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La remodelación de Kikar Hamedina es una oportunidad perdida

Kikar Hamedina credit: Shutterstock

¿Recuperará Kikar Hamedina de Tel Aviv su corona como foco de las tiendas de marcas de moda de alta costura de Tel Aviv? ¿Los 450 departamentos de lujo en tres torres sin locales comerciales cubrirán las necesidades del mercado?

En el pasado lejano, casi todas las marcas de alta gama estaban ubicadas en Kikar Hamedina. Hoy sólo hay una pequeña selección de tiendas exclusivas y en su lugar están las tiendas de servicios, las tiendas de barrio y una gama relativamente amplia (11 de 160) de tiendas vacías. En el centro comercial Ramat Aviv, que se ha convertido en el hogar de las marcas de lujo y más exitosas de Israel, el alquiler mensual de una tienda es de 460 NIS por metro cuadrado, mientras que en Kikar Hamedina es de solo 250-300 NIS por metro cuadrado (en las tiendas más pequeñas). tiendas, pero menos en tiendas más grandes).

En Tel Aviv hay muchas calles que se benefician de un alto nivel de desempeño económico, en relación con los centros comerciales y otras calles de Israel. Sin embargo, la mayoría de ellos están lejos de mirar, actuar y ofrecer lo que se encuentra en las céntricas y famosas calles de las principales ciudades europeas. En Milán, Roma y Múnich se reciben alquileres mensuales de unos 500€ por metro cuadrado y más al mes, en París y Londres los alquileres pueden llegar a costar incluso más de 1.000€ por metro cuadrado al mes, 10 veces más que en Tel Aviv.

Una ciudad de extremos

Según el anuario estadístico de Tel Aviv, a finales de 2021 la ciudad tenía unos 470.000 habitantes. De estos, alrededor del 18% son niños de hasta 15 años, el 27% son jóvenes de 18 a 35 años (con menos hijos que la media nacional y más jóvenes), el 28% y el 23%, respectivamente. Alrededor del 15% de los residentes de la ciudad tienen más de 65 años, más que el promedio nacional del 12%. Es decir, una ciudad de «extremos».

En 2021, Tel Aviv registró una migración negativa, con más personas que abandonaron la ciudad de las que se mudaron a ella, pero debido a la reproducción natural y la migración internacional, la población de la ciudad creció. Alrededor de 13.300 residentes en 6.000 hogares viven en las calles alrededor de Kikar Hamadinah.

Según los datos de Czamanski & Ben Shahar, el 55% del espacio comercial en Tel Aviv se encuentra a lo largo de las calles y el 45% en los centros comerciales. Tel Aviv tiene 825.000 metros cuadrados de espacio comercial minorista, de los cuales 295.000 metros cuadrados se encuentran en centros comerciales. Este espacio comercial sirve a todo el país y no solo a los residentes de Tel Aviv.

¿Por qué han desaparecido 10.000 metros cuadrados?

El plan para Kikar Hamedina incluye tres torres residenciales en forma de espiral con 453 apartamentos. Cada torre tendrá 40 pisos con cuatro pisos subterráneos para estacionamiento. Además, habrá dos edificios públicos, una escuela primaria y un centro comunitario, así como un lago artificial, áreas verdes y avenidas peatonales que ayudarán a que la zona conserve su carácter original.







Financiar el proyecto ha sido complejo debido a la gran cantidad de propietarios privados. Tras las peticiones y objeciones de los vecinos, solo se construirán 60 metros cuadrados de espacio comercial en toda la plaza, que se convertirá en una cafetería o quiosco. Originalmente se planificaron 10.000 metros cuadrados de espacio comercial.

En nuestra estimación, si se hubiera construido una gran superficie de espacio comercial en esta ubicación, en un distrito con un poder adquisitivo muy alto, esto habría fortalecido a Kikar Hamedina y habría tenido éxito financiero. Un ejemplo de esto se puede ver en el proyecto DUO Tel Aviv (que asesoramos al comienzo de su proceso de planificación) construido en la esquina de Ibn Gvirol y Arlozorov, donde se desarrollará un área comercial relativamente grande en varios pisos.

Según los datos de Czamanski & Ben Shahar, en 2012 había 148 tiendas en Kikar Hamedina que cubrían 8.500 metros cuadrados, de los cuales 88 eran tiendas de lujo. Hoy, la plaza tiene 160 negocios que cubren un área similar, de los cuales 82 son tiendas de lujo, solo una pequeña reducción en la última década.

Pero el tipo de tiendas ha cambiado de tiendas de moda a tiendas de delicatessen y tiendas de conveniencia y negocios orientados a servicios. En 2012 había solo 15 negocios orientados a servicios mientras que hoy hay 35. En 2012 había 100 tiendas de moda mientras que hoy hay 78. Once tiendas están vacías. Algunos de ellos están en proceso de renovación, mientras que otros no tienen demanda. En 2012 solo había una tienda vacía.

El poder adquisitivo de los residentes en las cercanías de Kikar Hamedina es de NIS 37 millones y aumentará a NIS 45 millones en 2028.

Una experiencia en el extranjero

En Israel no hay avenidas prestigiosas de alta gama con tiendas de lujo como las que hay en las capitales europeas. Antes de que el centro comercial Ramat Aviv fuera mejorado y posicionado como un centro comercial de lujo, Kikar Hamedina cumplía esta función y era un foco de lujo en Israel. La decisión de no desarrollar espacio comercial en construcciones adicionales en la plaza dificultará que el espacio comercial al borde de la carretera complete con éxito un proceso de mejora.

Solo si se lleva a cabo una acción integral de planificación y comercialización por parte de los propietarios de los inmuebles y tiendas junto con el municipio, será posible recuperar el prestigio de alta gama de Kikar Hamedina. Esto se lograría creando una mezcla de tiendas de lujo y regulares que transmitan calidad, diseño, prestigio que viene del exterior, además de crear una experiencia de compra como en las calles del exterior. Una de las opciones es arrendar la mitad del espacio comercial de la plaza al Grupo Irani, cuya empresa Factory 54 representa a muchas de las marcas de moda de lujo en el extranjero.

En cualquier otro escenario, con el tiempo la plaza incluirá cada vez menos marcas de lujo, y perderá su estatus.

El autor es el director ejecutivo de la consultora económica Czamanski & Ben Shahar Ltd. La analista Devora Ruckin participó en la redacción de este artículo.


Fuente

Written by notimundo

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