Diversos datos indican que los alquileres de apartamentos en Tel Aviv están cayendo y hay dificultades importantes para alquilar viviendas, especialmente apartamentos sin cuarto de seguridad. Según los datos del sitio web inmobiliario Yad2 facilitados a «Globes», los alquileres de apartamentos de cuatro habitaciones en Tel Aviv han disminuido un 6,8%, con un alquiler medio de 7.483 NIS en el primer trimestre. El alquiler medio de apartamentos de tres habitaciones cayó un más moderado 4,9%.
Ayelet Nitsan, CMO de Yad2, explica que la guerra y la situación del mercado han provocado que los apartamentos alquilados a turistas en Airbnb se liberen en el mercado general de alquiler, lo que ha influido en la caída de los alquileres.
Ella dice: «La tendencia a la caída de los alquileres en Tel Aviv se observó principalmente en el último trimestre del año. La guerra y la situación económica en el mercado llevaron a una disminución de la actividad en el mercado de alquiler y a los inquilinos que no tuvieron que mudarse Los apartamentos no lo hicieron. Muchos jóvenes que fueron llamados a las reservas abandonaron sus apartamentos alquilados. El aplazamiento del inicio del año escolar retrasó la nueva demanda de los estudiantes. Además, una disminución significativa del turismo procedente del extranjero liberó a un gran número de de apartamentos de Airbnb en el mercado, lo que aumentó la oferta en la ciudad. Todo esto condujo al mismo tiempo a un aumento de la oferta».
Tanto Yad2 como WeCheck (presentado más adelante) analizan los alquileres en oferta. Por el contrario, la Oficina Central de Estadísticas examina los alquileres reales que aparecen en los contratos que se firman cada trimestre. Las cifras más recientes se publicaron el 15 de marzo y reflejan los alquileres en el último trimestre de 2023. Estas cifras en realidad mostraron un aumento del 1,47% para los apartamentos de 3,5 a 4 habitaciones a 8.072 NIS por mes. En 2023, el alquiler medio en Tel Aviv de apartamentos de 3,5 a 4 habitaciones aumentó un 8,14%, hasta 8.072 NIS, desde 7.464 NIS en 2022.
Caídas en los barrios de mayor demanda
Para comprender cuán significativa es la disminución en los barrios de la ciudad más buscados por los jóvenes, «Globes» realizó una segmentación por barrios para WeCheck, que ofrece una variedad de soluciones financieras basadas en tecnología. Los datos muestran caídas en las zonas de mayor demanda de Tel Aviv, en el centro de la ciudad y en el Viejo Norte.
Por ejemplo, en el Distrito 3, el Viejo Norte, se alquilaron apartamentos de 3 a 4 habitaciones en febrero de 2024 a alquileres mensuales de 7.916 NIS, una disminución del 17,9% en el distrito en solo un año. Se trata de una cifra significativa, ya que el distrito es líder en renovación urbana y hay muchos inquilinos cuyos apartamentos fueron demolidos para su reconstrucción y están buscando viviendas alternativas. Se registraron descensos más ligeros en el Distrito 1, donde los alquileres cayeron un 8,6% el año pasado.
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El director ejecutivo de WeCheck, Rami Ronen, dice que la desaceleración del mercado inmobiliario combinada con tasas de interés más altas ha impactado el mercado de alquiler. «2023 fue un año complicado para la economía israelí. El aumento de la tasa de interés del Banco de Israel, el aumento del costo de vida y la desaceleración del mercado inmobiliario también se reflejaron en los alquileres y crearon presiones para bajar los precios en toda la ciudad, lo que cayó un 5% en promedio. Tel Aviv es uno de los mercados más activos del país y generalmente se caracteriza por el aumento de los alquileres y la alta demanda. En los últimos tiempos, los propietarios de apartamentos se han visto obligados a bajar los alquileres para atraer inquilinos relevantes.
«Un examen de la evolución de los alquileres en relación con el tamaño de los apartamentos revela una situación interesante. Los apartamentos pequeños en Tel Aviv (de 1 a 2 habitaciones) experimentaron un aumento de los alquileres en todas las zonas de la ciudad, aproximadamente un 5% en promedio, mientras que los apartamentos más grandes (3 habitaciones y más) experimentaron una fuerte caída en los alquileres del 9%. Los apartamentos grandes son para familias y una gran parte de ellos no tienen habitaciones de seguridad, lo que redujo la demanda durante este período.»
Agentes inmobiliarios: «Desde el comienzo de la guerra, los inquilinos han estado rompiendo contratos».
Los agentes inmobiliarios son muy conscientes de la caída de los alquileres en el mercado. Avi Shauly, director general de Tivuch 1%, especializado en Tel Aviv, Givatayim y Ramat Gan, dice que muchos apartamentos están vacíos. «Ha habido una agitación en el mercado de alquiler y hay una caída en los alquileres de los apartamentos que no tienen cuarto de seguridad.
«La mayoría de los apartamentos en el corazón de Tel Aviv son viejos y no tienen cuartos de seguridad, y apenas hay refugios públicos en los edificios, por lo que los inquilinos rompieron los contratos allí, principalmente familias con niños pequeños o mujeres embarazadas que quieren vivir en un «Un apartamento con una sala de seguridad. Comenzó al comienzo de la guerra, pero todavía está sucediendo. Algunos se han mudado al nuevo norte o al este, a Givatayim y Ramat Gan, a apartamentos que sí tienen salas de seguridad».
Shauly afirma que hay apartamentos vacíos: «Los propietarios aún no se han dado cuenta plenamente de la nueva situación y siguen exigiendo altos precios de venta o de alquiler, por eso hay apartamentos vacíos en Tel Aviv, Ramat Gan y Givatayim y están tratando de alquilarlos, algo que antes era muy raro, además hay muchas menos consultas y es muy difícil alquilar un apartamento sin cuarto de seguridad.
El agente Rubi Tzuk de Tzuk Real Estate, especializado en los barrios del norte de Tel Aviv, dice que hay muy poca oferta de apartamentos en alquiler. «Yo trabajo en los barrios del norte y no es una época de mudanzas de inquilinos, que es en los meses de verano. La gente busca pisos para alquilar desde mayo hasta julio y agosto, por lo que no hay mucha oferta en el mercado. Ahora mismo. Hay propiedades de alquiler aquí y allá, pero no hay mucha demanda durante este período. Los propietarios que ofrecen apartamentos en alquiler en este momento ofrecen propiedades que fueron abandonadas al comienzo de la guerra y permanecen vacías. «Hace una semana , Negocié un contrato de alquiler para un apartamento de 2,5 habitaciones en el barrio de Neve Sharet. El apartamento tiene 50 metros cuadrados, reformado, con todos los muebles y electrodomésticos, en un antiguo edificio de 60 años, y se alquiló por 4.700 NIS al mes. Es un precio relativamente bueno, pero tomó tiempo encontrar inquilinos. Ahora mismo no es momento de alquilar y es difícil encontrar inquilinos rápidamente, por eso bajamos el precio para buscar inquilino y firmamos un contrato que se extiende hasta finales de junio de 2025.»
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 7 de abril de 2024.
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