Redacción NM
Los apartamentos grandes en las regiones periféricas de Israel y en las ciudades ultraortodoxas, y los apartamentos pequeños en el centro de Israel se destacan como los que más subieron de precio en los últimos dos años. Los nuevos apartamentos han liderado las subidas de precios en el mercado global y Tel Aviv ha consolidado su posición como la capital inmobiliaria de Israel, a pesar de que el número de viviendas que se venden allí está cayendo. Todo esto se puede deducir de las cifras publicadas esta semana por la Oficina Central de Estadísticas, para las ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2022. Hay menos datos disponibles sobre alquileres, pero está quedando claro que los alquileres están en aumento.
Los compradores se han pasado a los pisos de segunda mano
La última ronda de subidas de precios de la vivienda comenzó hace dos años al final de la primera ola de Covid. Durante esos dos años, el índice de precios de viviendas nuevas aumentó un 30 % y el índice general de precios de viviendas aumentó un 26 %. Es decir, los precios de las viviendas nuevas han subido a un ritmo ligeramente superior al de las viviendas de segunda mano, aunque durante el último año tanto las viviendas nuevas como las de segunda mano han subido a un ritmo idéntico del 18%, lo que sugiere que los compradores han pasado ligeramente de preferir viviendas nuevas hasta segunda mano.
Las casas más populares para comprar
Los datos de la Oficina Central de Estadísticas incluyen los precios promedio de las viviendas compradas en el segundo trimestre según el tamaño y la ciudad, y de esto se pueden ver varias tendencias en los últimos dos años.
El precio promedio de una vivienda comprada en el segundo trimestre de 2022 fue de NIS 1,88 millones, un aumento de NIS 340 000 respecto del precio promedio de una vivienda comprada en el primer trimestre de 2020, y un aumento de casi NIS 200,00 respecto del precio promedio de una vivienda comprado en el segundo trimestre de 2021.
En cuanto al tamaño de un apartamento, los lugares donde los precios han aumentado más en los últimos dos años son las ciudades ultraortodoxas de Bnei Brak y Beit Shemesh y las ciudades en la periferia de Gush Dan, incluidas Beersheva, Netanya, Rehovot, Kfar. Saba y Asdod. En las ciudades más cercanas a Tel Aviv -Rishon Lezion, Ramat Gan, Bat Yam y la propia Tel Aviv- los precios de los apartamentos más pequeños son los que más han subido. En los lugares restantes, incluidos Haifa, Jerusalén y Ashkelon, los precios de los apartamentos medianos (3-4 habitaciones) son los que más han subido.
Los apartamentos donde los precios han subido más en Israel son: apartamentos de seis habitaciones en Beit Shemesh, que han subido un 66% a NIS 3 millones; apartamentos de 1 o 2 habitaciones en Ramat Gan, que han aumentado un 45 % hasta los 1,76 millones de NIS; apartamentos de 1 a 3 habitaciones en Tel Aviv, que han aumentado un 43% a NIS 3,07 millones y NIS 3,47 millones respectivamente; y apartamentos de cinco habitaciones en Kfar Saba, que han aumentado un 44% en los últimos dos años a NIS 3,8 millones.
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Las razones del diferente comportamiento de los precios dependen de la ubicación específica. Las familias ultraortodoxas con familias numerosas están interesadas en apartamentos más grandes, mientras que en Tel Aviv y sus alrededores es difícil permitirse apartamentos más grandes, por lo que hay una mayor demanda de viviendas pequeñas, incluso en un grado significativo por parte de los inversores. Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam y Rishon Lezion se encuentran entre las ciudades preferidas por los inversores.
Haifa y Beersheva muestran aumentos de precios más modestos
Otro control que realizamos se refiere a los apartamentos de cuatro habitaciones, el tamaño más popular entre los compradores. Tel Aviv lidera las brechas de precios de estos apartamentos, que cuestan un promedio de NIS 4,7 millones, un 28% más en los últimos dos años y un 14% en el último año. La mayoría de las grandes ciudades alrededor de Tel Aviv, así como Jerusalén, también experimentaron importantes aumentos de precios. Por el contrario, Haifa y Beersheva registraron las subidas de precios más modestas. El apartamento promedio de cuatro habitaciones en Haifa cuesta NIS 1,56 millones y en Beersheva NIS 1,17 millones, mucho menos que en el centro de Israel. Esto no se ha traducido en un aumento de la demanda en Haifa y Beersheva, o al menos expresado en aumentos de precios.
Otro problema es la oferta de viviendas, o como dice la teoría, la escasez de viviendas está provocando el aumento de los precios. Sin embargo, Tel Aviv, que lidera en términos de construcción de nuevas viviendas en Israel, ha visto cómo los precios suben más rápido a lo largo de los años que la mayoría de las otras grandes ciudades.
Los intentos de reducir la demanda a través de loterías para viviendas a precios reducidos y la fijación de precios de los inversores a través de impuestos más altos tampoco han logrado frenar el mercado. Cuando Moshe Kahlon era Ministro de Hacienda, se creó el mito de que estas medidas harían bajar los precios de la vivienda. Es cierto que hubo unas caídas temporales pero no fueron más que un tranquilizante pasajero, que hoy no funcionaría.
La razón por la que no hay datos sobre aumentos de alquiler
La política del gobierno también ha dañado indirectamente de forma persistente el mercado de alquiler. La mirada fija coloca a los inquilinos al final de su lista de prioridades cuando se trata de política de vivienda. En primer lugar, construye muy pocas viviendas para alquileres a largo plazo y desalienta a los inversores que quieren comprar viviendas y alquilarlas. El resultado es que la oferta de viviendas en alquiler está disminuyendo.
En los últimos meses, ha habido muchas quejas en las redes sociales de que los arrendatarios han subido el alquiler debido a precios especialmente altos por parte de los propietarios. Sin embargo, este problema no se refleja en los datos de la Oficina Central de Estadística.
Según la Oficina Central de Estadísticas, excluyendo la vivienda pública, los alquileres subieron un 0,7% en julio. No es una cantidad especialmente alta pero solo se refiere al 86% de arrendatario con contrato vigente. Para el 10% que renovó sus contratos la renta subió un 3,5% y los que se mudaron vieron subir su renta un 7%.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 18 de agosto de 2022.
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