«Es difícil tomar decisiones en una situación de incertidumbre. Los contratos de alquiler promedio en Israel en el sector de oficinas son por un período de tres a cinco años, y el mercado en este momento se encuentra en una situación en la que se evitan decisiones a largo plazo que afecten a los cambios de negocios. La mayoría de las empresas intentan mantener lo que tienen y extenderlo por períodos cortos en contratos de uno o dos años», dice Guy Amosi, CEO de Avison Young Israel, que ofrece servicios de consultoría y gestión en el sector inmobiliario generador de ingresos.
Añade que la crisis del sector de oficinas está influenciada tanto por la crisis global como por la local, en la que las empresas tecnológicas están recortando sus plantillas, por lo que las oficinas se están abriendo junto a los nuevos proyectos que se están construyendo y ocupando.
“Inmuebles de excelente nivel”
En los últimos meses, las empresas de tecnología y startups han reducido significativamente sus actividades y espacios. ¿Cómo influye esto en el mercado de alquiler de oficinas?
“En la situación actual, no vemos movimientos drásticos por parte de las empresas que quieran mejorar sus espacios de oficinas. Hace tres años, las empresas querían mejorar la experiencia de los empleados y se mudaban a nuevas oficinas. Hoy, este fenómeno es menos común y las empresas solo cambian de oficina si es necesario. El resto de las empresas están en una situación de incertidumbre debido a la guerra”.
Amosi habló con «Globes» el domingo pasado. «Nos despertamos esta mañana con un ataque preventivo contra Hezbolá, que quería lanzar miles de misiles aquí. ¿Cómo se toman decisiones en una situación como ésta? Es una situación continua -desde la reforma judicial hasta la guerra- en la que el mercado espera los acontecimientos y nadie sabe cómo tomar una decisión, especialmente los inquilinos.
«Además, es difícil para los promotores, que tienen que construir nuevos edificios y obtener permisos de construcción y aún no han empezado a construir, tomar una decisión».
¿Hay algún espacio de oficina que permanezca vacío?
«En la actualidad, se están construyendo cinco o seis torres en el centro de negocios de Tel Aviv. Mivne Real Estate está construyendo en la calle Solelim, el edificio Blue Square en la calle Tozeret Haeretz, ToHa2 de Amot y Bayside, el edificio en espiral de Azrieli y el edificio Icon junto a la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan. No creo que estas empresas y promotores pensaran que llegarían a esta fase de construcción y progreso, y que los edificios aún no estarían completos. Están lejos de estar terminados y son de los más altos niveles del mundo. Están construidos según los estándares LEED Platinum, que es un estándar energético que básicamente indica lo económico, ecológico y amigable que es el edificio para sus usuarios.
«Los inmuebles son de primerísimo nivel y están en una ubicación excelente. El tema es la alta tecnología, que es la principal razón por la que actualmente hay espacios vacíos. Es el motor que impulsa toda la economía. Si el sector tecnológico no crece, los despachos de abogados no crecen y todos los servicios asociados a las empresas tecnológicas se reducen y, por lo tanto, se crea un excedente de espacio.
«Y después de todo esto, un día la guerra terminará y después habrá un boom importante en las empresas. Si miramos la historia, vemos que después de una guerra vinieron días muy buenos para todos, incluido el sector de las oficinas».
¿Se producen cancelaciones de contratos o personas que los rompen a mitad de camino? ¿Recibes consultas sobre esto?
«Recibimos consultas y nos ocupamos mucho de los subarrendamientos. Por ejemplo, hicimos un acuerdo de subarrendamiento para una empresa internacional que hace tres años alquiló todas sus oficinas y ahora que ha reducido su espacio nos ha pedido que encontremos un cliente para el subarrendamiento. Actualmente hay mucha oferta de subarrendamiento en los mejores edificios del corazón de Israel, en el centro de negocios de Tel Aviv, de todo tipo de tamaños y niveles de lujo que se deseen en la zona del intercambiador Hashalom y sus alrededores».
“Todo listo con excelente terminación”
Recientemente, el periódico Globes informó sobre una demanda en la que se alquiló un espacio en las Torres Da Vinci por 70 shekels el metro cuadrado, cuando antes se alquilaba por 160 shekels el metro cuadrado. ¿Refleja esto la dirección que están tomando ahora los alquileres en las oficinas en el corazón de Tel Aviv?
«Este precio es muy inusual. Los precios han bajado, pero no de esta manera. El precio de una envolvente (sin diseño interior) en los nuevos edificios de nivel Triple A es de aproximadamente 130 NIS por metro cuadrado de envolvente, y la inversión para alcanzar el nivel de acabado es de otros 40 NIS por metro cuadrado.
«El mercado de oficinas en Tel Aviv y en Israel en general está formado por empresas fuertes que poseen el 70-80% de los inmuebles, empresas como Azrieli, Amot, Bayside, Mivne, Reit1 y las compañías de seguros. Se trata de empresas fuertes que no se sienten muy cómodas con una interrupción de uno o dos años. Es desagradable, pero no se hundirán. Es decir, las grandes empresas saben que están construyendo un edificio y que el edificio durará un tiempo determinado, como parte del plan de negocios.
«Por otro lado, hay grupos de compradores e inversores que han comprado una oficina para alquilarla como activo generador de ingresos y querían obtener una rentabilidad. Son mucho más sensibles a lo que ocurre y al precio en una situación en la que la oficina no está alquilada, incluidos los costes como los impuestos sobre la propiedad, los gastos de gestión y la hipoteca, y esto hará que los precios bajen en estos lugares, ya que intentarán alquilarla a cualquier precio».
¿Qué está pasando fuera de Tel Aviv, en lugares como Kfar Saba y Rishon Lezion? ¿Dónde identifica dificultades?
«Hay millones de metros cuadrados construidos y vacíos. En Petah Tikva, por ejemplo, hay muchos proyectos y espacios vacíos. Tanto en la zona de Bnei Brak como en el parque Naimi en el cruce de Mesubbim, proyectos con miles de metros cuadrados, todavía no están ocupados por inquilinos. BSR City en Petah Tikva es otro ejemplo porque es un grupo de compras, pero también es un proyecto que lleva dos años en marcha y solo está ocupado en un 30-40%, y hay 120.000 metros cuadrados en alquiler.
«También hay edificios en Kfar Saba que están vacíos en este momento y están llegando al final de la construcción y aún no han sido ocupados. Amdocs construyó un campus de locos en Ra’anana y ahora está despidiendo empleados y desalojando oficinas. Cualquiera que quiera puede cerrar un ‘subarriendo’ y mudarse a las oficinas de Amdocs, en un edificio de 18 meses de antigüedad, y todo está listo y tiene un acabado excelente».
¿Existen también oportunidades?
«Los sectores florecientes son las industrias de defensa y la IA para aquellos que buscan oportunidades».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 3 de septiembre de 2024.
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