Redacción NM
Los compradores primerizos pueden verse impulsados por el anuncio de esta semana de que el Banco de Inglaterra ya no esperará que los prestamistas verifiquen si pueden pagar la hipoteca a tasas de interés más altas, pero los expertos no esperan que esto conduzca a una hipoteca gratuita. todos.
A partir del 1 de agosto, los bancos y sociedades de crédito hipotecario ya no estarán obligados a someter a prueba las finanzas de los prestatarios con la prueba de asequibilidad del mercado hipotecario al determinar cuánto prestar.
La prueba significó verificar que un prestatario aún pudiera pagar su préstamo al final de cualquier período de oferta especial a corto plazo en caso de que aumenten las tasas de interés. Los prestamistas calcularon esto utilizando la tasa de «reversión a»: la tasa variable estándar o la tasa de seguimiento a la que los prestatarios pasarían, más tres puntos porcentuales.
Por ejemplo, un prestatario que obtenga una hipoteca de tasa fija a dos años al 2,2 % con una tasa de reversión al 4 % tendría que demostrar que puede pagar los pagos mensuales a una tasa del 7 %.
Las reglas se introdujeron después de la crisis financiera de 2007-2008, que siguió a años de préstamos sin restricciones. A principios de la década de 2000, las hipotecas estaban disponibles a más del 100 % del precio de una propiedad, se podían obtener fácilmente sobre la base de intereses solamente y, a menudo, se otorgaban sin ningún comprobante de ingresos.
Sin embargo, algunos dentro de la industria se habían quejado de que la prueba de asequibilidad era demasiado onerosa e impedía que algunos prestatarios, que podían pagar una hipoteca, recibieran una.
Eliminar la prueba puede ayudar a los posibles compradores a quienes se les han negado hipotecas que tienen pagos más bajos que la suma que pagan en alquiler cada mes. Una consulta realizada por el Banco encontró que para calificar para préstamos hipotecarios, las personas estaban tomando hipotecas a plazos más largos, o con tasas fijas a más largo plazo, lo que significaba pagar más en general.
“La eliminación de la prueba de asequibilidad del mercado hipotecario es una buena noticia, particularmente para los compradores primerizos que deberían poder pedir más prestado”, dijo Mark Harris, director ejecutivo del corredor hipotecario SPF Private Clients. “Aunque los críticos argumentarán que solo servirá para avivar un mercado caliente y hacer que haya más crédito disponible hará que los precios de la vivienda vuelvan a dispararse.
“Sin embargo, todavía habrá restricciones vigentes y no será un préstamo gratuito para todos”.
Neal Hudson, analista del mercado inmobiliario de la consultora BuiltPlace, está de acuerdo en que eliminar la prueba de estrés de tres puntos porcentuales “no significa que los préstamos hipotecarios serán gratuitos y fáciles como lo fueron en 2007”.
Los bancos y las sociedades de crédito hipotecario todavía tienen restricciones sobre la cantidad de préstamos que pueden otorgar por encima de 4,5 veces el salario; esto les impide aceptar muchas hipotecas grandes y esto ha tenido un mayor impacto en los compradores primerizos que las pruebas de asequibilidad.
La Autoridad de Conducta Financiera todavía insiste en las pruebas de estrés. Según sus reglas, los prestamistas deben verificar la asequibilidad en un punto porcentual por encima de la tasa a la que se moverán los prestatarios. “Es más bajo, pero los prestamistas deben tener en cuenta las expectativas del mercado sobre dónde estarán las tasas”, dijo Hudson.
Con las tasas de interés subiendo y algunos sugiriendo que la tasa base del Banco podría llegar al 3% el próximo año, no está claro qué tan cautelosos serán los prestamistas. El Banco dice que dependerá de los prestamistas individuales decidir si desean realizar cambios en sus prácticas crediticias y, si lo hacen, cuándo se introducirán.
El organismo comercial de los bancos, UK Finance, dice que el cambio de regla hará posible que «las empresas revisen las solicitudes de hipotecas de una manera más personalizada, manteniendo los estándares de suscripción requeridos por la FCA y asegurando que las hipotecas sean asequibles a largo plazo». .
Los prestamistas ya pueden ofrecer tasas fijas de al menos cinco años sin aplicar las pruebas de estrés del Banco, pero la mayoría las hizo de todos modos, lo que ha afectado las posibilidades de algunos prestatarios de obtener una hipoteca. Es probable que los dejen caer ahora.
Sin embargo, las tasas hipotecarias han estado subiendo en las últimas semanas. Esos aumentos, combinados con otros costos de vida en aumento, significan que muchos expertos no esperan que el cambio de reglas tenga mucho impacto en los préstamos a corto plazo.
“Para cuando las reglas entren en vigor, su capacidad para pagar una hipoteca probablemente estará más restringida que ahora, dada la velocidad a la que se mueven las tasas hipotecarias en este momento”, dijo Hudson.
“Para cuando lleguemos al otoño, si está pensando en comprar, se enfrentará a una tasa hipotecaria más alta. El mercado está haciendo parte del trabajo para contrarrestar la eliminación de la prueba de los tres puntos porcentuales”.
Dan Wilson Craw, subdirector del grupo de campaña Generation Rent, dijo: “Apenas pasa una semana sin ver un tuit viral de alguien que está pagando 1.000 libras esterlinas en alquiler pero el banco le ha dicho que no puede pagar un Hipoteca de 600€. Es una parte importante de la crisis de la vivienda y se debe en parte a este requisito de que los prestamistas prueben la asequibilidad suponiendo que las tasas de interés futuras serán mucho más altas que las actuales.
“Dar a los prestamistas más discreción sobre sus pruebas puede ayudar, aunque aún se les exigirá que tengan en cuenta las tasas de interés futuras. Fundamentalmente, el problema es que se ha permitido que los precios de las propiedades se vuelvan demasiado caros, lo que lleva a esta dolorosa disyuntiva entre requerir grandes ahorros o niveles peligrosos de deuda para comprar una casa”.
