Por Petr Svab
La propuesta del presidente Donald Trump de prohibir a los grandes propietarios corporativos comprar más viviendas unifamiliares podría ayudar a las familias que buscan comprarlas. El impacto, sin embargo, no sería universal, ya que los propietarios objetivo se concentran principalmente en unas pocas docenas de áreas metropolitanas. Tampoco aborda las causas fundamentales de la asequibilidad de la vivienda, han advertido algunos expertos de la industria.
Trump anunció que está “tomando medidas inmediatas para prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares”, en una publicación del 7 de enero en Truth Social. La publicación respondió a las quejas de que los grandes inversores han estado absorbiendo demasiadas viviendas unifamiliares en los últimos años, aumentando así los precios y recortando las opciones para los posibles compradores de viviendas.
“Durante años, muchos han sentido que los sistemas actuales han permitido a las grandes empresas inflar los precios y hacer que el costo de ser propietario de una vivienda sea prohibitivo para el estadounidense promedio”, dijo Marisa Simonetti de Sell House Fast MN.
En medio de la pandemia de COVID-19, con las tasas de interés por los suelos y los precios de las viviendas disparándose, los inversores acudieron en masa al mercado y se apoderaron de más de una de cada cuatro viviendas unifamiliares vendidas en 2022, el doble que dos décadas antes, según un informe de John Burns Research and Consulting.
Desde entonces, la participación de los inversores ha aumentado a un tercio de las viviendas unifamiliares vendidas en el segundo trimestre de 2025, según un informe de BatchData, una plataforma de datos inmobiliarios.
Sin embargo, la mayoría de ellos son pequeños inversores que poseen 10 viviendas o menos. Los grandes inversores institucionales que poseen más de 1.000 propiedades representaron alrededor del 2 por ciento del mercado, señalaron los informes.
Desde 2024, los grandes inversores han estado vendiendo un poco más de viviendas de las que han comprado, «lo que demuestra una retirada estratégica del mercado unifamiliar», según BatchData.
«Este capital no está desapareciendo, sino que se está rotando hacia desarrollos de construcción para alquiler», dice el informe.
Dadas estas realidades, bloquear compras adicionales por parte de los grandes “puede ayudar a los compradores primerizos en los márgenes, pero no solucionará la asequibilidad”, señaló Reed Letson, propietario de Elevation Mortgage.
“El verdadero problema siguen siendo los costos de suministro y financiamiento”, dijo a The Epoch Times por mensaje de texto. «Sin abordarlos, las prohibiciones a los inversores son más simbólicas que impactantes».
Levi Rodgers, fundador de VA Loan Network, estuvo de acuerdo en que una prohibición no haría nada para producir más viviendas, pero señaló la ventaja que tienen los inversores porque compran en efectivo.
“Limitar a los grandes compradores institucionales podría facilitar la competencia de ofertas en efectivo en una parte estrecha del mercado, especialmente entre viviendas de nivel básico, donde la velocidad y la certeza a menudo superan a un comprador financiado por primera vez”, dijo a The Epoch Times en un mensaje de texto.
Bolsillos de impacto
Si bien el impacto general de los grandes propietarios es limitado, desempeñan un papel más importante en zonas donde se concentran más de 400.000 viviendas unifamiliares.
En Atlanta, una cuarta parte de las viviendas unifamiliares en alquiler eran propiedad de un gran inversor en 2022, según un informe de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental. Esa proporción fue del 21 por ciento en Jacksonville, Florida, y del 18 por ciento en Charlotte, Carolina del Norte.
Otras áreas con importante presencia institucional incluyen Tampa y Orlando, Florida; Fénix, Arizona; Raleigh, Carolina del Norte; Indianápolis, Indiana; y Nashville y Memphis, Tennessee.
Incluso en esas áreas, sin embargo, la propuesta de Trump simplemente impediría que los inversores adquieran más.
Detalles de la póliza
Trump no ha ofrecido muchos detalles sobre cómo sería exactamente la política que desea. Dijo que esperaría que el Congreso lo codificara, indicando que primero podría tomar una acción ejecutiva antes de buscar una solución legislativa. Prometió que se darían más detalles en su discurso programado para el 21 de enero en el Foro Económico Mundial en Davos, Suiza.
«Un presidente no puede prohibir a los inversores privados comprar viviendas unifamiliares por su cuenta. Eso requeriría el Congreso y enfrentaría desafíos legales», dijo Letson. «Donde una administración tiene influencia es a través de presiones indirectas, como cambios impositivos o limitar el acceso a financiamiento respaldado por el gobierno».
Simonetti estuvo de acuerdo a través de un mensaje de texto.
«Siempre hay formas indirectas de dificultar la compra de propiedades por parte de los grandes inversores», afirmó.
En el Congreso, Trump puede encontrar aliados en algunos demócratas que han estado presentando proyectos de ley que abordan el tema desde 2023.
«Tengo una legislación que abordaría este tema. Es un gran problema en Atlanta», dijo el senador Raphael Warnock (demócrata por Georgia) a The Epoch Times.
Se refería a su “Ley para detener las inversiones depredadoras”, encabezada originalmente en 2023 por el entonces senador. Sherrod Brown (D-Ohio), quien fue derrocado un año después por el republicano Bernie Moreno.
El proyecto de ley negaría deducciones fiscales por depreciación e intereses a los inversores que posean al menos 50 viviendas unifamiliares.
Está copatrocinado por destacados demócratas, incluidos los senadores Elizabeth Warren (D-Mass.), Amy Klobuchar (D-Minn.) y Cory Booker (DN.J.), así como Bernie Sanders (I-Vt.).
Queda por ver si los republicanos estarán interesados en copatrocinarlo, dijo Warnock.
La senadora Mazie Hirono (DH.I.) no descarta la cooperación bipartidista.
“Francamente, mantendré la mente abierta a cualquier idea pragmática y viable sobre cómo hacer que la vivienda sea más asequible”, dijo a The Epoch Times.
Mientras tanto, en la Cámara, el día de la publicación de Trump, el representante Pat Harrigan (RN.C.) presentó un proyecto de ley que daría a los compradores de primera vivienda un “período de primera revisión” de 180 días para comprar viviendas unifamiliares vendidas por la Administración Federal de Vivienda, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, Fannie Mae, Freddie Mac o el Departamento de Agricultura. Los gobiernos locales, los fideicomisos de tierras y algunas organizaciones sin fines de lucro obtendrían la misma ventaja.
Fannie Mae y Freddie Mac tienen una política de primera vista desde 2009. En 2022, la administración Biden la amplió de 20 a 30 días.
Causas fundamentales
Los expertos coincidieron en que bloquear a los inversores institucionales no resolverá los principales problemas que aquejan al mercado: los altos tipos de interés y la escasez de viviendas.
«La asequibilidad no mejorará materialmente sin un aumento significativo en la oferta de viviendas», dijo Rodgers.
Las tasas de interés relativamente altas aplicadas por la Reserva Federal de 2022 a 2024 para frenar la inflación han creado una barrera psicológica tanto para los compradores como para los vendedores, dijo Letson.
Los vendedores potenciales no quieren refinanciar a tasas más altas, mientras que los compradores esperan que las tasas y los precios de las viviendas bajen, dijo.
Sin embargo, son los compradores los que tienen la ventaja, ya que los vendedores los superan en un 37 por ciento, según datos de Redfin de noviembre de 2025. Incluso los inversores se han mostrado más reticentes y compraron 16.000 propiedades menos en el segundo trimestre de 2025 que el año anterior, según BatchData.
Debido a que los precios de las viviendas casi se han estancado durante más de medio año, según Redfin, los compradores técnicamente se están beneficiando de la caída de los precios en relación con la inflación, señaló Jeff Lichtenstein, presidente de Echo Fine Properties.
Es probable que los compradores también tengan tendencias demográficas a su favor a medida que envejece la generación Baby Boomer. Los Baby Boomers de mayor edad cumplirán 80 años este año, y los inevitables problemas de salud les harán reconsiderar sus condiciones de vida, incluido el traslado a centros de vida asistida, dijo Lichtenstein a The Epoch Times.
«Lo que esto significará es una gran reducción de personal», dijo en un mensaje de texto.
