Redacción NM
Tel Aviv es el núcleo del mercado inmobiliario israelí. La demanda de apartamentos en la ciudad se encuentra entre las más altas del país, al igual que el precio por metro. Tel Aviv encabeza la tabla de ventas de apartamentos en lo que va del año, y también encabeza la tabla de inicio de construcción. Sin embargo, una mirada más profunda al mapa inmobiliario de la ciudad revela otro hecho interesante: los centros inmobiliarios de Tel Aviv se encuentran en Rova 4 («Quarter 4»), o para ser precisos, no todo el vecindario, sino un área uno y un medio kilómetro cuadrado dentro de ella.
El área en cuestión está delimitada por la calle Ibn Gabirol al oeste, la calle Namir al este, la calle Yehuda Hamaccabi al norte y el bulevar David Hamelec al sur. Dentro de esa pequeña área, que rodea a Kikar Hamedina, se encuentra el 36% de todos los inicios de construcción en Tel Aviv en 2021, y alrededor de una quinta parte de todos los inicios de construcción en la ciudad en los últimos tres años. En esta zona se realizaron 1.240 transacciones en el último año, mientras que los precios han aumentado sustancialmente.
La construcción en el área se encuentra casi en su totalidad en proyectos de renovación urbana bajo el «Plan de Cuartos» de la ciudad. La gente tiende a considerar Rova 3 y Rova 4 como un solo bloque, pero los planes urbanos para Rova 4 y la vecina Rova 3 son bastante diferentes, y sus efectos en la ciudad de Tel Aviv también son diferentes.
Rova 3 se extiende desde el río Yarkon en el norte hasta la calle Bograshov, el bulevar Ben Zion y la calle Marmorek en el sur, y desde el mar en el oeste hasta la calle Ibn Gabirol en el este. La mayoría de los edificios en esta área se construyeron en las décadas de 1930 y 1940, y están densamente agrupados en pequeñas parcelas de tierra. La mayoría de los edificios con órdenes de conservación de acuerdo con la designación de la Ciudad Blanca de la UNESCO, patrimonio de la Bauhaus de Tel Aviv, se encuentran en este barrio.
Rova 4 limita con la calle Ibn Gabirol al oeste, el río Yarkon al norte, la autopista Ayalon al este y el bulevar Shaul HaMelech al sur. Tiene una superficie más grande (2.800 dunams frente a los 2.400 dunams de Rova 3), las parcelas de tierra en su interior también son en su mayoría más grandes y la construcción está más dispersa. De hecho, contiene menos edificios que Rova 3.
El resultado de las diferencias de planificación entre los dos barrios es que en Rova 3 la construcción se encuentra principalmente bajo el Plan Nacional 38/1 (refuerzo contra terremotos y pisos adicionales), mientras que en Rova 4 en los últimos años casi toda la construcción está en proyectos de demolición y reconstrucción. – Plan Esquema Nacional 28/2.
La consecuencia es que el número de unidades de vivienda que se están construyendo en Rova 4 es mucho mayor que en Rova 3, aunque en teoría el potencial para unidades adicionales en Rova 3 es mayor. Para ilustrar el punto: en el último año, se inició la construcción de 1.917 apartamentos en Rova 4 (casi el 40% de todos los inicios de construcción en Tel Aviv), mientras que en Rova 3 solo se iniciaron 281 unidades (6%).
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Por lo tanto, aunque Rova 3 está más cerca del mar y sobre el papel es más atractivo y más caro, el mercado de Tel Aviv está recurriendo a Rova 4, particularmente en el área alrededor de Kikar Hamedina.
100 proyectos lanzados a la vez
«Cualquiera que quiera ver la historia de la renovación urbana en Rova 4 debe dar un paseo por la calle Bloch», dice Arie Kamil de Kamil Treshanski Refael, Tasadores de Bienes Raíces. «Puede ver proyectos de refuerzo y adición más antiguos allí, construidos antes de que se aprobara el Plan Quarters en 2017 cuando no se emitieron permisos para demoler y reconstruir, y puede ver proyectos más nuevos del Plan Nacional 38/2».
La explicación de Kamil para la extensa construcción actual en el área bajo el Plan Nacional 38 es el estancamiento en los años anteriores a la aprobación del Plan de Cuartos. «Hasta que se aprobó el plan Rova 4, el municipio no emitió permisos para demolición y reconstrucción, y solo permitió adiciones a edificios existentes, como los proyectos que se ven en la calle Bloch.
«Desde 2017, poco a poco ha aliviado el tema de los permisos. Creo que había alrededor de 100 proyectos en tramitación en ese momento, que se lanzaron de una sola vez. Se necesitan unos tres años para obtener un permiso del Plan Nacional 38, por lo que ahora estamos viendo muchos proyectos en construcción, la mayoría de ellos originados en la década anterior».
Dadi Orion, gerente de la sucursal de la cadena de agentes inmobiliarios anglosajones en Kikar Hamedina, dice: «Los derechos de construcción en Rova 4 permiten a los desarrolladores construir más que en Rova 3 y, por lo tanto, obtener mayores ganancias, lo que significa que los proyectos en Rova 4 son más económicamente viable que en Rova 3, 5 o 6.
«Es por eso que la cantidad de inicios de construcción en Rova 3 es mucho menor que en Rova 4, y estamos viendo que los desarrolladores ponen toda su energía y recursos en Rova 4. Dado que las parcelas en Rova 4 son mucho más grandes, los desarrolladores pueden construir de forma más espaciosa. para sus clientes finales y dar a los residentes una mayor relación calidad-precio. Eso, por supuesto, facilita la comercialización de estos proyectos».
Como ejemplo, Orion menciona un proyecto que Anglo-Saxon está comercializando en Biltmore Street, cerca de Kikar Hamedina, en el que los residentes pasaron de apartamentos de 80 metros cuadrados a apartamentos de 120 metros cuadrados después de la reconstrucción. «Piense en ello como si cada residente recibiera un regalo de NIS 2,5-3 millones», dice.
Precios altísimos
Los precios por metro cuadrado en el área alrededor de Kikar Hamedina están ahora en NIS 60,000-70,000. El año pasado, rondaron los NIS 50,000-60,000.
Kamil: «Los precios ahora realmente están en niveles entre NIS 60 000 y NIS 70 000 por metro cuadrado, y los áticos son más caros, por supuesto. Hasta hace dos años, estaríamos hablando de NIS 48 000 a NIS 50 000 por metro cuadrado, y después de eso NIS 55 000. En los últimos ocho meses, saltó a NIS 65 000».
Entre junio de 2021 y junio de 2021, se notificaron a la Autoridad Tributaria de Israel unas 1.500 transacciones realizadas en esta área. En casi todos los casos, las propiedades eran apartamentos nuevos, y solo en un puñado se compraron apartamentos de 50 a 70 años.
Eso no es coincidencia, por supuesto. Parte del área buscada es el sitio de Sumail, entre la calle Ibn Gabirol, la calle Ben Saruk, la calle Jabotinsky y la calle Arlozorov, donde se planean unos 1,000 apartamentos en varias torres. 260 de ellos estarán en una torre planificada por Hagag Group y 170 en una torre de Africa-Israel. Las ofertas en estos proyectos, que comenzaron hace dos años en alrededor de NIS 55,000 por metro cuadrado, ahora han alcanzado precios de NIS 70,000 o más.
Estos proyectos son, sin embargo, excepcionales para el mercado de esta zona, entre otras cosas porque cuentan con grandes aparcamientos subterráneos, que no existen en los proyectos del Plan Nacional 38, que son la base principal para la construcción de nuevos apartamentos en la zona.
¿Se está desacelerando el mercado en 2022?
«El mercado de segunda mano en esta zona no está muerto», dice Orion. “El mercado existe, pero se están ofreciendo más pisos nuevos que de segunda mano, y eso se nota. Cada vez menos gente pone a la venta sus pisos, porque en muchos casos se está impulsando un proyecto del Plan Nacional 38, y prefiero esperar.
«Si alguien vende, ofrece el apartamento a un precio alto. Se ven apartamentos de segunda mano a la venta a precios no muy inferiores a los de los apartamentos nuevos».
Recientemente, parece que el mercado en general se ha calmado de la locura que prevaleció en 2021. El número de acuerdos registrados en la Autoridad Fiscal de Israel en lo que va del año es mucho menor que en la segunda mitad del año pasado.
Una revisión de los precios de los departamentos vendidos muy recientemente en los nuevos proyectos indica que el aumento de precios se ha detenido, pero es muy difícil estar seguro de eso.
«El mercado es muy dinámico y, a veces, ves una desaceleración temporal e inmediatamente después vuelve a subir», dice Orion. De todos modos, ve un claro cambio en el tipo de comprador. «Durante la pandemia de Covid y el año pasado, los compradores eran principalmente personas de alta tecnología que habían hecho salidas y compraron una enorme cantidad de apartamentos. Ahora, estamos viendo menos de ellos y más personas de otros segmentos del mercado: familias del área que quieren mejorar, residentes extranjeros, personas de fuera de Tel Aviv que quieren mudarse e inversores».
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 6 de julio de 2022.
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