Por Tom Ozimek
El mercado de propiedades industriales de EE. UU. Registró su primera caída trimestral en la demanda desde 2010, subrayando las crecientes presiones en todo el mercado inmobiliario comercial más amplio a medida que los altos costos de endeudamiento y la incertidumbre económica pesan sobre inquilinos e inversores.
En el segundo trimestre, los ocupantes devolvieron 11.3 millones de pies cuadrados de espacio industrial, un subconjunto central de bienes raíces comerciales (CRE) que incluye almacenes, instalaciones logísticas y sitios de fabricación, según un informe de agosto de NAIOP, la Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales. Esto dejó solo 27 millones de pies cuadrados absorbidos, y un tercio de las proyecciones anteriores, y marcó el primer trimestre negativo en 15 años.
«Esta disminución probablemente fue impulsada por el aumento de la incertidumbre macroeconómica causada por políticas arancelarias poco claras y tasas de interés persistentemente altas», dijo el informe, y agregó que una afluencia de suministro nuevo contribuyó a un segundo trimestre más suave.
La vacante aumentó en medio punto de porcentaje a 6.7 por ciento en los primeros seis meses del año, ya que se pusieron en línea 194.6 millones de pies cuadrados de nuevo espacio. Otros 466 millones de pies cuadrados aún están en construcción, lo que podría empujar las vacantes más altas antes de que la demanda se ponga al día.
NAIOP espera que la incertidumbre mayor persista durante el resto de 2025, posiblemente más larga, reduzca la actividad de arrendamiento. El grupo ahora pronostica solo 2.8 millones de pies cuadrados de demanda positiva para la segunda mitad del año, antes de un eventual rebote.
«Se espera que la demanda de espacio industrial se recupere un poco después de que los ocupantes tengan tiempo de adaptarse a un nuevo régimen arancelario», dijo el informe, aunque advirtió que los aranceles más altos y la desaceleración del crecimiento del empleo seguirán siendo una resistencia hasta que al menos el segundo trimestre de 2026. La absorción de año completo ese año se pronostica en 119.3 millones de pies cuadrados, con casi 110 millones de pies cuadrados que se espera que se tomen en la primera mitad de 2027.
Presiones de Cre más amplias
El enfriamiento en la propiedad industrial se produce cuando los bienes inmuebles comerciales se ajustan en general al crecimiento más lento. Los analistas de JPMorgan dijeron en julio que las multifamiliares y el comercio minorista siguen siendo resistentes, con apartamentos en los principales metros que continúan provocando demanda y centros comerciales anclados en comestibles funcionando bien. Pero el industrial, señalaron, «comenzó a normalizarse» después de los máximos de la era de la pandemia, con aumentos de alquiler y nuevas construcciones.
«Si bien los almacenes y los centros de distribución siguen siendo críticos para el éxito industrial, el almacenamiento en frío y el almacenamiento industrial al aire libre podrían presentar oportunidades de inversión», dijeron los analistas. «En los próximos meses, la incertidumbre en torno a los aranceles y el comercio, así como los esfuerzos cercanos, podrían tener una gran influencia en la clase de activos».
Más allá de un poco de ablandamiento en los bienes raíces industriales, la oficina es el sector que enfrenta la tensión más severa. JPMorgan citó vacantes de oficinas récord de 20.4 por ciento en el primer trimestre, particularmente agudo en mercados como San Francisco, aunque el centro de Nueva York ha regresado en gran medida a los niveles de alquiler prepandémicos.
CBRE Group, una firma global de servicios inmobiliarios e inversiones, redujo su pronóstico para la absorción de la oficina a 12 millones de pies cuadrados en 2025, la mitad de su estimación inicial, con propiedades principales superan mucho las acciones más antiguas y no mayores. Industrial está experimentando una dinámica similar de «vuelo a la calidad», dijo CBRE, aunque espera que los volúmenes de arrendamiento anual se mantengan estables en comparación con el año pasado.
«La incertidumbre económica y los costos de materiales potencialmente más altos debido a los aranceles podrían limitar las terminaciones de construcción» de las propiedades industriales hasta 2027, agregó la empresa, una dinámica que podría ayudar a contener tasas de vacantes durante un período de demanda más suave.
Además de los vientos en contra de los niveles de propiedad, las delincuencias hipotecarias comerciales aumentaron más en el primer trimestre en todos los principales grupos de inversores, según un informe de junio de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las tasas de delincuencia siguen siendo relativamente bajas para la mayoría de los prestamistas, pero los valores respaldados por hipotecas comerciales vieron el aumento más agudo, subiendo a 6.42 por ciento de 5.78 por ciento a fines de 2024, un signo de estrés creciente en partes del mercado que carecen de opciones de refinanciación.
A pesar de la penumbra a corto plazo, los analistas ven razones para el optimismo a largo plazo. NAIOP proyecta una fuerte recuperación en la demanda industrial que comienza en 2026, CBRE espera un crecimiento renovado de la renta a fines de 2025 a medida que los inquilinos se recalibran, y JPMorgan señala la demanda duradera en multifamiliares y minoristas.
