Una nube negra se cierne sobre el mercado de oficinas de Israel, que depende en gran medida del sector tecnológico, después de que gigantes tecnológicos como Microsoft, Google, Amazon, Meta e Intel hayan anunciado recortes planificados. Todavía no ha habido despidos de los gigantes tecnológicos en Israel, pero el mercado local de oficinas de bienes raíces está ansioso.
Avison Young Israel, CEO de propertytech, Guy Amosi, dijo: «El sentimiento global general, económico y político, afecta a todos los sectores de nuestras vidas. Los eventos globales, desde la inflación hasta las subidas de tipos de interés y la guerra en Ucrania y la crisis energética en Europa, influyen en todo el mundo. y por supuesto el mundo inmobiliario y el inmobiliario de oficinas.
«Causa una situación en la que las personas se sientan indecisas. Se vuelve más difícil para ellos tomar decisiones en el clima actual y crea una situación en la que todos los acuerdos ahora se detienen, incluso aquellos que estaban en trámite. Tuvimos dos o tres acuerdos que involucran decenas de miles de metros cuadrados recientemente en los que las empresas decidieron en medio del proceso ‘detengámonos seis meses y veremos cómo van las cosas’. En otras palabras, por el movimiento de las hojas, puedes entender la dirección del viento: hay un alto, y en mi opinión, el camino hacia una caída de precios no está lejos».
«Todavía vemos una ocupación de más del 90% en las torres de calidad en Tel Aviv, pero sin duda hay una desaceleración en la demanda de bienes raíces comerciales en los últimos meses», dice el agente inmobiliario Osher Ossi, que se especializa en bienes raíces comerciales con énfasis en la alta demanda. zonas de Tel Aviv. «Las empresas de alta tecnología se alimentan principalmente de inversiones y cuando la tasa de interés es alta y la inflación es alta y hay una guerra e incertidumbre en los mercados, el dinero se queda en manos de los inversores y no necesariamente llega a las empresas de alta tecnología. – y eso es lo que crea, entre otras cosas, la desaceleración».
“Si la situación continúa, los fondos en las empresas de alta tecnología se acabarán y ya podemos ver que muchas de ellas comienzan a reducir gastos. La gran pregunta es si la economía global logrará recuperarse antes de que las empresas de alta tecnología gasten. todas sus reservas».
Récords excepcionales de los que solo podemos declinar
Los precios de las oficinas en Israel han sido altos desde antes de la volatilidad de la pandemia de Covid. Según los datos de la empresa de servicios inmobiliarios comerciales Newmark Natam, los precios medios de los espacios de oficinas en la primera mitad de 2022 alcanzaron un nuevo máximo en Tel Aviv, tras los aumentos excepcionales en 2021. Cualquier descenso ahora hará que el mercado vuelva a la normalidad. Precios más normales.
El vicepresidente de servicios para propietarios de Newmark Natam, Or Ben Zvi Klein, dice: «La primera mitad de 2022 fue excepcional y básicamente representa, en algunas áreas, un aumento en los precios de los bienes raíces comerciales que fue incluso más alto que los aumentos de precios en el sector de la vivienda, tanto en En los últimos meses también se ha dejado sentir un cambio en el entorno de tipos de interés e inflación en el mercado de oficinas, el sector de momento no se ha visto tan perjudicado como otras industrias, pero incluso en él vemos alta tecnología. empresas que recaudan menos dinero que antes y se abstienen de alquilar espacios muy grandes. Otro efecto en el mercado es una reducción en el volumen de transacciones, debido a las altas tasas de interés».
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Amosi dice sobre la nueva situación: «De repente, hay miles de metros cuadrados de espacio de oficinas vacante en Tel Aviv. Las empresas están subarrendando áreas en torres de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, pisos completos en la torre Vitania en Tel Aviv ya están subarrendados y los edificios individuales en Tel Aviv, con 2.000 y 3.000 metros cuadrados, están en su mayoría vacíos. Las empresas alquilaron oficinas a precios elevados, y ahora quieren reducir los daños, por lo que no les importa alquilar los espacios por NIS 10-15 por metro menos. , solo para demostrar que han reducido el daño. El mercado se encuentra actualmente en un desequilibrio loco, que seguramente se cerrará con el tiempo, pero en este momento tenemos una brecha que no se puede cerrar, entre vendedores e inquilinos y compradores e inquilinos. En mi En mi opinión, en un rango de 12 a 50 meses a partir de ahora, veremos mucho espacio de oficina aquí que se ofrecerá en alquiler».
El CEO de Maniv Real Estate Consulting, Jacky Mukmel, agrega: «Pasaremos por un período difícil de aproximadamente un año, calculo: un período de reorganización, de reflexión, sobre dónde y en qué gastar el dinero. Es cierto que las arcas de los Las empresas de alta tecnología están llenas, pero habrá una cierta evaluación de la situación. Hasta el día de hoy, las empresas alquilarían un 20% de espacio en exceso, en beneficio del desarrollo futuro, y seguramente se preguntarán ahora si eso está bien o mal. hacer, y si lo necesitan o no.
«Todo el tiempo he dicho que aunque el alquiler no tiene mucho peso en términos presupuestarios para las grandes empresas de alta tecnología, para las empresas de etapas anteriores, que van a Tel Aviv solo para sentir que están en Tel Aviv, 300 NIS por metro cuadrado. el metro es algo que realmente no pueden permitirse. Los gastos a tal escala, solo por espacio de oficina, simplemente los golpearán al final. Esto es lo que está sucediendo ahora».
Adaptarse a precios realistas pero no arrolladores
Cierto descenso desde el pico hasta un nivel de precios relativamente más «cuerdo» -que según nuestros indicios ya está ocurriendo en varios lugares- será sin duda doloroso para algunas empresas, pero esto no significa necesariamente que estemos en camino a un caida libre.
Mukmel subraya: «No hay una victoria aplastante en el mercado de oficinas, y no creo que la haya tampoco. El mercado está evaluando la situación, y quizás un grado de lentitud, que le impone la situación económica mundial. Es cierto , ya hay una caída del 10% o 15% en algunos lugares, pero esto es un ajuste de precios realista y no un deslizamiento de tierra. En cuanto la demanda en Tel Aviv disminuye un poco, entre otras cosas porque las empresas se han dado cuenta de que el dinero se ha vuelto muy caro, la tendencia ha cambiado y los empresarios, que vivían eufóricos el año pasado, ahora tendrán que volver a poner los pies en la tierra.
«También hay ciertas áreas, por ejemplo al sur de Tel Aviv, en Rishon Lezion, Holon y Bat Yam, donde hay construcciones a gran escala, y los empresarios tendrán que ajustarse a los precios y alinear los números para atraer nuevos clientes. Por otro lado, lugares como Bnei Brak y Petah Tikva están disfrutando actualmente, en mi opinión, de señales positivas. Son lugares donde veremos una reducción en las diferencias de precios con Tel Aviv. El proceso de ajuste de precios que está experimentando el mercado está pasando ahora traerá algo de alivio a estas áreas y, en general, equilibrará los precios de alquiler en todo el país».
Ben Zvi Klein observa: «Si las previsiones sobre el aumento de las tasas de interés son correctas, el mercado solo hará una ligera corrección en los precios. Mientras las tasas de interés no superen el 4%, como estima el Banco de Israel, y por el A finales de 2023, el aumento de tarifas se detiene: el sector de oficinas, que ha demostrado su resistencia para hacer frente a los efectos de Covid, y hasta ahora también para hacer frente a los aumentos de tarifas, no se verá significativamente dañado».
Pero Amosi ve las cosas de manera diferente, especialmente debido a los cientos de miles de metros cuadrados de espacio para oficinas que se planea agregar solo en Tel Aviv en los próximos años. «Los empresarios que están construyendo torres de oficinas hoy en día, como Melisron en el proyecto Landmark, no están preocupados, ya han firmado contratos de arrendamiento para la mayor parte del espacio», dice. «Pero los desarrolladores de torres donde aún no se han arrendado grandes espacios ciertamente deberían estar preocupados. Hay muchos signos de interrogación y nunca se sabe dónde estará el mercado cuando estas torres comiencen a ser ocupadas».
¿Corrección del mercado? Después de las vacaciones, ya está aquí
En conversaciones con profesionales que respaldan el sector inmobiliario de oficinas, la pregunta (y quizás la esperanza) surgió más de una vez, que quizás lo que estamos viviendo ahora no es ni siquiera una corrección del mercado, sino un parón temporal debido a las vacaciones de verano y las fiestas religiosas. Es posible, dicen, que el período «después de las vacaciones» que ahora ha llegado anuncie una recuperación y provoque nuevamente un cambio de tendencia, esta vez al alza.
Ossi especula: «Estamos en un período importante que será una prueba para el mercado y nos dará la respuesta a la gran pregunta: ¿es la desaceleración una desaceleración real y real, o una desaceleración estacional como ha sucedido muchas veces en años anteriores. Ya se puede ver que se trata de una desaceleración sofisticada y controlada, ya que las empresas de alta tecnología están gastando menos y administrando su dinero con más prudencia, para poder hacer frente y aguantar el mayor tiempo posible. Para mí, mi Los ojos están puestos en la economía de EE. UU., porque también se habla de una desaceleración el próximo año, pero a corto plazo, aquí en Israel, nos gustaría ver un aumento en la demanda. Tenemos que esperar y ver si realmente sucederá. .»
Mukmel dice: «Si nos fijamos en la alta tecnología global, me complace decir que Israel está en excelentes condiciones. Es el centro del desarrollo global de alta tecnología. Ciertamente veremos despidos aquí y allá, pero no lo haremos». ver lo que está sucediendo en los EE. UU., Europa o en cualquier otro lugar. Nada dramático sucederá en la industria de alta tecnología de Israel».
A pesar de la situación incierta, todavía se están elaborando acuerdos interesantes en el sector de la tecnología: Google Israel está en conversaciones avanzadas para arrendar alrededor de 20 pisos en la nueva Torre 2 de ToHa 2, en construcción en la calle Yigal Alon, en la esquina de Totzeret Ha’. Aretz Street (el acrónimo ToHa) en Tel Aviv, aproximadamente un tercio de toda la torre, por alrededor de NIS 90 millones por año. «Globes» reveló la semana pasada que el acuerdo es por aproximadamente 50.000 metros cuadrados a un precio de NIS 150 por metro cuadrado en condiciones de construcción. La torre es un desarrollo conjunto de Amot Investments Ltd. (TASE:CANTIDAD) y Bayside Land Corp. Ltd. (Gav Yam) (TASE:BYSD1) con una inversión de NIS 3 mil millones. Hasta ahora, la parte subterránea de la torre se ha construido y se espera que la construcción se complete solo en 2026. Pero el memorando de entendimiento entre Google y los desarrolladores se firmará en los próximos días.
Amosi concluye: «El mejor consejo en este momento es sentarse y esperar. Todos los lunes hablo con todos los asesores inmobiliarios de Europa y todos los jueves con los asesores inmobiliarios de América del Norte. La imagen que surge de mis recientes reuniones con ellos es que somos parte de la situación global y en Nueva York la situación no es diferente, y en Londres la situación es aún peor. En cualquier caso, el ritmo de toma de decisiones es mucho más lento hoy en día, y creo que es correcto deténgase un poco ahora, vea lo que está sucediendo en el mercado y solo entonces actúe».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 31 de octubre de 2022.
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