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Las tasas hipotecarias han aumentado en los últimos meses, incluso cuando la Reserva Federal ha reducido las tasas de interés.
Si bien esos movimientos opuestos pueden parecer contradictorios, se deben a fuerzas del mercado que parece poco probable que disminuyan mucho en el corto plazo, según economistas y otros expertos en finanzas.
Esto puede dejar a los posibles compradores de viviendas con una decisión difícil. Pueden retrasar la compra de su vivienda o seguir adelante con las tasas hipotecarias actuales. Esta última opción se complica por los elevados precios de las viviendas, dijeron los expertos.
«Si lo que uno espera o desea es una tasa de interés del 4% o que los precios de la vivienda caigan un 20%, personalmente no creo que ninguna de esas cosas sea remotamente probable en el corto plazo», dijo Lee Baker. planificador financiero certificado con sede en Atlanta y miembro del Consejo Asesor Financiero de CNBC.
Los tipos hipotecarios al 7% significan un mercado «muerto»
Tasas para una hipoteca fija a 30 años saltó arriba 7% durante la semana que terminó el 16 de enero, según Freddie Mac. Han aumentado gradualmente desde finales de septiembre, cuando tocaron un mínimo reciente cercano al 6%.
Las tasas actuales representan un pequeño latigazo para los consumidores, que pagaban menos del 3% por una hipoteca fija a 30 años en noviembre de 2021, antes de que la Reserva Federal aumentara drásticamente los costos de endeudamiento para controlar la alta inflación estadounidense.
«Cualquier valor superior al 7% significa que el mercado está muerto», dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s. «Nadie va a comprar».
Las tasas hipotecarias deben acercarse al 6% o menos para «ver que el mercado inmobiliario vuelva a la vida», dijo.
El cálculo financiero muestra por qué: los consumidores con una hipoteca fija de 300.000 dólares a 30 años al 5% pagarían alrededor de 1.610 dólares al mes en capital e intereses, según un análisis de Bankrate. Pagarían alrededor de 1.996 dólares (aproximadamente 400 dólares más al mes) al 7%, dijo.
Mientras tanto, la Reserva Federal comenzó a recortar las tasas de interés en septiembre a medida que la inflación se desaceleraba. El banco central redujo su tasa de referencia tres veces durante ese período, en un punto porcentual completo.
A pesar de ese cambio de política de la Fed, es poco probable que las tasas hipotecarias vuelvan a caer al 6% hasta 2026, dijo Zandi. Hay fuerzas subyacentes que «no desaparecerán rápidamente», afirmó.
«Es muy posible que las tasas hipotecarias suban antes de moderarse», dijo Zandi.
¿Por qué han aumentado las tasas hipotecarias?
Lo primero que hay que saber: los tipos hipotecarios están más estrechamente vinculados al rendimiento de Bonos del Tesoro estadounidense a 10 años que a la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal, dijo Baker, fundador de Claris Financial Advisors.
Esos rendimientos de los bonos del Tesoro rondaban el 4,6% el martes, frente al 3,6% de septiembre.
Los inversores que compran y venden bonos del Tesoro influyen en esos rendimientos. Parecen haber aumentado en los últimos meses a medida que los inversores se preocuparon por el impacto inflacionario de las políticas propuestas por el presidente Donald Trump, dijeron los expertos.
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Se espera que políticas como los aranceles y las deportaciones masivas de inmigrantes aumenten la inflación, si se aplican, dijeron los expertos. La Reserva Federal podría reducir los costos de endeudamiento más lentamente si eso sucede, y potencialmente aumentarlos nuevamente, dijeron los expertos.
De hecho, los funcionarios de la Reserva Federal recientemente mencionaron «riesgos alcistas» para la inflación debido a los efectos potenciales de los cambios en las políticas comerciales y de inmigración.
Los inversores también están preocupados por cómo un gran paquete de cambios impositivos previstos bajo la administración Trump podría aumentar el déficit federal, dijo Zandi.
Hay otros factores que también influyen en los rendimientos de los bonos del Tesoro.
Por ejemplo, la Reserva Federal ha estado reduciendo sus tenencias de bonos del Tesoro y títulos hipotecarios a través de su política de ajuste cuantitativo, mientras que los inversores chinos se han «vuelto más cautelosos» en sus compras de bonos del Tesoro y los inversores japoneses están menos interesados ya que ahora pueden obtener un rendimiento de sus sus propios bonos, dijo Zandi.
Las tasas hipotecarias «probablemente no caerán por debajo del 6% hasta 2026, suponiendo que todo salga como se espera», dijo Joe Seydl, economista senior de mercados de JP Morgan Private Bank.
La prima hipotecaria es históricamente alta
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Los prestamistas suelen valorar las hipotecas con una prima sobre los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años.
Esa prima, también conocida como «spread», fue de aproximadamente 1,7 puntos porcentuales entre 1990 y 2019, en promedio, dijo Seydl.
El diferencial actual es de aproximadamente 2,4 puntos porcentuales, aproximadamente 0,7 puntos más que el promedio histórico.
Hay algunas razones para el mayor diferencial: por ejemplo, la volatilidad del mercado había hecho que los prestamistas fueran más conservadores en su suscripción de hipotecas, y ese conservadurismo se vio exacerbado por la «Choque» bancario regional en 2023, que provocó un «grave endurecimiento de las normas crediticias», dijo Seydl.
«En total, es probable que 2025 sea otro año en el que la asequibilidad de la vivienda siga gravemente amenazada», afirmó.
Esa prima más alta está «exacerbando el desafío de la asequibilidad de la vivienda» para los consumidores, dijo Seydl.
El típico comprador de vivienda pagado $406,100 por una casa existente en noviembre, un 5% más que los $387,800 del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
¿Qué pueden hacer los consumidores?
En el mercado inmobiliario e hipotecario actual, el asesor financiero Baker sugiere que los consumidores se pregunten: ¿Comprar una casa es la decisión financiera adecuada para mí en este momento? ¿O seré inquilino, al menos en el futuro previsible?
Quienes quieran comprar una casa deberían intentar aportar una cantidad «significativa» pago inicial, para reducir el tamaño de su hipoteca y ayudar a que se ajuste más fácilmente a su presupuesto mensual, dijo Baker.
No sometas los ahorros para el pago inicial a los caprichos del mercado de valores, dijo.
«Eso no es algo con lo que se deba jugar en el mercado», afirmó.
Los ahorradores aún pueden obtener un rendimiento aproximado del 4% al 5% de un fondo del mercado monetario, una cuenta de ahorro bancaria de alto rendimiento o un certificado de depósito, por ejemplo.
Es posible que algunos consumidores también deseen obtener un hipoteca de tasa ajustable en lugar de una hipoteca de tasa fija, un enfoque que puede ofrecer a los consumidores una mejor tasa hipotecaria ahora, pero que podría cargar a los compradores con pagos más altos más adelante debido a las fluctuaciones de las tasas, dijo Baker.
«Estás arriesgando», dijo Baker.
No recomienda este enfoque para alguien con ingresos fijos jubilados, por ejemplo, ya que es poco probable que haya espacio en su presupuesto para acomodar pagos mensuales potencialmente más altos en el futuro, dijo.
