Redacción NM
Los prestatarios australianos están pagando ahora un 59 por ciento más por sus hipotecas que hace tres años, y los mercados financieros esperan ahora aún más aumentos de tipos en 2024.
En abril de 2021, el Commonwealth Bank, el mayor prestamista inmobiliario de Australia, ofrecía tipos hipotecarios variables del 2,69 por ciento.
Pero tres años después, los prestatarios de tasa variable ahora pagan el 6,69 por ciento.
Para un prestatario con una hipoteca promedio de $600.000, los pagos mensuales han aumentado de $2.431 a $3.868, o $17.244 al año.
Alguien con una hipoteca de 800.000 dólares (comprando una casa de 1 millón de dólares con un depósito de préstamo hipotecario del 20 por ciento) habría visto sus pagos mensuales aumentar a 5.157 dólares, frente a 3.241 dólares.
Eso equivaldría a un aumento de $22,992 en los costos hipotecarios anuales.
Y a pesar de los aumentos de las tasas, los precios de las viviendas se han disparado en las capitales de Australia a medida que la inmigración alcanzó niveles récord, añadiendo otro obstáculo más para quienes luchan por comprar una casa.
El precio medio de la vivienda en Sydney aumentó un 10,7 por ciento durante el año pasado, pero en Brisbane aumentó un 15,9 por ciento y en Perth un 20 por ciento.
Los prestatarios australianos están pagando ahora un 59 por ciento más por sus hipotecas que hace tres años, y los mercados financieros esperan ahora aún más aumentos de tipos en 2024.
El economista jefe de AMP, Shane Oliver, dijo que era mucho más probable que los prestatarios australianos tuvieran una tasa de interés variable, lo que genera aumentos mucho mayores en los pagos en comparación con el resto del mundo.
El economista jefe de AMP Capital, Shane Oliver, dijo que con más del 98 por ciento de los prestatarios australianos ahora con una tasa variable, los costos hipotecarios estaban aumentando mucho más dramáticamente que en el resto del mundo desarrollado, donde las tasas fijas son más comunes.
El aumento de 3,5 puntos porcentuales en las tasas hipotecarias variables de Australia, incluso teniendo en cuenta los descuentos de los préstamos bancarios, es más del doble de los niveles del Reino Unido y Alemania, y es siete veces más grave que el aumento de los costos de endeudamiento de las viviendas estadounidenses.
«Los propietarios de viviendas australianos con una hipoteca pagan en promedio más del tres por ciento más», dijo al Daily Mail Australia.
«En Canadá es sólo alrededor de un 2,5 por ciento más, en Alemania es alrededor de un 1,25 por ciento y en el Reino Unido es un 1,5 por ciento más».
En comparación, los prestatarios estadounidenses promedio que liquidaran la misma casa habrían visto sólo un aumento de 0,5 puntos porcentuales en sus costos de endeudamiento, porque casi todos ellos tienen tasas fijas a 30 años en una nación donde una corporación gubernamental financia las hipotecas.
«Fannie Mae y Freddie Mac no los tenemos, pero tampoco tenemos esos contratos a largo plazo», dijo el Dr. Oliver.
«Ya sea que haya realizado transacciones o no, está pagando la tasa más alta en Australia, incluso aquellos que tenían tasas fijas hace dos años, la mayoría de ellos han visto cómo su tasa se ha extendido a niveles mucho más altos».
Hace tres años, en abril de 2021, Sydney estaba a varias semanas de entrar en un bloqueo prolongado cuando la tasa de efectivo del Banco de la Reserva de Australia todavía estaba en un mínimo histórico del 0,1 por ciento.
Con Sydney y Melbourne cerradas durante gran parte de 2021, el Commonwealth Bank en octubre de ese año recortó sus hipotecas a tasa variable al 2,29 por ciento.
Esto fue a pesar de que la inflación en el trimestre de junio de 2021 aumentó al 3,8 por ciento, que en ese momento era la medida anual más alta desde 2008, y muy por encima del objetivo del 2 al 3 por ciento del RBA.
Tres años después, los economistas hablan ahora de la perspectiva de más aumentos de las tasas de interés, a pesar de que los prestatarios soportaron 13 aumentos de tasas entre mayo de 2022 y noviembre de 2023.
La tasa de efectivo del RBA subió a un máximo de 12 años del 4,35 por ciento después de que la inflación a finales de 2022 alcanzara un máximo de 32 años del 7,8 por ciento.
La inflación general en el trimestre de marzo disminuyó al 3,6 por ciento, frente al 4,1 por ciento en el trimestre de diciembre.
Pero las medidas subyacentes de la inflación -excluyendo los grandes aumentos y caídas de precios- eran preocupantes.
En abril de 2021, el Commonwealth Bank, el mayor prestamista inmobiliario de Australia, ofrecía tipos hipotecarios variables del 2,69 por ciento (en la foto, Michelle Bullock con su predecesor en el cargo de gobernador del Banco de la Reserva, Philip Lowe).
Para un prestatario con una hipoteca promedio de $600,000, los pagos mensuales han aumentado a $3,868 desde $2,431, o $17,244 al año (en la foto se muestra una casa en Clontarf, cerca de Redcliffe, que se vende por $750,000).
La medida mediana ponderada, basada en precios en el medio del rango, mostró un aumento del 4,4 por ciento.
La medida media recortada, el barómetro preferido del RBA que excluye los movimientos extremos de precios para un aumento promedio, mostró que la inflación subyacente aumentó un 4 por ciento.
Judo Bank pronostica ahora tres subidas de tipos más en 2024, pero su principal asesor económico, Warren Hogan, no está solo ahora, ya que los mercados de bonos y futuros también apuestan por más subidas de tipos.
Los aumentos previstos en agosto, septiembre y noviembre llevarían la tasa de efectivo del RBA al 5,1 por ciento, un nivel visto por última vez en 2008 durante la crisis financiera mundial.
Hasta el miércoles, el Commonwealth Bank pronosticaba tres recortes de tipos para Navidad, pero desde entonces, ANZ ha descartado cualquier recorte de tipos en 2024.
AMP ahora pronostica un recorte de tasas en diciembre, después de haber esperado un recorte en junio.
«Habría pensado que la perspectiva de otra subida de tipos era muy baja: hace aproximadamente una semana, tal vez alrededor del 10 por ciento, pero ahora habría que decir que es alrededor del 20 o 25 por ciento», dijo el Dr. Oliver.
‘Parece que los recortes de tipos se van a retrasar.
«Muchos podrían haber estado esperando recortes de tasas en algún momento de los próximos seis meses, pero ese alivio puede no llegar hasta finales de año o principios del próximo».
Los mercados financieros son volubles y hasta hace poco el mercado interbancario de futuros a 30 días pronosticaba tres recortes de tipos en 2024.
Pero si las tasas subieran tres veces más, el prestatario promedio con una hipoteca de $600,000 vería sus pagos mensuales aumentar en otros $303, hasta $4,171.
El prestatario con una hipoteca de 800.000 dólares vería sus pagos aumentar otros 404 dólares hasta llegar a 5.561 dólares.
En dos años y medio, los prestatarios habrían soportado 16 aumentos de tasas de interés, sumándose a los aumentos más agresivos desde 1989.
Las tasas hipotecarias no han aumentado a un ritmo tan agresivo desde que subieron al 18,5 por ciento en noviembre de 1989, frente al 10,63 por ciento en abril de 1988, durante la era antes de que el RBA tuviera una tasa de efectivo objetivo y las casas fueran mucho más baratas en comparación con los ingresos.
Pero en los suburbios del oeste de Sydney, en un lugar como Blacktown, el aumento sería aún mayor.
Judo Bank pronostica ahora tres subidas de tipos más en 2024. Su principal asesor económico, Warren Hogan, no está solo, ya que los mercados de bonos y futuros también apuestan por más subidas de tipos.
Para diciembre, el contraste con finales de 2021 sería aún más marcado que ahora.
Una tasa hipotecaria variable del 7,44 por ciento, frente al 2,29 por ciento tres años antes, significaría un aumento del 80,9 por ciento en los pagos mensuales.
Para una hipoteca de $600.000, eso significaría que los pagos se dispararían a $4.171, frente a $2.306 tres años antes, lo que representa un aumento de $22.380 en los costos anuales de servicio.
Para una hipoteca de $800,000, eso significaría que los pagos se dispararían a $5,561, frente a $2,486, lo que equivale a un aumento de $29,832 en los costos anuales del préstamo.
En el año transcurrido hasta septiembre, un récord de 548.800 inmigrantes, en términos netos, se mudaron a Australia, pero el año pasado sólo se construyeron 168.690 viviendas, lo que provocó un aumento en la demanda de viviendas.
«Hay un enorme déficit en la oferta de viviendas nuevas, lo que ha provocado un mercado de alquiler muy ajustado, lo que también ha provocado un mercado de compradores de viviendas muy limitado», afirmó el Dr. Oliver.
«Esto ha anulado el impacto negativo sobre los precios de la vivienda debido a las tasas de interés más altas».
