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Muchos propietarios de apartamentos que antes de la guerra alquilaban a corto plazo los están transformando en apartamentos de alquiler habituales. Al mismo tiempo, los retrasos en la apertura del año académico han contribuido a aumentar la oferta y disminuir la demanda de pisos en alquiler. Los propietarios de apartamentos sin una habitación segura se ven obligados a hacer mayores concesiones en el precio debido a la menor demanda. En consecuencia, WeCheck, que ofrece soluciones financieras para propietarios e inquilinos, informa que desde el estallido de la guerra ha habido un aumento de alrededor del 50% en la oferta de apartamentos disponibles para alquiler y una caída de alrededor del 1,5% en los alquileres.
Las cifras de WeCheck, que rastrean todos los sitios web de apartamentos en alquiler, revelan que la oferta de apartamentos en alquiler en noviembre de 2023 fue un 50% mayor que en noviembre de 2022 y un 25% mayor que en octubre de 2023. «Son cifras muy altas e inusuales para noviembre. » dice la encuesta de la empresa. En años normales, en noviembre se observa una disminución en el número de apartamentos en alquiler, debido a la apertura del año académico y al período pico del mercado, que finaliza antes de las vacaciones.
El director general de WeCheck, Rami Ronen, dice: «No es que todos los problemas del mercado de alquiler se hayan resuelto y de repente aparezca una nueva oferta. En absoluto. Esta es una situación determinada, y supongo que si hablamos dentro de seis meses veremos una imagen especular opuesta. Israel no ha encontrado una solución sistemática para asegurar el mercado inmobiliario, ni para compra ni para alquiler».
Cuadruplicar el número de apartamentos pequeños
¿Qué pasó en noviembre que aumentó la oferta? Ronen dice: «La primera ola está relacionada con la seguridad personal. Según nuestros cálculos, sólo alrededor de un tercio de los apartamentos alquilados tienen una habitación segura. Nos encontramos con situaciones en las que los inquilinos en zonas demandadas preferían dejar los apartamentos sin una habitación segura y subarrendarlos. En algunos casos esto se hace con el consentimiento de los propietarios.
«La segunda ola es un aumento significativo en el alquiler de apartamentos de 1 o 2 habitaciones. Se trata de apartamentos que en la mayoría de los casos se alquilan por noches individuales en sitios web como Airbnb. En noviembre de 2022, se ofrecieron en alquiler unos 500 apartamentos de este tipo. y en noviembre de 2023, el número saltó a 2.000 apartamentos. Un aumento de cuatro veces es dramático. Las personas que poseen apartamentos para alquiler a corto plazo se dan cuenta de que el próximo año las posibilidades de alquilarlos a turistas son muy pequeñas, y prefieren alquilar el apartamento durante al menos un año, para minimizar las pérdidas.»
Si bien la oferta ha aumentado, la demanda ha caído. La primera razón es la estacionalidad del mercado de alquiler: en el período entre Sucot y Pesaj se produce una caída de la demanda incluso en épocas regulares. Durante la guerra, cuando muchos negocios cerraron y cientos de miles fueron llamados a la reserva del ejército, hubo una caída más pronunciada de lo habitual en la demanda de alojamiento en alquiler.
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Además, en las zonas de conflicto del norte y del sur, la demanda de alquiler de apartamentos se ha desplomado por completo, de forma similar a la caída de la demanda de compra de apartamentos allí.
Más allá de eso, durante este período se suponía que habían comenzado los estudios académicos en universidades y colegios. En cambio, se ha retrasado el inicio del año académico, y esto también se refleja en el mercado de alquiler, especialmente en las ciudades universitarias: Tel Aviv, Haifa, Beersheva y Jerusalén. Los propietarios de repente se encuentran con propiedades vacías y pérdida de alquiler.
«Los estudiantes no han alquilado pisos, porque un número importante de ellos están en las reservas, otros no están estudiando y, conociendo su patrón de alquiler, siempre llegan en el último momento», afirma Ronen. «A todo esto se añade una gran oferta de apartamentos en las ciudades universitarias, donde el futuro es incierto, porque no está nada claro cómo será el año académico. El primer semestre puede acortarse y muchos estudiantes pueden decidir quedarse en casa de sus padres y ahorrar en el alquiler. Es decir, aquí hay una gran incertidumbre en la que los propietarios de apartamentos tienen que vivir y comportarse».
En definitiva, el aumento de la oferta y la disminución de la demanda han afectado a los precios, informa WeCheck. Los precios cayeron una media del 1,3% desde octubre de 2023 y del 2,2% desde noviembre de 2022. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que Tel Aviv, donde más del 50% de los residentes alquilan apartamentos, sesga la media a la baja y todavía es demasiado pronto para Hablamos de una tendencia distinta en todas las ciudades.
Caída de la oferta en Beersheva
Si examinamos las propias ciudades, la oferta de apartamentos en alquiler en Tel Aviv aumentó un 160% en noviembre de 2023, hasta los 4.000 apartamentos, la mitad de los cuales son de tres y cuatro habitaciones. El alquiler promedio general que se paga estos días en Tel Aviv es de aproximadamente 6.700 NIS, y para los populares apartamentos de tres y cuatro habitaciones, 7.230 NIS. En Netanya, que no sufre ataques con cohetes, la oferta de apartamentos se ha duplicado en comparación con el año pasado, hasta 1.300 apartamentos, de los cuales el 25% son apartamentos de tres y cuatro habitaciones.
Al mismo tiempo, y como era de esperar, en las ciudades sometidas a constantes bombardeos se ha producido un aumento significativo de la oferta. En Rishon Lezion, Ashdod, Holon y Ashkelon, el número de apartamentos en alquiler en noviembre aumentó entre un 40% y un 50% en comparación con noviembre de 2022. Específicamente en Beersheva hubo disminuciones significativas en la oferta de apartamentos, aunque los alquileres se mantuvieron estables. Ronen afirma: «La incertidumbre es alta, pero está claro que los precios no volverán a subir mientras la oferta se mantenga al nivel actual. Los propietarios de apartamentos deberían esperar más tiempo para encontrar inquilinos que puedan llevar a cabo negociaciones más exitosas». «.
Durante el año pasado, WeCheck descubrió que los alquileres aumentaron un 3,7% en Herzliya, un 2,4% en Rishon Lezion, un 1% en Haifa, un 0,7% en Jerusalén y un 0,1% en Beersheva. Los alquileres cayeron un 3,3% en Ashdod, un 2,3% en Tel Aviv, un 2% en Ashkelon, un 1,7% en Netanya y un 1,3% en Holon.
Un tema que todavía pasa desapercibido es el impacto de los evacuados en el mercado de alquiler. WeCheck observa: «Los evacuados influyen, pero a partir del panorama de la situación que tenemos no se ve del todo claro, sobre todo porque una gran parte de los evacuados todavía se encuentran en hoteles, tanto en el sur como en el norte. A la vista de los fuertes saltos que vemos en la oferta, compensan los aumentos de la demanda».
Las cifras de WeCheck difieren de las publicadas por el Índice de Servicios de Vivienda de la Oficina Central de Estadísticas a finales de la semana pasada, que mostraron una ligera disminución en los precios de alquiler, pero a un ritmo más moderado. Según la Oficina Central de Estadística, los inquilinos que renovaron un contrato en noviembre pagaron un 3,2% más que el contrato anterior y los nuevos inquilinos (apartamentos de la muestra en los que hubo cambio de inquilino) vieron un incremento de precio del 4,8%.
Ronen insiste en que los datos de su empresa no muestran actualmente aumentos similares: «Estamos comprobando 50.000 apartamentos que hay en el mercado y la tendencia es a la baja. Hay un aumento de la oferta, una disminución de la demanda y, en general, hoy el mercado favorece inquilinos.»
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 21 de diciembre de 2023.
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