Los aumentos de alquiler en el mercado inmobiliario están en la tasa anual más alta desde 2008, informa la Oficina Central de Estadísticas. Los alquileres han aumentado un 8 % durante el último año y, impulsados por las subidas de tipos de interés y la inflación, se espera que los alquileres sigan subiendo este año.
Ha habido carteles en el suelo con quejas de los inquilinos sobre aumentos excepcionales en los alquileres de apartamentos (más del 8%) por parte de sus propietarios. Las estadísticas respaldan estas afirmaciones solo parcialmente.
Pero está surgiendo un patrón claro de aumentos sustanciales de los alquileres. En 2020 los alquileres apenas subieron por el estallido de la pandemia del Covid. En 2021 las rentas aumentaron un 3,3%, mientras que en 2022 las rentas aumentaron un 6,3%, con la mayor parte de ese aumento en la segunda mitad del año pasado.
Además, a partir de 2021, la tendencia de estacionalidad que caracteriza al mercado de alquiler comenzó a disminuir. Este mercado se caracteriza por una gran demanda después de Pesaj y en los meses de verano, lo que provoca que los precios de alquiler alcancen su punto máximo en junio y julio. Después de eso, durante las Altas Fiestas y en el invierno, hay una disminución en la demanda y los propietarios están más dispuestos a ceder en el precio. Sin embargo, en 2021 los descensos registrados en el invierno fueron muy reducidos, mientras que en el invierno actual continúan las subidas de los precios de los alquileres, aunque no al ritmo del verano. Desde mayo de 2022, el índice de servicios de vivienda ha subido un 5,6%, tasa que no se registraba desde 2010, y no se puede ignorar la estrecha relación entre esto y las subidas de tipos de interés.
Las tasas de interés empujan a los inversores a subir los alquileres
El primer factor que empuja al alza las rentas es que cuando suben los tipos de interés, se produce una caída de la rentabilidad para los inversores tras un aumento de sus costes de financiación y, para compensarse, suben las rentas.
El Dr. Yair Duchin, director del programa MBA de Financiamiento de Bienes Raíces de la Facultad de Administración de Empresas de la Universidad Hebrea de Jerusalén, dice: «Una gran parte de los apartamentos pertenecientes a inversores se compraron con hipotecas y cuando las tasas de interés aumentan, su deuda también aumenta y se la pasan a los Precio de alquiler.
Un segundo factor que parece aún más significativo es la caída en el número de departamentos que se compran. Dado que la gente vive en apartamentos alquilados o propios, cuanto menos compran los apartamentos, más personas necesitan alquilar apartamentos, lo que aumenta la demanda de apartamentos alquilados. Estos dos factores presionan al alza los alquileres, cuando suben los tipos de interés, y esto es lo contrario de los precios de los apartamentos, que tienden a bajar cuando suben los tipos de interés.
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El Dr. Duchin agrega: «Aquellas personas que querían comprar un apartamento, cuando suben la inflación y las tasas de interés, les resulta una tarea más difícil y algunos recurren al mercado de alquiler. Así que no hay duda de que tanto por el lado de la demanda como por el Por el lado de la oferta, las subidas de tipos de interés están relacionadas con un aumento de las rentas, aunque no es posible señalar la fuerza de la relación, ya está relacionada con la situación económica, la situación de otros factores en el mercado inmobiliario, y hay son los que también están volviendo a vivir con sus padres, porque no pueden pagar los alquileres”.
Ocho subidas de tipos desde abril pasado
La semana pasada, el Comité Monetario del Banco de Israel elevó la tasa de interés en un 0,5% a 4,25%, la octava subida de tasas desde abril pasado, cuando las tasas de interés estaban en un mínimo histórico de 0,1%. La tasa de interés se encuentra actualmente en un nivel similar al de 2008. En 2023, la gente se ha tomado por sorpresa, habiéndose acostumbrado a un entorno de tasas de interés bajas durante muchos años.
La inflación es otro factor que empuja al alza los alquileres y no es casualidad que los alquileres aumentaran a tasas similares a las actuales en el período 2008-2011 cuando las tasas de interés y la inflación estaban aumentando.
¿Estamos en una situación similar a la crisis del costo de vida en 2011? El Dr. Duchin dice: «El factor fundamental es el nivel de inflación, y hasta ahora vemos que el Banco de Israel no puede hacerle frente. Lo único lo que puede hacer el gobierno es aprobar un presupuesto moderado, pero esto es contrario a las demandas de los distintos socios de la coalición, por lo que no es seguro que puedan cumplir con este objetivo».
El Dr. Duchin plantea otra preocupación y dice: «Espero que no venga alguien, después del aumento en los precios de alquiler, y trate de promulgar una ley populista que no permitirá que los propietarios aumenten los alquileres. Una ley populista de este tipo puede causar otra fuerte disminución en el stock de apartamentos de inversión, porque los inversores en el mercado inmobiliario preferirán vender sus apartamentos y sacar su dinero del mercado».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 1 de marzo de 2023.
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