Redacción NM
Firmamos un contrato de agencia exclusiva de 16 semanas para vender nuestra casa hace cinco semanas con un agente inmobiliario.
Después de hacerlo, nuestra limpiadora nos dijo que había mencionado que le estábamos vendiendo a nuestro vecino, para quien ella también trabaja, y que el vecino estaba interesado.
Le mostramos la casa a nuestro vecino y le gustaría comprar la propiedad.
El agente inmobiliario no participó en nada de esto y conocíamos al comprador y nuestro limpiador lo alertó, ¿tenemos que pagar los honorarios del agente? SL
Los honorarios cobrados por los agentes inmobiliarios normalmente se pagan si le ayudan a vender su propiedad.
Myra Butterworth, experta en propiedades de MailOnline, respondes: Esta es una situación atractiva porque evita tener que desembolsar miles de dólares en honorarios de agencias inmobiliarias.
Pero deberá verificar su contrato con el agente inmobiliario para averiguar si realmente está limpio.
Hablamos con un experto legal para conocer su punto de vista y si hay algún paso que pueda tomar para protegerse de que el agente demande por su comisión más adelante.
Stephen Gold, ex juez y autor, explica: ¿Qué tal la respuesta directa de un abogado a una pregunta directa? Aquí está: no.
El agente inmobiliario no tendría legalmente derecho a un centavo nuevo si se concretara la venta al vecino, aunque calculo que la empleada doméstica se merecería por lo menos una lata de galletas.
Dos advertencias: después de todo, soy abogado. Si en el acuerdo con la agencia inmobiliaria se hubiera estipulado que, pase lo que pase, esta podría cobrar ciertos gastos en los que se hubiera incurrido, como la elaboración de un folleto o publicidad, entonces habría que pagarlos.
El otro punto es que aunque nuestro interrogador ha dicho que el agente inmobiliario no ha participado en la transacción propuesta, en caso de que sucediera que antes de que la empleada doméstica mencionara lo que estaba sucediendo, el agente había alertado al vecino sobre el hecho de que la propiedad estaba en el mercado, la respuesta podría ser diferente.
Por ejemplo, es posible que el agente le haya enviado detalles de la propiedad al vecino o que haya visto un cartel de «se vende» en la propiedad.
El autor y ex juez Stephen Gold da su opinión legal experta sobre la situación
Algo como esto podría ser suficiente para justificar que el agente obtuviera una comisión sobre la base de que había sido una «causa efectiva» de la venta, incluso si el agente no tuvo otra participación en la transacción.
No es raro que alguien interesado en una propiedad miente sobre la participación de un agente para asegurarse un precio reducido o una preferencia sobre un rival.
Cualquier inquietud sobre esto puede ser atendida por una cláusula en el contrato de compra en la que el comprador confirma que no está involucrado un agente y acepta indemnizar al vendedor contra el derecho de cualquier agente a recibir una comisión.
Durante mi vida como juez, me ocupé de una serie de casos en los que el vendedor había sido engañado por el comprador, y el contrato carecía de una cláusula como esta.
Agencia exclusiva frente a derechos exclusivos de venta
La razón de mi respuesta directa -bueno, casi directa- surge porque el interrogador tenía un acuerdo de agencia única.
Si hubiera sido un acuerdo exclusivo de derechos de venta, nuestro interrogador habría sido golpeado por la comisión completa.
Nunca, nunca, jamás, firme un acuerdo de derechos exclusivos de venta a menos que el agente sea su hijo o hija favorito, o que le guste quemar dinero.
Estos derechos podrían significar que usted tuvo que pagar una comisión al agente a pesar de que vendió la propiedad a su mejor amigo que nunca había visto, olido, hablado, escuchado u oído hablar del agente y usted, y solo usted, le había dicho al agente. amigo que quería vender y llevó a cabo todas las negociaciones.
Las Regulaciones de Agentes Inmobiliarios (Suministro de Información) de 1991 requieren que un agente inmobiliario explique a un cliente el significado de ciertas frases que pueden surgir en sus tratos con ellos.
‘Derechos exclusivos de venta’ es una de esas frases y la explicación debe tener la forma y el contenido establecidos en las reglamentaciones.
Más aún, la explicación debe mostrarse de manera destacada, clara y legible.
Todo esto es para intentar -y solo puede ser un intento porque muchos de nosotros firmamos o aceptamos documentos sin leerlos ni entenderlos- para que el cliente sepa en lo que se está metiendo.
Cuando haya acudido al agente con la posibilidad de instruirlo para que comercialice por usted, debe dársele la explicación, cuando corresponda, y otra información prescrita, incluido el monto de su comisión y cuándo se pagaría. por escrito cuando comience a comunicarse con ellos o tan pronto como sea razonablemente posible después.
Ciertamente, antes de firmar con ellos para actuar por usted. Si el agente no cumple o cumple tarde, no puede demandarlo por comisión sin el permiso del tribunal. Esto no es de ninguna manera un ejercicio de aprobación.
El permiso puede ser denegado si esto es justo, dado cualquier perjuicio que haya sufrido y cuán culpable haya sido el agente. Incluso si el tribunal le da permiso al agente, puede reducir el monto de la comisión u ordenar que no se cobre ninguna comisión.
En un caso del Tribunal Supremo en 2019, el agente se retrasó una semana en dar la información necesaria al vendedor de siete pisos por 2,1 millones de libras esterlinas. Para entonces, la oferta del comprador había sido aceptada. La comisión del agente se redujo en un tercio. Un gran ahorro para el vendedor de £ 32,900.
El Tribunal Supremo dejó claro que podía haber casos en los que el grado de culpabilidad del agente fuera tan grande que no obtendría nada aunque el cliente no hubiera sufrido ningún perjuicio por el incumplimiento de la ley. La importancia de esta ley no debe subestimarse, dictaminó.
- Stephen Gold es un ex juez y autor de ‘The Return of Breaking Law’ publicado por Bath Publishing. Para obtener más información sobre los cargos por servicio, vaya a rompiendo la ley.co.uk
