El Ministerio de Finanzas publicó recientemente el borrador de una nueva ley con una serie de medidas para aumentar los ingresos de la economía golpeada por la guerra, algunas de las cuales están relacionadas con el sector inmobiliario, y tendrá importantes ramificaciones para los compradores de viviendas.
La medida significativa
Casi todas las medidas relativas al sector inmobiliario incluidas en el proyecto de ley tienen una cosa en común: congelar la relación con el índice de precios al consumo (IPC) entre 2025 y 2027.
Una de las cláusulas principales es la congelación de los tramos del impuesto sobre la compra de un apartamento. Estos tramos no se revisarán durante los próximos tres años, independientemente de cuánto aumente el IPC. Los paréntesis determinan cuánto impuesto pagará el comprador según el precio del apartamento, y cuanto mayor sea el precio, mayor será el tipo impositivo. Quienes actualmente compran un apartamento por hasta 1.978.745 NIS no pagan ningún impuesto sobre la compra.
Como explican los expertos en impuestos, el significado de este cambio es un precio más alto para el apartamento: si el nivel de exención se fija y los precios de la vivienda siguen aumentando, más personas tendrán que pagar más impuestos.
«En la realidad en la que nos encontramos, todos tenemos claro que los precios de los apartamentos no van a bajar, sino que incluso van a subir», afirma el experto inmobiliario Adv. Vered Olpiner-Sakel CPA. «Si se congelan los tipos impositivos, en la práctica la obligación tributaria aumenta, lo que encarece el precio del apartamento y deja a las personas que ya tienen problemas para comprar un apartamento con un coste más alto. Esto perjudica a todos los que compran una vivienda por primera vez, y especialmente las parejas jóvenes que luchan por encontrar capital para la hipoteca, afectadas por cada pequeño cambio en los costos.»
Experto en Impuestos Inmobiliarios Adv. Meir Mizrahi, propietario del bufete de abogados Meir Mizrahi de A. Rafael & Co., dice que esta es probablemente la medida más importante del nuevo proyecto de ley. «Estamos hablando de recaudar enormes sumas de dinero cada año. En 2023, se recaudaron casi 8.000 millones de shekels de impuestos sobre las compras. Una congelación de tres años es un período muy largo, durante el cual el índice puede aumentar bastante, mientras que los impuestos Las tarifas se mantendrán como están».
La medida oculta
Una de las cláusulas que también aumentará los impuestos, especialmente para los propietarios de más de un apartamento, se oculta porque se refiere a un impuesto que no está relacionado con los bienes inmuebles: la sobretasa. Se trata de un impuesto, actualmente a una tasa del 3%, que se aplica a aquellos cuyos ingresos imponibles anuales superan los 721.560 NIS (a partir de 2024). El proyecto propone añadir un 2% al recargo y también establece un cambio relevante para cualquiera que posea más de un apartamento: la inclusión de la apreciación de apartamentos adicionales en el cálculo de la base imponible. En palabras del proyecto de ley: «se aplicará un recargo a todos los ingresos procedentes de la plusvalía, incluida la venta de apartamentos, siempre que no estén exentos del impuesto sobre la plusvalía de conformidad con la ley». A día de hoy, todos los apartamentos con un valor de hasta 5,382 millones de NIS están excluidos del impuesto adicional, y el proyecto de ley propone garantizar esta exclusión para un apartamento adicional.
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Adv. Efrat Solomon, socio y especialista en fiscalidad inmobiliaria de Meir Mizrahi del despacho de abogados A. Rafael & Co., explica que se trata de una medida significativa, ya que en realidad añade un nuevo impuesto, a tipo del 5%, al vendedor de un apartamento que tiene más de un apartamento. «El recargo se consideraba un impuesto sólo para los ricos, pero como la nueva cláusula también incluye las ganancias de capital por la venta de un apartamento, es relevante para mucha gente. Basta con que una persona venda un apartamento por el cual el la ganancia de capital es de 1 millón de NIS (es decir, una diferencia de 1 millón de NIS en el precio real, entre el valor del apartamento en el momento de la compra y en la venta), después de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital del 25%, quedará una ganancia de NIS 750.000, que se considerarían a efectos de sobretasa y requerirían otro impuesto del 5%, o el 30% en total; este es un asunto muy importante».
La gran importancia se puede deducir del propio proyecto de ley, que estima que sólo con esta cláusula se espera que el Estado se beneficie de un ingreso adicional de 420 millones de NIS en 2025, y de unos 520 millones de NIS en 2029.
La medida nada sorprendente
El proyecto de ley también incluye una congelación del límite máximo de exención fiscal de 5.654 NIS por mes sobre los ingresos procedentes del alquiler de apartamentos, hasta el cual el propietario no tiene que pagar impuestos. Este límite también está vinculado al IPC y se revisa anualmente, y también en este caso el Ministerio de Finanzas pretende congelar la vinculación durante tres años. Por lo tanto, si los alquileres aumentan y el techo se mantiene sin cambios, la obligación tributaria aumentará. Desde el punto de vista de los expertos en fiscalidad, este no es un paso sorprendente.
«Desde hace años escuchamos de la Autoridad Fiscal y del Ministerio de Hacienda diversas declaraciones sobre el deseo de erosionar esta exención», afirma el Adv. Mizrají. «Esta medida tiene importancia y, por supuesto, tendrá un efecto no pequeño en los alquileres de viviendas, pero en mi opinión es relativamente menos significativa que las otras medidas mencionadas aquí.»
«La Hacienda lleva años luchando contra los propietarios», afirma el abogado. Olpiner-Sakel, «y se han tomado medidas a este respecto, como la campaña contra la falta de declaración de la obligación tributaria por parte de los propietarios. Pero hay que recordar que para muchos propietarios el apartamento es su única pensión, y los fuertes impuestos les perjudicarán mucho.»
Hoy en día, se concede una exención del impuesto sobre las plusvalías a quienes venden su único apartamento, siempre que el importe de la venta no supere los 5.008.000 NIS. Adv. Salomón señala que se trata de una cantidad importante e incluye muchos apartamentos en el mercado, algunos de ellos casas de lujo. Por encima de esta cantidad, el impuesto del 25% es muy importante, por lo que la exención afecta a muchas personas. Si el límite máximo de exención se mantiene como está, puede volver a surgir una situación en la que muchos apartamentos no se considerarán incluidos dentro de este límite máximo de exención, aunque se trata de una cantidad significativamente menor en comparación con la congelación de la vinculación a los tramos impositivos de compra.
«La magnitud de la recaudación del impuesto sobre las ganancias de capital, en comparación con el impuesto sobre las compras, es menos significativa, no estamos hablando de las mismas cantidades», dice el abogado. Mizrahi, «lo que demuestra que es de menor importancia en este caso. Se trata de un impuesto importante, pero el cambio no es muy dramático en mi opinión».
¿Se promulgará el proyecto de ley?
En un período desafiante para el Ministerio de Finanzas, en el que los funcionarios se esfuerzan por encontrar fuentes de mayores ingresos estatales, se han lanzado al aire algunos globos de prueba, algunos de los cuales no se convertirán en ley al final del proceso. ¿Tiene el proyecto de ley posibilidades de ser promulgado? «Aquí hay una cuestión psicológica», dice Mizrahi, «ya que la mayoría de las cláusulas del proyecto no mencionan explícitamente el aumento de impuestos, sino sólo la congelación de los vínculos, lo que suena más ‘suave’. Por lo tanto, en mi opinión, tiene posibilidades de ser promulgado».
Olpiner-Sakel afirma: «En el fondo, estos cambios en la fiscalidad inmobiliaria preocupan a mucha gente. Se suele percibir que una legislación de este tipo perjudica a los ricos, pero en nuestro caso esto no es cierto. Las cláusulas del proyecto «No sólo perjudica a los ricos, sino quizás principalmente a aquellos que hoy tienen más dificultades para conseguir un apartamento».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 8 de octubre de 2024.
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