Redacción NM
El futuro cercano para el sector del desarrollo y la construcción en Israel no pinta bien. El sector tiene varios problemas estructurales que provocan episodios de depresión maníaca, que se manifiestan en subidas y bajadas impredecibles de los precios. Si hace catorce años sentíamos lo difícil que le costaba al sector ponerse en marcha, en los dos años transcurridos entre el primer confinamiento por el Covid y mediados del año pasado sentimos una fuerte aceleración, mientras que últimamente el sector ha ido frenando.
En un intento por identificar los problemas estructurales, nos sumergimos en los datos publicados recientemente y analizamos el mercado durante los últimos veinte años.
Encendido retardado: un mercado engorroso reacciona lentamente al cambio
A veces se espera que los bienes raíces se comporten como el mercado de capitales. Ese es un error que se repite cada vez que el mercado inmobiliario enfrenta un cambio al que el mercado de capitales respondería en días u horas. Pero el mercado inmobiliario no es el mercado de capitales: es engorroso, agobiado por restricciones en finanzas, planificación, leyes, insumos, métodos de construcción, mano de obra y más, y casi no tiene posibilidad de reaccionar a tiempo cuando se produce un cambio.
El mejor ejemplo es lo ocurrido en el mercado inmobiliario israelí en la primera década de este siglo. Los dos primeros tercios de esa década fueron una continua crisis de precios a la baja, lo que provocó una caída importante en las iniciaciones de obra y un estancamiento en la iniciación y planificación de proyectos. Las ofertas de la Autoridad de Tierras de Israel alcanzaron un bajo interés.
En 2008, la tendencia cambió y los precios de las viviendas comenzaron a subir. Pero pasaron otros tres años antes de que la industria de la construcción comenzara a responder con más inicios de edificios, tiempo durante el cual los precios de las viviendas aumentaron más del 50%. De hecho, recién a mediados de la última década el ritmo de inicio de obras empezó a coincidir con la tendencia de los precios.
Mirando hacia atrás, está claro que el aumento de precios se debió principalmente al hecho de que el sector de la construcción se despertó tan tarde.
Acelerar demasiado rápido: el mercado no logra detenerse a tiempo
No existe una explicación racional de lo que sucedió en el mercado inmobiliario entre el último trimestre de 2020 y finales de 2022. En ese momento, los precios de las viviendas aumentaron un 33 % y la demanda se disparó. En 2021 se compraron más de 150.000 unidades de vivienda, un 25% más que en el año pico anterior de 2015.
Pero mientras que el pico de 2015 podría explicarse por la demanda reprimida que estalló tras la cancelación de la ley de «IVA cero», y por un deseo de superar los impuestos que el entonces ministro de finanzas Moshe Kahlon impuso a los compradores de inversiones, en 2021 la causa era completamente diferente.
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En ese año, la demanda se disparó ya que la serie de elecciones significó que no se formuló una política de vivienda y el gobierno no le dio horizonte al público.
En ese momento, la industria estaba lista y avanzaba a toda máquina. Los inicios de construcción eran el doble o más de lo que habían sido durante los años comatosos de principios de siglo. Los desarrolladores invirtieron cada vez más en terrenos y construcción para satisfacer la gran demanda.
Pero mientras la industria de la construcción actuó con energía, las cifras económicas cambiaron, y con ellas la demanda, los costos de construcción y los costos financieros.
Difícil de frenar: signos de crisis aparentes incluso en 2021
A primera vista, los promotores inmobiliarios tuvieron suficiente tiempo para prepararse para un día lluvioso. Uno de los datos sorprendentes publicados recientemente por la Oficina Central de Estadísticas es que la desaceleración en las ventas de casas nuevas comenzó ya en septiembre de 2021. En otras palabras, en el papel un desarrollador ya podría haber detectado los cambios y cambiado su comportamiento. Eso no sucedió, y por una buena razón: los precios de los departamentos continuaron aumentando vertiginosamente, y ningún desarrollador detendrá la construcción cuando los precios estén aumentando.
Así que 2022 comenzó con alzas de precios que continuaron con el impulso de 2021, mientras que al mismo tiempo se presentaba una extraña situación económica: el público reducía mes a mes la demanda de viviendas nuevas, pero el índice de precios de viviendas nuevas vendidas en el mercado libre (es decir, , excluyendo los esquemas subsidiados por el gobierno) siguió aumentando.
Llegó abril. La caída en las ventas de casas nuevas empeoró, pero los que compraron casas estaban dispuestos a pagar más, y aun así el índice subió. En julio-agosto de 2022, el ritmo de caída de la demanda alcanzó un pico, pero recién en octubre el índice de precios de las viviendas nuevas mostró una caída. ¿En qué parte del mercado de capitales vería tal retraso en la respuesta de los precios a los cambios en los datos del mercado?
El resultado: aquellos que se beneficiaron de los dos fenómenos iniciales de encendido tardío y aceleración rápida están expuestos a pagar el precio de no frenar a tiempo, y el precio puede ser alto.
La gran pregunta: ¿La construcción está a punto de colapsar?
Una crisis en el mercado inmobiliario tiene tres etapas. Primero, una caída sustancial en la demanda y el número de transacciones; segundo, después de unos meses, ofertas de gangas por parte de los desarrolladores seguidas de caídas de precios reales; tercero, una caída general de los precios, incluido el mercado de segunda mano, que es un mercado más inelástico en este sentido.
El mercado inmobiliario israelí se encuentra actualmente en la segunda etapa. Es solo cuestión de tiempo, y no mucho tiempo, antes de que los propietarios se den cuenta de que se encuentran en una nueva situación.
Las cifras de precios de las viviendas publicadas recientemente indican una caída del 4,3 % en los precios de las viviendas nuevas vendidas en el mercado libre en dos meses. En términos monetarios, eso significa una caída de NIS 80.000 por apartamento promedio, que no es una suma pequeña.
La Oficina Central de Estadísticas informa que los desarrolladores actualmente tienen más de 53,000 casas sin vender. Según una estimación muy conservadora, estas acciones valen NIS 80 mil millones, financiadas principalmente por préstamos bancarios cada vez más costosos. Mientras tanto, las finanzas también se están volviendo más caras para los compradores de viviendas y están abandonando el mercado.
Para evitar reducir los precios, los desarrolladores probaron inicialmente ofertas especiales en el lado de las especificaciones técnicas, como una mejor cocina, aire acondicionado y cupones para accesorios de baño. Tales ofertas, sin embargo, solo se adaptan a una cierta parte de la población, y muchos compradores potenciales han sido rechazados por los bancos hipotecarios, o se han desanimado por el monto del préstamo y los pagos mensuales. Los armarios de cocina no pueden resolver esos problemas.
La siguiente etapa fue la reducción de precios. Los datos publicados por el economista jefe del Ministerio de Hacienda y por la Oficina Central de Estadísticas muestran que incluso después de estos recortes de precios, los compradores aún no han regresado al mercado, lo que sugiere que los recortes están lejos de terminar. Y si las tasas de interés siguen subiendo, como se espera, los recortes serán correspondientemente mayores.
En tales situaciones, lo que cuenta es la calidad de la gestión en las empresas inmobiliarias. Las empresas apalancadas con grandes existencias de viviendas sin vender pueden encontrarse en una situación desagradable. Se recordará que a finales de los 90 y principios de los 2000 las empresas no lograron sobrevivir a la recesión del sector, tras los años de auge de la ola de inmigración procedente de la antigua Unión Soviética.
En ese momento, un abogado de liquidación se jactó de que administraba la empresa inmobiliaria líder en Israel. ¿Oiremos jactancias similares ahora, veinte años después?
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 16 de febrero de 2023.
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