Redacción NM
La semana pasada, sucedió algo que podría cambiar significativamente el entorno urbano de Israel: la Comisión Nacional de Planificación y Construcción aprobó la Enmienda 4 a Tama 35 (el Plan de Esquema Nacional) que tiene como objetivo aumentar sustancialmente la densidad residencial en las áreas urbanas. La medida es parte de un concepto general revisado entre los planificadores urbanos que ahora sostienen que las ciudades israelíes deben estar mucho más densamente pobladas de lo que están ahora.
Globos revisa la enmienda y considera lo que significará.
¿Qué puntos de política principales se plantearon esta semana sobre el problema de la densidad residencial en las áreas urbanas?
Tama 35 fue formulado por la Administración de Planificación como una herramienta para implementar las disposiciones del plan estratégico de vivienda 2040, que estableció una meta para la construcción de 1,5 millones de nuevas unidades de vivienda. Se decidió, por tanto, aumentar la densidad residencial hasta el límite máximo admisible, hasta el punto de duplicarla.
Por ejemplo, si el plan originalmente establecía un límite de densidad de hasta 12 unidades de vivienda por dunam (un cuarto de acre) en Jerusalén y de hasta 16 unidades de vivienda por dunam en Tel Aviv, la enmienda permite una densidad de hasta 30 unidades de vivienda por dunam en ciudades con más de 500.000 habitantes y en áreas metropolitanas centrales.
La enmienda también incluye una directiva que cualquier plan de más de 100 unidades de vivienda asignará al menos el 50% del área para uso residencial.
La modificación introduce otra disposición importante: la densidad residencial será un cálculo bruto, teniendo en cuenta todas las partes de las áreas planificadas y no solo las parcelas residenciales. Esto permitirá una variedad en los tipos de construcción, por ejemplo, edificios de gran altura junto con viviendas en bloque perimetral, proporcionando herramientas para crear una realidad de planificación más flexible para cada área.
Entonces, ¿por qué deberían estar más pobladas las ciudades de Israel?
Según la Administración de Planificación, la densidad residencial promedio en Atenas es el doble que la densidad promedio en Jerusalén y Tel Aviv. En París es tres veces superior y en Barcelona cuatro veces superior.
El director general de Administración de Planificación, Dalit Zilber, quien ha estado tratando durante varios años de promover una mayor densidad residencial, cree que permitirá la creación de un espacio urbano animado durante todo el día, al tiempo que maximiza el acceso al transporte público y los servicios municipales. Ella llama a la enmienda aprobada, «Una revolución en la reorganización del espacio urbano de una manera que mejorará la calidad de vida de los residentes», la razón es que la alta densidad conduce a un cambio en todo el concepto de planificación de una ciudad, fomentando el uso mixto en a gran escala, facilitando el diseño de sistemas de transporte público más eficientes y, por tanto, fomentando también el desplazamiento a pie y el menor uso del coche privado. El resultado final serán calles de la ciudad más ricas y variadas.
Un folleto publicado por el Ministerio de Vivienda, «Diversificación de la construcción en densidades residenciales variables», cita la construcción de línea de lote cero (0) como una opción para aumentar la densidad residencial. Este método de construir hasta el borde de la línea de propiedad no se ve a menudo en Israel, pero es muy común en ciudades en el extranjero. La construcción de línea de lote cero permite estructuras de menor altura al mismo tiempo que ofrece una alta densidad, y tiene otra ventaja: los edificios dan sombra a la calle.
¿Es probable que veamos muchas más torres?
La Administración de Planificación y el Ministerio de Vivienda han afirmado en repetidas ocasiones que aumentar la densidad residencial no significa necesariamente aumentar el número de edificios de gran altura, que son caros y complicados de mantener. La intención es fomentar la combinación de diferentes tipos de construcción: torres, edificios residenciales estándar e incluso viviendas con jardines en algunos casos.
Por ejemplo, 500 unidades de vivienda en un nuevo vecindario pueden caber en cinco torres de 25 pisos de 100 apartamentos cada una. Pero también se pueden dividir de manera diferente. Por ejemplo, una torre de 25 pisos junto a ocho edificios de nivel inferior, o incluso dos torres, dos edificios de diez pisos, más apartamentos construidos sobre instalaciones públicas y/o pisos comerciales, en un desarrollo de uso mixto.
¿Cómo afectará el aumento de la densidad al estacionamiento?
Un folleto de lineamientos publicado por el Ministerio de Vivienda establece que, «Una tasa de estacionamiento baja (menos de un espacio de estacionamiento por apartamento) permite la creación de tipos de construcción de densidad relativamente alta, sin una solución de estacionamiento costosa y sin la necesidad de estacionamientos de alta densidad». elevar la construcción, porque las áreas ‘construidas’ (las áreas cubiertas del edificio) pueden ampliarse». El Ministerio de Vivienda también señala que la planificación de un nivel de estacionamiento subterráneo adicional puede duplicar la densidad sin agregar más pisos, y enfatiza que cuanto mayor sea el tamaño de la propiedad prevista para la construcción, más fácil será planificar el estacionamiento subterráneo «con todos sus elementos y niveles .»
¿Cuándo entrará en vigor el cambio en Tama 35?
Dada la realidad política actual, es difícil decirlo. Al aprobar la enmienda, la Comisión Nacional de Planificación y Construcción recomendó efectivamente que el gobierno debería aprobar los detalles de la enmienda propuesta, que incluye los elementos enumerados anteriormente. Esta es una etapa importante en el proceso de cambio del Plan Marco Nacional. Sin embargo, debido a la inestabilidad de la coalición, no está claro cuándo se presentará el tema para su discusión en el gobierno y aprobación final.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 19 de mayo de 2022.
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