Por Panos Mourdoukoutas
Comprar una casa ha sido durante mucho tiempo fundamental para el sueño americano de las generaciones más jóvenes, relacionado con objetivos como tener una residencia estable, formar una familia y generar riqueza a largo plazo.
Pero para la Generación Z (los nacidos entre 1997 y 2012), ser propietario de una vivienda está cada vez más fuera de su alcance, y la asequibilidad es un obstáculo importante, según una encuesta reciente de Harris para Coldwell Banker Real Estate.
La encuesta, realizada en línea en los Estados Unidos del 29 de septiembre al 1 de octubre entre 3.068 adultos de 18 años o más, incluidos 885 aspirantes a propietarios de viviendas, muestra que la asequibilidad de la vivienda está retrasando la propiedad de vivienda para la Generación Z, y más de la mitad (53 por ciento) de los posibles compradores por primera vez no esperan ser propietarios de una casa hasta los 40 años o más.
Este retraso, a su vez, está teniendo efectos importantes en otras opciones de vida.
El ochenta y cuatro por ciento de los posibles propietarios de viviendas de la Generación Z han pospuesto al menos una decisión importante en su vida, y casi un tercio (29 por ciento) dijo que están esperando tener hijos hasta que puedan pagar una casa.
Entre los que aún no han comprado una casa, casi uno de cada cinco dijo que está retrasando el matrimonio o teniendo hijos (18 por ciento cada uno). Otro 17 por ciento está posponiendo cambios de carrera o incluso tener una mascota, mientras que el 15 por ciento está postergando la creación de un negocio.
El índice de asequibilidad de la vivienda se determina comparando el ingreso familiar medio con el ingreso necesario para calificar para una hipoteca sobre una vivienda de precio medio. Un índice de 100 indica que el ingreso medio es suficiente para costear una vivienda media; los valores superiores a 100 indican una mayor asequibilidad, mientras que los valores inferiores a 100 muestran que los ingresos son insuficientes.
El monitor de asequibilidad de la propiedad de vivienda (HOAM) del Banco de la Reserva Federal de Atlanta muestra que la asequibilidad de la vivienda ha disminuido desde 2013 y ha empeorado drásticamente de 2021 a 2024, aunque la tendencia varía según el estado.
Trabajos secundarios y reparaciones superiores
La caída se puede atribuir a varios factores.
En el centro del problema están los crecientes precios de las viviendas, que han hecho más difícil para los posibles compradores ahorrar para los pagos iniciales y calificar para hipotecas.
El precio medio de las viviendas vendidas en Estados Unidos ha aumentado de unos 215.000 dólares al final de la Gran Recesión (2008-2009) a unos 411.000 dólares este año, según la Reserva Federal.
El problema de los últimos cinco años se ha visto agravado por las altas tasas hipotecarias impulsadas por una política monetaria estricta. La Reserva Federal ha mantenido elevadas las tasas de interés para combatir la inflación, lo que afecta directamente el costo de los préstamos para los compradores de viviendas.
Las tasas hipotecarias a treinta años aumentaron de alrededor del 3 por ciento en 2020 a casi el 8 por ciento en 2023, antes de bajar al 6,28 por ciento el 16 de noviembre, todavía el doble del nivel de 2020.
A pesar de la creciente inasequibilidad, la encuesta de Harris encontró que ser propietario de una vivienda sigue siendo uno de los principales objetivos de los jóvenes estadounidenses. Muchos están tomando medidas para lograrlo, como aceptar trabajos secundarios (42 por ciento), comprar casas más pequeñas o que necesitan reparaciones (35 por ciento) o reubicarse en áreas más asequibles (35 por ciento).
Mientras tanto, una encuesta realizada a 1000 adultos de entre 18 y 27 años realizada por Realtor.com encontró que los encuestados de la Generación Z valoran la propiedad de vivienda, y el 67 por ciento la considera una meta de vida algo o muy importante. Además, el 69 por ciento está de acuerdo en que los bienes raíces son una oportunidad para generar riqueza, y el 51 por ciento los ve como una parte esencial del sueño americano.
«Si bien la asequibilidad sigue siendo un obstáculo importante, el deseo de ser propietario de una vivienda entre los estadounidenses es tan fuerte que muchos están reestructurando sus vidas para hacerlo realidad», comentó Jason Waugh, presidente de Coldwell Banker Affiliates, sobre la encuesta de Harris. «La gente ve la propiedad de vivienda no sólo como una base para la estabilidad, sino como uno de los vehículos más eficaces para generar riqueza a largo plazo».
Charles Urquhart, fundador de recursos de renta fija y profesor adjunto de finanzas en la Universidad Loyola de Maryland, considera que el aumento de las tasas de interés es el principal factor del problema de la asequibilidad.
“La Generación Z ahora se enfrenta al precio real de una vivienda, no al precio artificial y barato del que se aprovecharon sus padres”, dijo Urquhart a The Epoch Times.
También citó como factores contribuyentes la baja oferta de viviendas, el aumento de la deuda entre los más jóvenes y la insuficiencia de ahorros y la inestabilidad de los ingresos.
Tali Raphaely, abogada de bienes raíces y presidenta de Armor Title Company, dijo a The Epoch Times que la asequibilidad de las viviendas está empeorando debido a la inflación elevada, los grandes inversores que compiten con los compradores tradicionales, la mayor demanda de compras de alquileres a corto plazo y menos propietarios dispuestos a desprenderse de las bajas tasas hipotecarias que obtuvieron en los últimos años.
Ahmed Harhara, ingeniero y fundador de HoustonHomeTools.com, cree que la asequibilidad se está deteriorando porque los precios de las viviendas, los costos de seguros y los gastos de construcción han aumentado más rápido que los salarios.
Señaló que en regiones de alto riesgo, como zonas de inundaciones, huracanes, incendios forestales o hundimientos, los códigos de construcción más estrictos y el aumento de las primas de seguro colocan a las viviendas de nivel básico aún más fuera de su alcance.
«A partir de mis inspecciones en Houston, veo cómo factores ocultos como el movimiento del suelo, los problemas de drenaje y los daños por humedad añaden miles de dólares en costos de mantenimiento a largo plazo que los compradores primerizos no esperan. La crisis de asequibilidad no se trata solo del precio de compra: es el costo de por vida de ser propietario de una casa en un entorno más volátil», dijo a The Epoch Times.
Como solución, Harhara apoya diseños de viviendas de menor mantenimiento y cambios de zonificación que permitan una combinación más amplia de tipos de viviendas, en lugar de depender únicamente del desarrollo unifamiliar.
«Así es como se alinea la oferta con lo que los compradores más jóvenes pueden permitirse de manera realista», dijo.
Urquhart recomienda más construcción, apelaciones a la zonificación e incentivos para aumentar la oferta real, en lugar de depender de enfoques financieros creativos que no abordan la escasez subyacente.
«Hasta que superemos la oferta, la Generación Z seguirá posponiendo decisiones vitales masivas porque no cuadran en el balance de un hogar», dijo.
