El cuarto trimestre de 2021 fue el trimestre más loco en la historia de Israel para la compra de viviendas, y el aumento de los precios fue mayor que el promedio de la última década, según la cifra publicada por la Oficina Central de Estadísticas el martes. Si la suposición que guiaba al Ministerio de Finanzas era que el aumento del impuesto a las compras para los compradores de inversión los haría apresurarse a comprar antes de que entrara en vigor el aumento de impuestos, resultó que los compradores primerizos y los compradores en ascenso también irrumpieron en el mercado.
Dentro de este cuadro general, Tel Aviv volvió a destacarse como desconectado del resto del país. Si bien, en el distrito de Tel Aviv, las subidas de precios no son excepcionales en relación con otras áreas, dentro de la propia ciudad son sustanciales y los niveles de precios son considerablemente más altos que en otras ciudades.
Las cifras aún no son definitivas -la economista jefe del Ministerio de Finanzas aún no ha publicado sus datos y las cifras de la Oficina Central de Estadísticas están sujetas a revisión- pero se puede estimar que se realizaron 42.000 transacciones en el cuarto trimestre del año pasado, y que los precios subieron casi un 4%. En el frenesí general de compras, ciertos lugares se destacaron con números de transacciones excepcionales y aumentos de precios.
Rishon LeZion lidera
Según la muestra de acuerdos de la Oficina Central de Estadísticas, en Haifa, Jerusalén, Netanya y Rehovot, se vendieron más viviendas en el cuarto trimestre de 2021 que en cualquier otro trimestre de los últimos cinco años. No tiene sentido en este momento entrar en detalles, ya que las cifras de la muestra deben revisarse, pero los números solo aumentarán aún más.
Rishon Lezion experimentó el mayor aumento en el número de transacciones en comparación con el trimestre anterior: 56%. Los compradores también acudieron en masa a Ashdod, aumentando el número de transacciones allí en un 43%. En Kfar Sava, el número aumentó un 39 %, en Haifa un 32 % y en Ramat Gan y Rehovot un 30 %. Como se mencionó, estas son cifras provisionales, pero el panorama es claro. En Ashkelon, que en los últimos años se ha convertido en la capital del mercado inmobiliario de gama baja, el número de transacciones en el último trimestre fue en realidad menor que en trimestres anteriores. En Tel Aviv, los números de transacciones no fueron excepcionales.
Compradores en Tel Aviv dispuestos a pagar cada vez más
Al contrario de lo que se piensa popularmente, los precios de las casas en Tel Aviv no suben. Por ejemplo, entre el primer y el último trimestre de 2018, los precios de venta cayeron casi un 12%. Durante 2019, sin embargo, los precios en la ciudad subieron un 6%, y lo que ha pasado desde 2020 es otra cosa. El índice de precios de viviendas para el distrito aumentó un 15% y el precio promedio de las viviendas en la ciudad aumentó un 30%. En el último trimestre de 2021, un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv costó NIS 4,38 millones, que se compara con los NIS 3,14 millones del último trimestre de 2019, lo que representa un aumento de casi el 40 % en solo dos años.
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El aumento de los precios de los apartamentos vendidos no representa un índice de precios de viviendas, pero refleja fielmente la creciente disposición de los compradores potenciales a pagar cada vez más para comprar una propiedad en Tel Aviv. Esto está muy en línea con lo que hemos publicado en el pasado sobre la toma de la ciudad por parte de los trabajadores de la tecnología, que están comprando apartamentos de lujo, nuevos o en proyectos de renovación de Tama 38, particularmente en los antiguos barrios del interior del norte, barrios 3 y 4. , que se extiende desde la calle Shaul Hamelech y la calle Bograshov hasta el río Yarkon. La oferta allí es muy pequeña y solo se necesitan unas pocas docenas de compradores potenciales para hacer subir los precios.
Parece que en el resto de la ciudad también, una gran proporción de las compras es de viviendas nuevas. Esta evaluación se basa en otra encuesta de la Oficina Central de Estadísticas, que colocó a Tel Aviv como la ciudad en la que se compraron más viviendas nuevas en 2021: unas 4.100,
Retornos bajos
Todo esto no se manifestó en un número excepcionalmente alto de transacciones en el cuarto trimestre, como se mencionó, pero el hecho de que el índice de precios de la vivienda en el Distrito de Tel Aviv aumentó un 5% dice mucho. Puede haber mucha construcción en la ciudad, pero la oferta de nuevos apartamentos casi nunca satisface la demanda. En contra de las quejas de que los precios en la ciudad colocan las casas fuera del alcance del hogar israelí promedio, están los hechos que indican que hay suficientes hogares fuera del promedio que pueden pagar los precios, e incluso pueden subirlos.
El glorioso aislamiento de Tel Aviv incluso del resto de su propio distrito se puede ver en el diferencial de precios entre este y el vecino Ramat Gan, que en el cuarto trimestre de 2021 cruzó la línea del 50% (un promedio de NIS 3,75 millones frente a NIS 2,48 millones) .
Sin embargo, los dramáticos aumentos en los precios de las viviendas en Tel Aviv no se han expresado en los alquileres. Los niveles de alquiler no reaccionaron cuando los precios de las viviendas en la ciudad cayeron hace tres años, y no han reaccionado ante la recuperación actual. Por el contrario, en el último año se ha ralentizado la subida de los alquileres. El alquiler mensual promedio de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv en el último trimestre de 2021 fue de NIS 7240, un 0,7% más en comparación con el cuarto trimestre de 2020 y un 3,5% más en comparación con el cuarto trimestre de 2019. Desde este da un rendimiento anual del 2%, se puede concluir que la mayoría de los compradores de viviendas en Tel Aviv en el último año compraron para vivir en las propiedades y no para alquilarlas.
Cuesta pensar que los precios en general, y en Tel Aviv en particular, seguirán subiendo como lo hicieron en 2021, aunque no faltan casos en los que los precios inmobiliarios desvirtuaron todas las previsiones. La expulsión de los compradores de inversiones a través de la subida del impuesto sobre las compras frenará un poco el mercado, y es muy posible que la subida de tipos de interés que nos golpeará tarde o temprano tenga su efecto, pero dado que todo el dinero de las empresas tecnológicas se va , el ejercicio de opciones, IPOs y altos salarios en el sector tecnológico, todavía es posible que Tel Aviv siga adelante y hacia arriba.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 17 de febrero de 2022.
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