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La guerra de Ucrania y la inflación aceleran la crisis inmobiliaria de Alemania

La guerra de Ucrania y la inflación aceleran la crisis inmobiliaria de Alemania

El gobierno alemán no alcanzará el objetivo de vivienda que se fijó cuando llegó al poder en 2021, se vio obligado a admitir la semana pasada. «No espero que se alcance la cantidad de 400.000 apartamentos en los años 2022 y 2023», dijo Klara Geywitz, ministra de Vivienda, Desarrollo Urbano y Construcción, al medio de noticias web.de.

La escala del desafío fue subrayada por otra estadística revelada en la misma semana, que mostró que la cantidad de nuevos apartamentos que se aprueban para construir en realidad se está hundiendo: se aprobaron unos 24,304 apartamentos en noviembre de 2022, un 16% menos que en el mismo mes en 2021, dijo la Oficina Federal de Estadística de Alemania.

Con la población de Alemania ahora en su punto más alto de todos los tiempos de 84,3 millones, la disminución en la construcción ha llevado inevitablemente a un déficit récord de apartamentos. El país necesita unos 700.000 nuevos para aliviar la presión del mercado, según un estudio del instituto de investigación de la construcción, el Grupo de Trabajo para la Construcción Contemporánea, o ARGE.

La ministra de Vivienda, Klara Geywitz, ha admitido que la situación es grave.Imagen: Soeren Stache/dpa/Picture Alliance

COVID, la guerra de Ucrania y la inflación tienen la culpa

Está bastante claro por qué sucede esto: la pandemia de COVID-19 ya había causado cuellos de botella en las entregas de materiales de construcción, que luego se vieron agravados por la guerra en Ucrania. Tanto Ucrania como Rusia se encuentran entre los mayores productores de acero y madera para la construcción.

Además de eso, ha venido la falta de nuevas tierras, el aumento de las tasas de interés, la escasez de mano de obra calificada muy documentada en Alemania y, finalmente, una afluencia de cientos de miles de refugiados de Ucrania y otros lugares que ahora buscan urgentemente un lugar para vivir en las ciudades de Alemania.

Todo esto significa que la situación es mucho más grave de lo que admite Geywitz, según la Asociación Federal de Empresas Alemanas de Vivienda e Inmobiliarias (GdW).

«Estimamos que hubo alrededor de 280.000 apartamentos terminados en 2022, pero solo alrededor de 240.000 en 2023 y solo 214.000 en 2024», dijo a DW Axel Gedaschko, líder de la asociación, por correo electrónico. De hecho, dijo, Alemania enfrenta al menos 10 años de escasez de viviendas.

Refugiados ucranianos desesperados por vivienda

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Más hogares unipersonales

Aparte de las crisis superpuestas que actualmente empeoran la situación, también hay factores demográficos subyacentes. El número de hogares unipersonales en Alemania aumenta continuamente, mientras que la población alemana está envejeciendo, lo que significa que las personas se quedan en sus hogares por más tiempo.

Sin embargo, Gedaschko dijo que el gobierno alemán está muy lejos de abordar el problema de manera adecuada. «El hecho es que, hasta la fecha, el gobierno alemán ha hecho muy poco para lograr su propio objetivo de vivienda», dijo. “Las empresas de vivienda necesitan una política de construcción de viviendas a largo plazo con un sistema de financiación fiable y adecuado”.

Burocracia floreciente

El otro problema al que se enfrentan las empresas constructoras es lo que David Eberhart, de la asociación de vivienda BBU de Berlín-Brandeburgo, llama una acumulación de regulaciones «en rápido crecimiento».

A menudo, dijo, diferentes autoridades exigen que la empresa lleve a cabo varias evaluaciones que luego incluyen estándares de construcción en conflicto: los requisitos de protección contra el ruido y eficiencia energética, por ejemplo, a veces requieren un aislamiento diferente. Es, dijo Eberhart, una «maraña salvaje» de burocracia.

Construcción de viviendas con módulos tipo Lego

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De hecho, Alemania tiene edificios vacíos, pero no están en los lugares correctos. Y si lo son, son demasiado caros. Eberhart dijo que, para obtener ganancias de un departamento de nueva construcción, un desarrollador debe cobrar una renta de € 13 por mes por metro cuadrado (alrededor de $ 14). «Todo lo que está debajo de eso debe ser subsidiado», dijo. El alquiler medio actual en Alemania es de 8,30 € al mes por metro cuadrado.

La solución podría ser la vivienda social, es decir, edificios de alquiler controlado cuya construcción esté subvencionada por el Estado o que pertenezcan a las autoridades locales. Pero estos han ido disminuyendo constantemente, de más de 2 millones de apartamentos contados por la Oficina Federal de Estadística en 2006, hasta poco más de un millón ahora.

De los 400.000 apartamentos que el gobierno de Scholz quiere construir cada año, se supone que 100.000 serán subvencionados por el estado. Y, sin embargo, solo logró construir 20.000 unidades de vivienda social de este tipo en 2022, según la Asociación Alemana de Inquilinos.

Eso ha llevado a muchos especialistas, como Dietmar Walberg, director general del instituto ARGE, a concluir que el gobierno no ha logrado captar la magnitud del problema. El resultado final, dijo, era el dinero.

«Si quieres 400.000 apartamentos al año y 100.000 apartamentos subvencionados, entonces tienes que meterte lo suficiente en el bolsillo», dijo.

Se detiene la construcción residencial de un edificio de varios pisos
La construcción de edificios residenciales se ha visto obstaculizada por la escasez de materiales y mano de obra, junto con el aumento de las tasas de interés.Imagen: Val Thoermer/Zoonar/Picture Alliance

Demandas por un fondo especial de vivienda

Según los cálculos de Walberg, la construcción de apartamentos cuesta alrededor de 5000 € (5400 $) por metro cuadrado, y al menos 2000 € de esa cifra deberían subvencionarse para que la vivienda sea asequible. Es por eso que Walberg se encuentra entre los que piden al gobierno que cree un fondo especial de vivienda de 50.000 millones de euros, similar a los 100.000 millones de euros que Scholz prometió al ejército alemán el año pasado.

Las asociaciones de inquilinos también se han sumado a esta causa y han argumentado que el gobierno podría estar haciendo muchas otras cosas para crear nuevas viviendas sociales, como convertir propiedades comerciales o deshacerse de la vida útil impuesta legalmente de las viviendas protegidas.

Los inversores sacan provecho de las subvenciones

«Ese es un gran problema en Alemania», dice a DW Jutta Hartmann, portavoz de la Asociación Alemana de Inquilinos. «Las obligaciones sociales como el control de alquileres solo existen por un cierto período de tiempo. Y cuando eso termina, el departamento sale al mercado libre y puede usarse para obtener ganancias».

Eso también significa que los promotores inmobiliarios pueden tomar los subsidios estatales para crear viviendas sociales sabiendo que aún pueden sacar provecho de la propiedad 20 años después.

«Todo el tema de la construcción de viviendas sociales se ha descuidado durante años», dijo Hartmann. “Aparentemente no había ningún interés político en cambiar las leyes o hacer más atractiva la construcción de viviendas protegidas para los inversionistas”.

El único lado positivo que puede ver es que el gobierno de Scholz ha establecido un Ministerio de Vivienda y Construcción dedicado: el departamento de Geywitz es el primero que Alemania ha visto a nivel federal desde 1998.

Edificación sostenible con residuos de hormigón

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Objetivos de vivienda frente a objetivos climáticos

El otro problema importante que sigue sin abordarse: ¿cómo cuadrar los ambiciosos objetivos de vivienda del gobierno con sus igualmente ambiciosos objetivos de protección climática?

Geywitz anunció el miércoles que se destinarían 750 millones de euros al año para subvencionar la construcción respetuosa con el clima. Varias asociaciones de vivienda criticaron de inmediato esa cifra como ridículamente pequeña en un mercado donde se necesitan invertir decenas de miles de millones en construcción cada año.

Mientras tanto, los propietarios han descubierto que aislar las casas puede ser una gran fuente de ingresos, porque no pagan por ello. «Desde el punto de vista de los inquilinos, cada renovación respetuosa con el clima de un edificio significa automáticamente un aumento en el alquiler», dijo Hartmann. «La ley de alquiler alemana lo hace posible: si un propietario renueva su edificio, se le permite pasar todos los costos a los inquilinos. Eso no es justo: ese segmento de la población está esencialmente asumiendo la carga financiera del cambio climático. modernización amigable”.

«El gobierno simplemente no ve el conflicto principal en absoluto», agregó Walberg.

“El principal conflicto entre la asequibilidad de la protección climática y la asequibilidad de la vivienda se está superando con palabras: ‘Sí, tenemos que hacer todo eso, sí, lo manejaremos, no hay problema’. Pero es un problema, es un problema enorme, y no se aprecia adecuadamente».

Editado por: Rina Goldenberg

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Fuente

Written by notimundo

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