Hace apenas un año, señalamos el fenómeno por el cual, en un contexto de aumento vertiginoso del precio de la vivienda en Israel junto con la escasez de terrenos edificables en áreas de alta demanda, cada vez más personas con capital de sobra veían el potencial de la renovación urbana.
En ese momento, las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa publicaron una serie de informes sobre el progreso de los proyectos de renovación urbana, con planes para la construcción de miles de apartamentos que estaban destinados a generar miles de millones de shekels en ingresos. Esto fue a pesar del hecho de que la mayoría de las empresas se encontraban en una etapa inmadura y enfrentaron muchos obstáculos antes de que la construcción pudiera llevarse a cabo, si es que se podía llevar a cabo. El riesgo es que tales proyectos no impidieron que las instituciones financieras, que administran los fondos de pensiones del público israelí, inyectaran enormes sumas de dinero en este sector con la esperanza de aumentar los rendimientos, para sus ahorradores y para ellos mismos. Las investigaciones de ‘Globes'» el año pasado revelaron que, en un año, las instituciones financieras habían invertido más de mil millones de NIS en empresas dedicadas a la renovación urbana, en una combinación de acciones y préstamos.
Desde entonces, sin embargo, las cosas han cambiado. El fuerte aumento de las tasas de interés ha significado costos de financiamiento mucho más altos tanto para los desarrolladores como para los tomadores de hipotecas, lo que ha llevado a una desaceleración sustancial en el mercado inmobiliario local. Ahora parece que esto está dando lugar a otra ola de acuerdos de renovación urbana, pero esta vez con un propósito diferente y que surge ante todo del deseo de los desarrolladores de reducir su exposición y riesgo en estos proyectos.
Hace un mes, hablando con «Globes», Haggai Schreiber, director de inversiones del grupo financiero y de seguros The Phoenix Holdings, dijo: «Cuanto más pasa el tiempo y las tasas de interés no caen, las empresas que entraron en este entorno se sobreapalancaron». Habrá que traer socios o vender, y ahí es donde surgirán las oportunidades». Mencionó específicamente «empresas de bienes raíces, algunas de las cuales asumieron muchos proyectos que requerían una gran cantidad de capital».
Ahora surge que The Phoenix vio tal oportunidad en el desarrollador de bienes raíces Aura Investments (TASE: AURA). Aura ha informado de un acuerdo por el que The Phoenix Holdings le inyectará al menos 350 millones de NIS para proporcionar el capital necesario para cuatro proyectos de renovación urbana de la compañía, que es especialista en esta área.
La inversión de The Phoenix financiará el 65 % del capital social requerido en cada uno de los proyectos de acuerdo con el acuerdo de financiación relacionado con cada uno, a cambio de lo cual The Phoenix tendrá derecho al 30 % de las ganancias de cada uno de los cuatro proyectos después de el reembolso de su inversión de capital.
Aura dice que el próximo mes recibirá NIS 130 millones de The Phoenix para dos proyectos que ya están en construcción, mientras que se espera recibir NIS 220 millones más para otros dos proyectos que se espera que maduren en 2024.
Además, The Phoenix tendrá un derecho de preferencia sobre la inversión de NIS 250 millones en un quinto proyecto aún en la etapa de planificación, lo que eleva la inversión potencial total bajo el acuerdo a NIS 600 millones. Fuentes familiarizadas con el acuerdo dicen que se trata de proyectos en el centro de Israel, dos de ellos en construcción, dos que comenzarán en los próximos meses y un quinto en planificación, y que los cinco proyectos consisten en un total de más de 3.000 nuevas viviendas.
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En su notificación a la bolsa de valores, Aura, cuyo precio de las acciones subió un 11 % ayer en respuesta a la noticia, lo que le otorga una capitalización de mercado de NIS 1400 millones, dijo: «El acuerdo antes mencionado y su implementación ayudarán a la compañía a avanzar y ampliando su actividad al mismo tiempo que mejora sus ratios financieros y su solidez financiera y reduce el importe de la deuda que debe levantar para financiar su actividad”. Aura está dirigida por su accionista controlador (52%) Yaacov Atrakchi, quien agregó que el acuerdo «brinda importantes ventajas a la empresa dado el entorno de tasas de interés y las condiciones macro».
Fuentes de The Phoenix dijeron que el acuerdo se relacionaba con proyectos de bajo riesgo que se completarían dentro de tres o cuatro años y que, con un alto grado de certeza, se esperaba que generaran rendimientos de dos dígitos.
Zachi Abou también aprovecha la oportunidad
Geffen Residence and Renewal (TASE: GEFR), controlada por Zachi Abou (quien también controla Ari Real Estate (TASE: ARIN)), informó sobre otro acuerdo que indica la difícil situación de los desarrolladores de renovación urbana.
Geffen informó que compraría la mitad de los derechos y compromisos de otra empresa en seis proyectos de renovación urbana para la construcción de un total de 2500 unidades de vivienda en Ashkelon, por una inversión total de NIS 10 millones.
Geffen no reveló el nombre de la empresa, pero sí dijo que «ha estado activa en el desarrollo inmobiliario durante una década, especializándose en la renovación urbana». Cabe suponer con cautela que aquí también una de las razones de la operación es el deseo de la empresa vendedora de reducir el compromiso necesario para la construcción de los proyectos en cuestión, sobre todo cuando todavía están «sobre el papel». El precio de las acciones de Geffen subió un 11 % ayer, lo que le otorga una capitalización de mercado de 100 millones de NIS.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 10 de abril de 2023.
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