Pocas ciudades han experimentado un cambio económico de fortuna más agudo que Detroit.
Fue uno de los ciudades de mayor crecimiento en la nación entre 1900 y 1950.
En los casi 75 años desde entonces, ha perdido más del 60% de su población, convirtiéndose en el ejemplo definitorio de un Ciudad postindustrial en declive.
La pérdida de población crónica crea un desajuste significativo en el mercado inmobiliario. Una reducción continua en la demanda de viviendas conduce a un exceso de oferta de propiedades vacantes. Las propiedades vacantes pueden deteriorarse rápidamente debido a la negligencia, el incendio provocado, el vandalismo y el crimen.
Charles Ommanney a través de Getty Images
La rehabilitación de propiedades abandonadas y descuidadas a menudo no es posible. Las casas vacantes pueden tomar solo unos años para la transición de ser habitable a arruinado. ¿Qué deben hacer los formuladores de políticas con el inventario no deseado en crecimiento?
Una opción es no hacer nada y esperar a que los desarrolladores de bienes raíces limpien las parcelas y, con suerte, reconstruyan.
En ausencia de acción del sector privado, que a menudo no se afianza, los funcionarios de la ciudad pueden implementar políticas para Eliminar las propiedades arruinadas y estabilizar los vecindarios. Eso es lo que Detroit ha estado haciendo Desde 1974. Como resultado, el 17% de la superficie de la ciudad es ahora compuesto por tierra vacante Donde las casas alguna vez estuvieron.
Como un grupo de economistas quienes estudian finanzas municipales De las ciudades que experimentan un declive de la población, analizamos profundamente el éxito de las preparaciones arruinadas en Detroit.
Detroit elimina miles de casas arruinadas
Entre 2014 y 2019, La ciudad demolió 20,800 propiedades arruinadas a través del programa de demolición de Detroit. La concentración más fuerte de demoliciones ocurrió en las áreas de menor valor de la ciudad, como los barrios Brightmoor, Burbank y el Medio Oeste.
Alvayay Torrejón, Paredes, Skidmore (2023), CC BY-NC-ND
De 2014 a 2019, muchas de las demoliciones fueron financiadas por el gobierno federal Fondo más duro. Los objetivos del fondo son ayudar a reducir las ejecuciones hipotecarias de los propietarios y estabilizar los vecindarios. Este fondo gastó US $ 52 millones derribando casas en Detroit.
Al igual que con cualquier intervención gubernamental, es fundamental evaluar los costos y beneficios para que los líderes puedan estar seguros de que están implementando la estrategia de revitalización más efectiva.
Costos y beneficios de la demolición
La investigación demuestra que las demoliciones no solo eliminan el tizón, sino que también estabilizar los valores de la vivienda del vecindario, Mejorar el cumplimiento del impuesto a la propiedad, reducir el crimen y eliminar materiales tóxicos como asbesto y pintura de plomo.
Desde la perspectiva de las finanzas de la ciudad, el éxito de la arrastre de una propiedad se puede evaluar de dos maneras.
Primero, ¿aumenta el valor de las propiedades cercanas? Un estudio que dos de nosotros publicamos en 2017 respondió esta pregunta afirmativa: derribar un edificio abandonado en Detroit aumenta el valor de las propiedades cercanas en una pequeña cantidad: $ 162.
En segundo lugar, ¿cómo afectan los cambios en el valor de las propiedades cercanas a los ingresos por impuestos a la propiedad de Detroit? Si los valores de las propiedades aumentan, los impuestos a la propiedad también aumentan, por lo que es posible calcular cuánto tiempo tarda la ciudad en recuperar sus costos. De término medio, La demolición de una estructura arruinada en Detroit cuesta $ 21,556.
En el caso de Detroit durante el período examinado, nuestra investigación muestra los beneficios del programa en términos de El aumento de los valores de las propiedades es limitado y no cubra completamente los costos de demolición.
Incluso si supone optimistas que los beneficios de la demolición se extienden a propiedades hasta aproximadamente 2½ cuadras de distancia, el aumento en los ingresos por impuestos a la propiedad generados por la demolición es demasiado pequeño para cubrir los costos de demolición.
Para entender por qué, imagine dibujar un círculo alrededor de la propiedad arrasada con un radio de aproximadamente 0.125 millas, así es como definimos 2½ bloques de la ciudady luego examinar el cambio en el valor de la propiedad y los ingresos fiscales de las propiedades dentro del círculo. Si bien eliminar una propiedad arruinada es una victoria de muchas otras maneras, no tiene mucho efecto en los valores vecinos de las viviendas.
Nuestros hallazgos indican que los lotes vacantes también tienen un efecto negativo en los valores de las propiedades de las casas circundantes. Por ejemplo, para las casas dentro de 2½ bloques de la ciudad, el efecto neto de una demolición sin reurbanización es un aumento en los precios de las viviendas vecinas de $ 162. En este caso, tomaría 50 años por dinero recaudado a través de impuestos a la propiedad Para igualar los costos de la demolición. Es difícil decir qué sucede si el lote se vuelve a desarrollar porque muy pocos lo son.
Si mide el efecto utilizando anillos más pequeños alrededor de la propiedad arrasada, los tiempos de recuperación de costos completos se hacen aún más largos.
Asistencia estatal y federal
Sin embargo, a largo plazo, estas demoliciones son Esencial para mantener la calidad de vida y posicionar la ciudad para una reurbanización futura. Algunos argumentarían que es el papel del gobierno pagar por programas como este en ciudades con dificultades. Bajo el presidente George W. Bush, por ejemplo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos implementó el Programa de estabilización del vecindarioque incluía fondos para el demolición de estructuras arruinadas.
El fondo federal más exitoso cubrió muchas de las demoliciones en Detroit de 2014 a 2019. Cuando ese programa finalizó, Los votantes de la ciudad mostraron su entusiasmo por eliminar las propiedades arruinadas al aprobar la propuesta nun plan financiado por Detroit de $ 250 millones para continuar el programa de demolición.
Sin embargo, los impuestos a la propiedad adicionales para cubrir los costos de demolición pueden poner a la ciudad en desventaja competitiva en la región, a nivel nacional y global. Detroit ya tiene entre el los impuestos a la propiedad más altos en el país.
Permitir que el estado pida el proyecto de ley mantendría los impuestos a la propiedad asequibles, pero el apoyo a tales programas se mezcla en el Capitolio del Estado en Lansing debido a las limitaciones de recursos y al hecho de que otras ciudades de Michigan como Flint también han luchado con disminuciones en la población.
Lecciones aprendidas del arrastre de Detroit
Detroit y otras ciudades estadounidenses posindustriales como Cleveland, Ohioy Gary, Indianahan experimentado la disminución de la población en las últimas décadas, pero estos desafíos no son exclusivamente un fenómeno de los Estados Unidos.
A lo largo de la historia, ciudades como Roma han experimentado enormes gotas en la población. París perdió población en tiempos medievales. Algunas ciudades antiguas como Cartago y Petra han sido completamente abandonados.
En los próximos años, Japón, Corea y varios países europeos están en camino de Experimentar una disminución significativa de la población. Muchos ciudades dependientes de recursos en China tener el mismo problema.
Eso significa que las lecciones aprendidas de Detroit pueden ser útiles para los responsables políticos en otros lugares. Muchos líderes en Detroit no imaginaron que la población disminuiría durante décadas, y no planearon que eso sucediera.
Otras ciudades tienen la oportunidad de prepararse. Pueden comenzar diversificando sus economías y flujos de ingresos de la ciudad para que el gobierno tenga los fondos para intervenir y garantizar que la calidad de vida se mantenga a medida que la población se reduce.
