La presión de las tasas de interés más altas y la falta de viviendas asequibles significa que los inquilinos que viven con el salario mínimo en casi todos los vecindarios de Canadá se están quedando atrás, según muestra un nuevo informe.
Un análisis del Centro Canadiense de Políticas Alternativas (CCPA, por sus siglas en inglés) publicado el martes evalúa los mercados inmobiliarios en Canadá por «salario de alquiler»: las ganancias por hora que un trabajador de tiempo completo necesitaría para pagar el alquiler de una casa de una o dos habitaciones a no más de 30 por ciento de sus ingresos.
El informe de la CCPA encuentra que el salario de alquiler necesario para vivir cómodamente en cada provincia de Canadá está muy por encima del salario mínimo en esas jurisdicciones.
El salario de alquiler necesario para pagar un apartamento de una habitación en Ontario es de $25,96 por hora, aumentando a $29,90 por una unidad de dos habitaciones; el salario mínimo de la provincia es de $15.50, uno de los más altos del país.
Los resultados son similares en BC y Alberta, mientras que Quebec y Newfoundland y Labrador tienen las brechas más pequeñas entre el alquiler y los salarios mínimos. Los territorios del norte no se incluyeron en el análisis.
En un nivel más granular, el 93 por ciento de los vecindarios con suficientes datos confiables para ser incluidos en el estudio no tenían salarios mínimos que coincidieran con el salario de alquiler del mercado, según CCPA.
Tal vez como era de esperar, Toronto y Vancouver son particularmente inasequibles para los trabajadores con salario mínimo. El salario de alquiler en estas ciudades es más del doble que el salario mínimo, lo que significa que dos trabajadores de tiempo completo no podrían pagar el apartamento promedio de una habitación juntos en las ciudades.
David Macdonald, economista sénior de la CCPA y uno de los autores del informe, dice que para los padres solteros que trabajan por el salario mínimo en algunos de los mercados inmobiliarios más caros de Canadá, el salario de alquiler de apartamentos de dos habitaciones está fuera de su alcance, lo que obliga a familias enteras a viviendas de una sola cama.
En estos casos, dice que los hogares reducidos por alquileres inasequibles destinarán más de sus ingresos a estos pagos mensuales y tratarán de reducir otros gastos o se verán obligados a mudarse fuera de la ciudad a vecindarios más asequibles lejos del centro de la ciudad. – o fuera de la ciudad por completo.
“Solía ser, en algunas ciudades, podías encontrar bolsillos donde los alquileres eran más asequibles”, dice Macdonald a Global News.
“Es simplemente una gran discrepancia e increíblemente difícil para las personas que ganan el salario mínimo poder pagar una vivienda de alquiler básica en este país”.
Las tasas de interés intensifican el desequilibrio entre la oferta y la demanda
El análisis de la CCPA se basa en los alquileres y salarios promedio de octubre de 2022. Desde entonces, los alquileres en muchas ciudades canadienses se han disparado en medio del aumento de las tasas de interés del Banco de Canadá.
Los alquileres han aumentado «sustancialmente» en la mayoría de las principales ciudades canadienses durante el año pasado, lo que llevó el mercado a «niveles de crisis», explica Mike Moffatt, economista y director fundador del Centro PLACE, una iniciativa comunitaria sostenible del Smart Prosperity Institute.
Él explica que, si bien las tasas de interés más altas se traducen directamente en pagos hipotecarios más altos para los propietarios de viviendas nuevos y existentes, también ejercen presión sobre los flujos de efectivo mensuales de los propietarios y dificultan que los inquilinos ingresen al mercado de la propiedad, lo que aumenta la demanda en un mercado de alquiler ya ajustado.
Si bien los salarios promedio por hora aumentaron durante gran parte de 2023, superando la inflación durante los primeros cinco meses del año, el impulso aquí ha disminuido en los últimos meses a medida que las tasas de interés más altas se afianzan y desaceleran la economía.
El Banco de Canadá detuvo su ciclo de aumento de la tasa de interés a principios de 2023, pero recientemente lo reanudó con dos aumentos más de un cuarto de punto en su tasa de política en junio y julio.
Las tasas de interés más altas también dificultan los casos de negocios para la nueva construcción residencial, señala Moffatt, lo que solo agrava aún más el dolor de los inquilinos.
“Obtienes este efecto restrictivo en el que la demanda aumenta cuando las tasas de interés son altas, pero la oferta de viviendas disminuye y eso solo hace que los alquileres aumenten aún más”, dice.
Esta presión debe ser respondida con más apoyo del gobierno, argumenta Moffatt, para permitir que los inquilinos en dificultades conserven sus hogares.
En este sentido, BC introdujo un crédito fiscal de $400 destinado a inquilinos de bajos y medianos ingresos en su presupuesto de 2023 y el gobierno federal agregó un complemento único al Beneficio de vivienda de Canadá para hogares de bajos ingresos a partir de diciembre.
Moffatt cree que algunas de las soluciones deberían estar dirigidas a áreas donde la demanda está aumentando más. Señala los campus universitarios y universitarios de Canadá, donde los estudiantes internacionales que vienen a estudiar han aumentado la presión sobre los mercados de alquiler de sus respectivas ciudades, como sitios donde se podrían construir más residencias para aliviar algo de presión.
El informe de la CCPA es un argumento para aumentar el salario mínimo en muchas partes del país, dice Macdonald, pero dice que aumentar las tasas de pago para que estén en línea con el salario de alquiler no es realista en los mercados más caros.
El problema del aumento de la asequibilidad de los alquileres no es solo una cuestión de salarios, sino de cómo está estructurado el mercado de alquileres en Canadá, argumenta.
“Parte de la historia es sobre los salarios. Pero una gran parte de la historia tiene que ver con los alquileres y si hemos estado construyendo suficientes alquileres especialmente diseñados, alquileres asequibles para que la gente viva y trabaje en las grandes ciudades”, dice.
El gobierno puede asumir un papel más activo
Tanto Moffatt como Macdonald señalaron que las décadas de 1970 y 1980 proporcionaron un marco sobre cómo los gobiernos pueden intensificar la construcción de viviendas más asequibles.
En Ontario, por ejemplo, los impuestos sobre la propiedad de los apartamentos de alquiler especialmente construidos son el doble de los de las residencias unifamiliares.
Eso no tiene sentido para Moffatt, quien señala que las tasas impositivas más altas están destinadas a desalentar acciones no deseadas del sector privado, pero los gobiernos necesitan desesperadamente nuevos alquileres especialmente diseñados. Él dice que hace 40 años hubo una serie de incentivos fiscales federales que ayudaron a los desarrolladores a iniciar la construcción de nuevos apartamentos que le gustaría ver de vuelta.
“Muchos de los cuellos de botella para construir alquileres especialmente diseñados son solo la viabilidad, que son muy costosos de construir”, dice Moffatt. “Parte de la razón por la que son caros de construir es un costo que proviene del gobierno”. Señala los altos cargos de desarrollo como otra preocupación para construir unidades.
Confiar en el mercado privado para construir viviendas asequibles no tendrá éxito frente a las tasas de interés más altas, argumenta Macdonald, y agrega que los constructores que tienen que esperar condiciones de mercado favorables para poner las palas en el suelo no resolverán la crisis de asequibilidad de los alquileres para los canadienses.
Las tasas de interés más altas son “lo que está impulsando el tren en este momento”, dice.
“Y el tren va hacia una inversión residencial sustancialmente menor. Es por eso que necesitamos la intervención del gobierno aquí”.
Cuando las tasas de interés eventualmente caigan (algunos economistas de los grandes bancos apuntan al segundo trimestre de 2024 para recortes de tasas), tanto Moffatt como Macdonald creen que es probable que disminuya parte de la presión sobre los inquilinos.
Pero Macdonald señala que una caída en las tasas de interés no se traducirá necesariamente en alquileres más bajos.
“Estos precios más altos están bloqueados ahora por algún tiempo”, dice.
“El panorama a largo plazo es que simplemente no hemos estado construyendo viviendas de alquiler asequibles en absoluto. Y esa imagen no cambia independientemente de lo que suceda en el archivo de tasas de interés”.
