apartamentos vendidos en programas subsidiados por el gobierno). El número de estos acuerdos alcanzó su punto máximo en Junio de 2024.
Pero hay un límite a lo que se puede lograr en la economía de Israel golpeada por la guerra. Después de que los precios de la vivienda hayan aumentado desde principios de 2024, parece que las ofertas han alcanzado una especie de techo y el mercado se ha estancado. Durante el tercer trimestre, se registró una disminución promedio de más del uno por ciento mensual en la venta de departamentos nuevos. Cuando se deducen los apartamentos vendidos en programas subsidiados por el gobierno, la disminución es aún mayor.
En Ashkelon, por ejemplo, hubo una caída del 23% en el número de apartamentos nuevos adquiridos en el tercer trimestre en comparación con el segundo trimestre. En Petaj Tikva la caída fue del 22%, en Rishon Lezion del 30%, en Ramat Gan del 25% y en Beersheva del 27%.
Esto parece una tendencia en la que el Banco de Israel está ejerciendo presión sobre estos acuerdos y el Banco Leumi, el primer banco que permitió a los promotores iniciar estos acuerdos, ahora los restringe. La Autoridad Fiscal de Israel también está analizando estos acuerdos y la posibilidad de imponerles nuevos impuestos. Todos estos acontecimientos no auguran nada bueno para la continua popularidad de estos acuerdos.
La paradoja de Jerusalén
El distrito que lidera estas caídas en el precio de la vivienda es Jerusalén. En términos de transacciones inmobiliarias, alrededor del 70% de las transacciones en este distrito se realizan en la propia ciudad y casi el 30% en Beit Shemesh. En cada uno de los meses del tercer trimestre del año se registraron descensos de precios en el distrito, a una tasa del 1,7%. Por otro lado, en este distrito el número de operaciones trimestrales registradas fue el mayor de los últimos dos años (más de 2.500 operaciones). Dos cifras aparentemente contradictorias.
Sin embargo, los precios de las transacciones realizadas en la capital dan pistas de lo ocurrido. El precio medio de las operaciones en el tercer trimestre de 2024 fue un 5% inferior al del segundo trimestre. La variación de los precios de los apartamentos dependió de su tamaño. Los apartamentos de cuatro habitaciones cayeron un 1,3% entre el segundo y el tercer trimestre, mientras que los apartamentos de cinco habitaciones aumentaron un 3% (los precios de los apartamentos más grandes cayeron un 9%, pero la muestra era demasiado pequeña). Otro aspecto notable en Jerusalén fueron las preferencias de los compradores, que incluían principalmente apartamentos pequeños de hasta 3 habitaciones. Estos registraron una relativa estabilidad en el número de operaciones en el segundo y tercer trimestre, mientras que en las operaciones de apartamentos más grandes se registró una gran disminución.
Parte de la razón de la caída de los precios fue la venta masiva de apartamentos en programas subsidiados en Ramot y Givat Hamatos, que redujeron los precios promedio. Otro factor fueron los residentes extranjeros, que compran en oleadas en Jerusalén y Beit Shemesh. Aunque su número no es alto, las comunidades a menudo compran juntas, por lo que el efecto sobre los precios puede impulsarlos hacia arriba cuando compran, y hacia abajo, en períodos posteriores a las compras.
Sin embargo, en general, la imagen que surge de las cifras es que los compradores de Jerusalén en el tercer trimestre buscaron apartamentos más pequeños que los comprados en el segundo trimestre, y sólo estaban dispuestos a pagar 40.000 NIS menos en promedio que a finales de septiembre.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 18 de noviembre de 2024.
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