La industria de la construcción de Israel se encuentra en su peor situación en décadas. Durante más de un año, las ventas de casas nuevas han estado cayendo abruptamente, a un ritmo que no se había visto en al menos 25 años, según cifras de la Oficina Central de Estadísticas. Los inicios de construcción también están en fuerte declive.
En octubre se vendieron 1.819 viviendas nuevas, menos de un tercio de las vendidas en octubre de 2021 (5.648). La tasa de ventas de casas nuevas se ha reducido en más de la mitad desde agosto de 2021. En noviembre de 2021 se registró un récord mensual de compras de casas nuevas, antes del aumento del impuesto a las compras para los compradores de inversión, pero la tendencia del mercado en ese momento ya era a la baja.
En vista de esta situación, las posibilidades de que continúe el alto ritmo de construcción visto en 2021-2022 están disminuyendo rápidamente, y es difícil ver qué acción podría tomar el gobierno entrante para mantener la construcción sólida. Es más, la caída de las ventas, que parecía leve y pasajera, se ha convertido en una grave crisis, lo que obliga a los promotores a responder, y son susceptibles de entrar en dificultades financieras.
Excepcional ritmo de declive
La Oficina Central de Estadísticas informa que la tasa de disminución en las compras de viviendas nuevas ha sido del 5% mensual desde agosto de 2021. Sin embargo, un examen del estado del mercado desde julio de 2022 muestra que la tasa se ha acelerado y es ahora al 8% al mes. Si el mercado sigue así, dentro de seis meses habrá retrocedido doce años.
Es difícil encontrar algo equivalente a lo que está sucediendo ahora en el mercado inmobiliario residencial en los últimos veinte años. Durante la Segunda Guerra del Líbano en 2006, el mercado cayó más del 40% en tres meses; en el momento de la protesta social de 2011, cuando las tasas de interés estaban al alza, las compras cayeron un 50% en ocho meses; cuando estaba en marcha el programa de Vivienda Social a Precio Comprador, en dos años y medio entre 2016 y 2018 las ventas de los promotores cayeron casi un 50%. Aún así, ninguno de estos eventos se acerca en su gravedad a lo que está pasando actualmente el mercado.
Es difícil explicar por qué la caída en las compras de casas nuevas comenzó en agosto del año pasado, ocho meses antes de que las tasas de interés comenzaran a subir. Puede ser que, mientras en ciertas ciudades la oferta de viviendas nuevas cayó sustancialmente, en otros lugares, donde hubo mucha construcción, la demanda se agotó.
Otra causa podría ser el programa de Precio de Comprador. El programa estuvo en su apogeo en 2019-2020, cuando el 40% o más de las compras de viviendas nuevas se realizaron a través de este programa gubernamental. Desde entonces ha ido en declive, y en 2022 estaba claro que se acababa. Esto contribuyó tanto a la disminución de las compras como a la disminución de los inicios de construcción, ya que pasarán varios años hasta que maduren los proyectos del nuevo programa gubernamental Una casa con descuento.
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Menos comienzos
Como se mencionó, la situación en el inicio de la construcción tampoco es maravillosa. El número de inicios de obra en el tercer trimestre de este año fue el más bajo desde el segundo trimestre del año pasado, y un 24% inferior al del primer trimestre de 2022, cuando se registró un máximo de 20 años (19.300 viviendas).
Un factor que podría deprimir aún más el inicio de la construcción, e incluso puede afectar directamente a los desarrolladores, es el método de venta de viviendas que se ha arraigado en Israel en los últimos años, con menos personas comprando viviendas cerca de su fecha de finalización, aparentemente debido a ofertas y descuentos ofrecidos por los desarrolladores, junto con los subsidios en el programa de Precio de Comprador.
Viviendas «en papel»
En su revisión del mercado de la vivienda en octubre, la economista jefe del Ministerio de Finanzas, Shira Greenberg, encontró que el 70% de las viviendas vendidas en el mercado abierto se vendieron fuera del plan o en una etapa temprana de construcción. «Estas cifras pueden explicar por qué, a pesar del crecimiento excepcional de las ventas de contratistas en 2021, el stock de viviendas en venta en manos de contratistas se ha mantenido sustancialmente sin cambios, e incluso ha tenido una tendencia al alza desde principios de 2022», afirma la revisión.
El problema es que las preventas obligan al desarrollador a comenzar a trabajar en un proyecto, a pesar de que una gran parte de los departamentos están sin vender. Hasta la crisis actual, este procedimiento valió la pena y los desarrolladores pudieron terminar de vender el resto del proyecto rápidamente. Sin embargo, la disminución de la demanda está ralentizando las ventas y podría significar que los desarrolladores se quedarán con grandes existencias de apartamentos sin vender.
Muchos desarrolladores han lanzado recientemente campañas de marketing, ofreciendo beneficios tales como la compensación de la vinculación con el índice de insumos de construcción, y algunos incluso ofrecen participar en los pagos de alquiler hasta que se complete el proyecto. Estas ofertas probablemente se convertirán en precios más bajos en un futuro próximo. El objetivo de muchos desarrolladores ahora es vender todo lo que puedan de sus proyectos y deshacerse de las existencias no vendidas. La disminución en las cifras de ventas es tal que es probable que muchos se queden con existencias de apartamentos que tienen dificultades para descargar.
El mercado parece estar a punto de contraerse y atravesar uno de los peores períodos de su historia. Hay quienes creen que este es un buen proceso para la industria, ya que si resulta que los desarrolladores tienen dificultades financieras y tienen que vender su stock de departamentos a precios de ganga, esto beneficiará a los compradores. Pero la historia muestra que a menudo sucede que la ganancia inmediata de un comprador se convierte en una dolorosa pérdida a largo plazo. El apartamento puede venderse con un 10 % o incluso un 20 % de descuento sobre el precio original, pero pronto queda claro que los gastos asociados son mayores.
Un desarrollador en dificultades financieras se mete en disputas con los contratistas, lo que provoca largas demoras en la finalización de la construcción, rotación de contratistas y mala calidad de construcción, ya que el desarrollador hará todo lo posible para reducir los costos. Muchas deficiencias en la construcción suelen encontrarse cuando las empresas están en dificultades, y aunque la vivienda esté en garantía, la empresa no puede cumplirla, y la reparación recae sobre los ocupantes. Muchas empresas en esta situación retrasan la inscripción de la venta del apartamento en el Registro de la Propiedad (Tabu), por deudas con el Ayuntamiento y la Agencia Tributaria. Una transferencia de propiedad no puede registrarse hasta que la propiedad esté libre de tales deudas.
Cuando se designan síndicos a estas empresas, las cosas van de mal en peor, y ha habido situaciones en las que el síndico ha informado a los compradores de viviendas que tendrán que pagar más del precio cotizado, mientras que el apartamento que compraron no cumplirá la especificación a la que se comprometió la empresa. A veces el balcón es más pequeño, a veces se anula el trastero, a veces no se instala el aire acondicionado. Ha habido casos en los que los apartamentos eran en realidad más pequeños en área.
El Ministerio de Hacienda dice que está al tanto de la situación, pero que no comparte el panorama pesimista. «El objetivo del gobierno es reducir los precios de las viviendas, pero mantener los inicios de construcción en su alto nivel actual», dijo una fuente del Ministerio de Finanzas.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 28 de diciembre de 2022.
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