¿Cómo podemos saber que el invierno inmobiliario residencial está aquí? La evidencia más fuerte de cambio se encuentra en una estadística que casi no llama la atención: la increíble proporción de viviendas que se venden «sobre el papel». La mayoría de los compradores de viviendas nuevas actualmente compran una opción sobre una vivienda, y no una vivienda real. Este es el trasfondo de las últimas cifras que muestran una subida del precio de la vivienda de un 1,2% más en septiembre-octubre y una suba anual del 20,3%.
Según el dato publicado por el economista jefe del Ministerio de Hacienda la semana pasada, en los últimos meses se ha producido un pico en las ventas de viviendas que están muy lejos de finalizar. En septiembre y octubre, la proporción de viviendas vendidas con fechas de entrega previstas de al menos dos años (finales de 2024) fue del 70% de todas las viviendas vendidas por contratistas en el mercado libre, más de 1.000 de las 1.500 viviendas vendidas (aproximadamente 400 adicionales las casas se vendieron bajo el programa de precio de comprador subsidiado; también tienen fechas de entrega muy lejanas). Es el doble de la proporción de ventas ‘en papel’ de hace dos años, y el triple de la proporción de preventa que los bancos suelen exigir antes de financiar el inicio de la construcción («no pongas grúa ni andamios hasta que veamos que se ha vendido una cuarta parte de los apartamentos»).
Lo que esto significa para el mercado debe entenderse (dentro de los límites de la visibilidad, por supuesto). En primer lugar, se trata de una declaración muy interesante por parte de los contratistas. Ellos, que tienen que creer, y declaran repetidamente, que los precios solo subirán (de lo contrario, esperaremos hasta mañana y no les compraremos hoy), ahora eligen deshacerse de la mayor cantidad de mercancías posible, en lugar de esperar un año. o dos hasta justo antes de que el proyecto esté listo, cuando la gente probablemente esté dispuesta a pagar mucho más por una casa a la que puedan mudarse casi de inmediato. Esto no significa necesariamente que estos contratistas piensen que los precios están bajando. Sí indica que los costes financieros les pesan mucho más que hace unos meses: la tasa de interés preferencial ha subido del 1,6 % en abril al 4,75 % ahora.
Para dar un nuevo ejemplo: una compañía de crédito no bancaria informó la semana pasada que al otorgar crédito a un desarrollador de bienes raíces residenciales, ella misma había tomado crédito de una institución financiera a precio preferencial más 3.25-6.25%, es decir, una tasa de interés anual de 8-11%, y es probable que suba más. Esto hace que valga la pena que el desarrollador genere flujo de efectivo de los compradores de inmediato, con un descuento muy importante, para pagar al menos una parte del crédito. Este es ciertamente el caso cuando ven que, si bien la oferta de viviendas disponibles para entrega es baja, la Oficina Central de Estadísticas informa niveles máximos de permisos de construcción y de ventas de terrenos para la construcción residencial, a una tasa anual de 80.000 viviendas, y 49.100 viviendas nuevas sin vender a finales de octubre, en diversas etapas de construcción, la cifra más alta en dos años.
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Al mismo tiempo, la gran cantidad de viviendas vendidas del plan es una muestra de la lentitud con la que funciona el mercado y el tiempo que tarda este enorme barco en demostrar que está cambiando de rumbo. Para bien o para mal, aquellos que compran el plan en realidad compran una especie de opción, no una casa real. Cualquiera que compre una casa que está lejos de estar completa, especialmente cuando las grandes empresas bien establecidas como Africa Israel, Shikun & Binui y Rotshtein no exigen que el precio de la transacción esté indexado, sabe que será un período muy largo. tiempo antes de que sepan si están en el dinero o fuera del dinero, para usar la terminología de las opciones prestadas. Pasará mucho tiempo antes de que quede claro qué tipo de apuesta fue y cuánto dinero ganaron o perdieron cuando se subieron al carro tan tarde. Y tenga en cuenta que nadie conoce a un israelí que haya comprado una opción de este tipo en los últimos quince años, fijando el precio de un apartamento que se entregaría con años de anticipación, y no obtuvo una gran ganancia cuando llegó la fecha de ejercicio.
En el sector inmobiliario, las crisis emergen lentamente
Está claro, por lo tanto, que incluso el temor por parte de los compradores de un viento cambiante en el mercado es limitado. Cuando pasan por lo menos dos años antes de que reciban la llave de la nueva casa, la presión para vender la casa existente o comprometer el precio (en el caso de los compradores de mudanza) o para rescindir el contrato con el propietario existente (en el caso de compradores primerizos), no es alta. Así es en un mercado como el inmobiliario: puede haber problemas en este momento, y puede haber excedentes de oferta y una caída drástica de la demanda que debería golpear duramente a los precios, pero en tiempo real solo podemos ver los primeros brotes de una crisis. Todavía se requiere paciencia.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 18 de diciembre de 2022.
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