Los últimos tiempos no han sido los mejores para el sector inmobiliario de oficinas de Israel. La desaceleración de la industria tecnológica en Israel y en todo el mundo, el aumento de los tipos de interés, la inestabilidad política en Israel y, por supuesto, la guerra han contribuido a una importante desaceleración, especialmente después del auge de 2021 y 2022. Los estudios de mercado han mostrado una caída significativa de los precios de alquiler por metro cuadrado, e incluso un cierto descenso de la ocupación, algo que el mercado de oficinas de Israel no había experimentado desde hacía mucho tiempo.
Parecía que la desaceleración continuaba, hasta que en una semana se cerraron tres grandes acuerdos, lo que cambió las tornas. Google alquiló 20 pisos de la torre ToHa2 en Tel Aviv por 155 millones de NIS anuales, mientras que Palo Alto Networks, según reveló «Globes», está ampliando significativamente el número de pisos que alquila en la torre Alon 1 en la calle Yigal Alon, y después de 30 años en Herzliya, la firma de capital de riesgo Pitango se muda a la nueva torre Landmark de Tel Aviv. Quizás nos apresuramos demasiado al elogiar el mercado de oficinas de Tel Aviv.
«El centro de Tel Aviv se comporta de forma diferente»
No cabe duda de que el sector inmobiliario de oficinas se encuentra en una fase de desaceleración global, debido principalmente a la desaceleración del sector tecnológico. Hace dos años, en el centro de Tel Aviv se registraron transacciones récord por 200 NIS el metro cuadrado. Según el informe de los especialistas en bienes raíces comerciales Newmark Natam para el segundo semestre de 2023, los alquileres de oficinas en una de las zonas más populares en ese momento, la calle Yigal Alon en Tel Aviv, cayeron un 27% en 18 meses.
Las últimas tres transacciones anunciadas podrían ser un punto de inflexión. Las tres transacciones reflejan precios de entre 130 y 150 NIS por metro cuadrado al mes. Se trata de descensos sustanciales con respecto a los picos mencionados anteriormente, pero los profesionales del sector inmobiliario no lo ven como un signo de crisis, sino más bien como una vuelta a la normalidad.
Ben Zvi Klein, vicepresidente de Newmark Natam, afirma: «Los registros de hace dos años son una excepción y así es como se debe tratar. Los precios de las últimas transacciones son buenos precios de mercado, lo que no indica una caída. Se trata de cambios y ajustes menores a la situación del mercado, nada más».
¿Es esta una tendencia que demuestra la recuperación de todo el mercado? “Últimamente ha habido más tráfico”, afirma Ben Zvi Klein, “pero las empresas tardan más que antes en elegir la torre y la zona. Aprovechan la apertura de nuevos proyectos en ubicaciones convenientes y tienen una alternativa a la oficina en la que llevan años, que hasta ahora no existía. Un punto positivo para la resiliencia de la industria se refleja también en los subarrendamientos (un inquilino que alquila el espacio que ha alquilado a otra empresa). No son a largo plazo, sino a dos o tres años. Esto indica que las empresas asumen que volverán a necesitar el espacio pronto”.
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El consultor inmobiliario Itai Shafran y socio de Economic Planning Solutions afirma: «En el sector de oficinas de Israel, siempre hay que dividir las cosas en dos: el estado de Tel Aviv y el resto. Hay bastantes lugares que se enfrentan al estancamiento, pero en Tel Aviv esto no sucede necesariamente. El centro de la ciudad es el corazón del sector de oficinas en Israel y funciona de manera diferente. Tel Aviv seguirá siendo el más buscado y un centro de atracción principalmente para la industria tecnológica, y mientras este sector siga recuperándose, veremos más acuerdos como este».
¿Qué pasa con las ciudades que rodean a Tel Aviv?
Más allá de las grandes operaciones en el centro de Tel Aviv, la realidad en las ciudades que rodean la capital de los negocios no es la misma. Ciudades como Petah Tikva, Rishon Lezion, Holon, Bat Yam y Bnei Brak, e incluso las zonas más remotas de la propia Tel Aviv (más allá de la distancia de media batería de scooter, en el lenguaje de los profesionales del sector inmobiliario), se enfrentan a una demanda más débil, y esto a pesar de que el espacio de oficinas en ellas sigue creciendo.
Además, este mismo mes se anunciaron los despidos previstos de cientos de empleados del sector tecnológico, entre ellos Pagaya, que alquila unos 2.500 metros cuadrados de espacio en las Torres Sarona de Tel Aviv y que va a despedir a unos 100 empleados; el unicornio fintech Rapyd, que alquila unos 11.000 metros cuadrados en las Torres Azrieli, que va a despedir a unos 30 empleados; la aplicación Moovit, situada en Ness Ziona, va a despedir a unos 25 empleados, y la empresa internacional Chegg va a cerrar su centro de desarrollo en Rehovot y va a despedir a entre 80 y 100 empleados. Y esta es solo una lista parcial.
Estos despidos indican que se espera que se vacíen las oficinas, y no está claro con qué facilidad se llenarán, sobre todo las que no están en una «ubicación privilegiada» en Tel Aviv. Hace ya un año, Wix ofreció subarrendar parte de su nuevo campus en Glilot. No muy lejos, SolarEdge, que está lidiando con problemas financieros, debería ocupar su nuevo campus a principios de 2025 y podría hacer lo mismo para reducir costos. Amot todavía está trabajando para ocupar la mayor parte de su torre del campus de Holon, y su proyecto en el complejo Elef en Rishon Lezion todavía está en planificación, unos seis años después de que ganó el terreno.
Ben Zvi Klein afirma: «No es posible pintar todo de rosa. Hay una gran incertidumbre en todo lo relacionado con el sector tecnológico y el mercado es desafiante, lento y un poco más difícil, pero no es negro. Hay incertidumbre, pero el sector no se está desmoronando». https://en.globes.co.il/en/ «La oferta que se ha creado en los últimos tres o cuatro años en el campo de las oficinas en todo Israel no tiene precedentes, aproximadamente el doble de la necesidad», dice Shafran. «Principalmente al este y al sur de Tel Aviv, las cosas se ven diferentes. En Petah Tikva, por ejemplo, hoy en día los espacios se alquilan por debajo de los precios de costo, y no solo allí. En estas áreas, se necesita más paciencia».
Una de las palabras clave para estas zonas es el metro ligero. Cuando se termine la construcción de las líneas púrpura y verde, que crearán una red de metro ligero con la línea roja, que también llega a las ciudades que rodean Tel Aviv, el mapa de la demanda probablemente cambiará. «Cuando el metro ligero comience a funcionar como una red de transporte de líneas integradas, estaremos en un mundo completamente diferente», dice Ben Zvi Klein. «Todo se verá diferente, incluso áreas de empleo como el complejo Elef en Rishon Lezion, Herzliya Pituah y el complejo Infinity en Ra’anana».
Shafran afirma que el desarrollo de la industria tecnológica también puede tener efectos en las ciudades que rodean Tel Aviv. «Si la alta tecnología vuelve a crecer, esto tendrá un efecto sobre otras empresas financieras y comerciales que las obligará a abandonar las torres de oficinas de Tel Aviv. Los niveles de precios establecidos por la alta tecnología las afectarán y se marcharán a las zonas circundantes».
«Los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias que generan ingresos cayeron»
Desde que comenzó la desaceleración del sector inmobiliario de oficinas, a principios de 2023, los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias generadoras de ingresos han sufrido fuertes caídas, que han continuado este año. Desde 2024, el índice inmobiliario generador de ingresos de Tel Aviv ha caído un 16%.
El precio de las acciones de Amot Investments (TASE: AMOT), uno de los socios del proyecto ToHa2 con el que se firmó el gigantesco acuerdo con Google, subió alrededor de un 5% después del informe, pero desde entonces ha caído un 6%. Bayside (Gav-Yam) (TASE: GVYM), socio de Amot en ToHa, subió un 8% desde principios de la semana pasada y ha mantenido su fortaleza desde entonces.
«El mundo de las oficinas está atravesando un momento absolutamente desafiante», afirma Ben Zvi Klein, «pero un momento desafiante no es necesariamente un momento difícil o malo para la industria».
«Hemos estado en el fondo durante casi dos años, pero aún veremos venir el ascenso», dice Shafran con certeza, «especialmente cuando la alta tecnología vuelva a desarrollarse y crecer, después del parón que todos hemos experimentado, en Israel y en el mundo».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 4 de julio de 2024.
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