Según los datos recopilados por el economista jefe del Ministerio de Finanzas y enviados a Globes, cada año se realizan en Israel unas 3.100 ventas de terrenos agrícolas de propiedad privada por un valor total de 1.500 millones de shekels. Esto supone un 30% más que la media anual de ventas de hace diez años y las sumas implicadas son tres veces mayores que en la primera mitad de la década anterior.
De las investigaciones de «Globes» se desprende que, a pesar del salto en las compras de tierras, las tierras agrícolas que se compran ahora no son una inversión más segura que las compras anteriores, aun cuando algunas de las tierras, particularmente en Gedera y Nueva Tziona, están programadas para ser rezonificadas.
En los últimos años, el volumen de las adquisiciones de tierras agrícolas ha aumentado considerablemente. En 2004 (el primer año en el que se documentaron transacciones de este tipo de tierras) se realizaron 1.345 transacciones por un valor total de 223 millones de NIS. En la primera mitad de la última década, el promedio anual total fue de 2.430 transacciones por un valor total de 530 millones de NIS. En los últimos años, el promedio ha sido de 3.100 transacciones anuales por un valor de 1.500 millones de NIS.
Las cifras reflejan el aumento meteórico de los precios inmobiliarios en Israel en los últimos veinte años, y también el nivel de expectativas por parte de los compradores de tierras agrícolas.
La inversión en tierras agrícolas puede ser fácilmente un proceso de más de diez años, tras el cual, en los casos buenos, el inversor obtiene beneficios. Sin embargo, no es seguro que un inversor así no haya podido encontrar lugares más rentables para invertir su dinero, ni que todo el dolor de cabeza merezca la pena. En los casos malos, la inversión resulta ser un juego piramidal, en el que el precio de la tierra aumenta como resultado de una tendencia carente de toda justificación económica real, y luego todo se derrumba cuando resulta que en realidad no ha sucedido nada.
En Globes no recomendamos en general este sector, que es esencialmente especulativo y muy distinto de una inversión inmobiliaria sólida, con un gran componente de juego. Son frecuentes los casos en los que están implicados operadores dudosos y astutos.
Sin embargo, las recomendaciones son una cosa y el comportamiento del mercado es otra, y, como se mencionó, las transacciones en tierras agrícolas están en constante aumento.
Tres segmentos
El mercado de tierras agrícolas en Israel se divide en tres segmentos principales. Al menos recientemente, el segmento más grande ha sido el de los asentamientos árabes, en particular Umm al-Fahm, Arraba y Sakhnin. Parecería que en este segmento no se trata de compras especulativas para inversión, sino de compras para fines agrícolas. Este artículo no trata de este segmento.
Un segundo segmento es el campo abierto entre los asentamientos de Zichron Ya’akov, Binyamina, Pardes Hanna-Karkur y Hadera. El tercero es la región de Shefela, entre el sur de Rishon Lezion y Gedera. Estos lugares fueron el objetivo de los inversores hace una década y todavía hoy son codiciados.
¿Por qué? Porque se trata de terrenos próximos a zonas edificadas que parecen estar a punto de ser reclasificadas para la construcción en cualquier momento, y porque en estas zonas hay una gran demanda de viviendas. Hay otras zonas similares que despiertan interés, como en Sharon y en los alrededores de Krayot, pero el número de operaciones en estos lugares es relativamente bajo.
Gedera se ha convertido en el campeón de las tierras agrícolas de Israel. Según la Autoridad Tributaria de Israel, el año pasado (junio de 2023-junio de 2024), hubo 72 transacciones de tierras agrícolas, cuyo valor oscilaba entre 12.500 y 4,8 millones de NIS.
Vale la pena discutir extensamente sobre Gedera, porque representa un excelente ejemplo de la mejor situación posible para los especuladores en tierras agrícolas, con la mayor parte de las tierras en cuestión situadas al oeste de la calle Herzl (carretera 40), en los campos entre Gedera y los asentamientos cercanos de Aseret, Meishar y Kfar Mordechai.
En los últimos años se han cerrado en Gedera unas 300 transacciones sobre terrenos agrícolas. Parece que esto se debe principalmente al plan general para la ciudad aprobado en 2019, que amplía la zona edificada. La carretera 40 se desviará hacia una nueva ruta al oeste de la calle Herzl, evitando la autoridad local de Gedera, y entre las dos carreteras se construirán 1.938 viviendas y espacios comerciales y empresariales.
En otras palabras, sobre el papel, la inversión en terrenos en este lugar debería garantizar una rentabilidad considerable. ¿Suena prometedor? Sí, pero… «En general, se trata de terrenos de propiedad privada, para los que el estado no puede avanzar en los planes, porque el terreno es caro y se necesitan muchos consultores y expertos a lo largo del camino para construir nuevos barrios», dice Slaven Panovitz, ingeniero del ayuntamiento de Gedera. «Por lo tanto, en la primera fase, depende mucho del ayuntamiento. En los años transcurridos desde que se aprobó el plan hemos pasado por muchos problemas: la pandemia de Covid, la guerra y las elecciones municipales, por lo que las cosas se han retrasado, un mes aquí, un mes allá, seis meses aquí, seis meses allá, y así, un plan que debería haberse aprobado en dos o tres años, finalmente se aprobará en siete u ocho años, tal vez más.
«El futuro de esta tierra depende de la nueva administración en Gedera, y quizás no se sabe con certeza hasta qué punto quieren seguir adelante con ella, aunque no hay ningún problema legal con esta tierra, solo uno administrativo».
Usted indica que el ayuntamiento local no tiene prisa por implementar el plan. ¿Por qué?
«Todo el mundo sabe que el desarrollo residencial crea problemas de ingresos para el ayuntamiento local, debido a la pérdida que supone en la arnona (impuestos locales), pero está claro que ese tipo de desarrollo es lo que hace que la ciudad sea un lugar mejor. Por eso, el ayuntamiento está hablando de hacer las cosas por etapas, es decir, esperar con los planes para este sitio hasta que se desarrollen los planes comerciales e industriales, y entonces estaremos más preparados para el desarrollo de las nuevas áreas residenciales. Hoy en día, sólo el 5-10% de los ingresos del ayuntamiento de Gedera provienen del comercio y la industria.
«Por eso estamos desarrollando la primera zona industrial de Gedera. Los planes se aprobaron hace diez años, pero hasta el día de hoy la autoridad local no ha obtenido ingresos por ello. Tal vez dentro de un año tengamos un gran centro comercial que empiece a generar ingresos para el ayuntamiento».
En otras palabras, la implementación del plan general para Gedera a través de planes detallados podría tomar al menos otra década, debido al orden de prioridades del consejo y su deseo de desarrollar primero las zonas industriales.
Allí se han comprado pequeñas parcelas por 12.500 NIS y se han vendido parcelas de 360 metros cuadrados por 272.000 NIS. ¿Qué implicaciones tiene esto?
«Es un problema muy grave. Nosotros, como municipio, no tenemos la posibilidad de intervenir en el libre mercado y no podemos decir: ‘Compren’ o ‘No compren’. La gente compra parcelas muy pequeñas, sin derechos lo suficientemente grandes. Digamos que compraste 100 metros cuadrados. Después de futuras expropiaciones, te quedarán 30 metros cuadrados. Y si hablamos de una densidad de 20 viviendas por dunam (1.000 metros cuadrados), te queda una pequeña parte de los derechos que básicamente no se pueden ejercer.
«Intentaremos equilibrarlo en la planificación, pero podría ocurrir que haya muchos propietarios como estos y será difícil implementar el plan hasta que aparezca un gran actor que compre sus parcelas. Hasta entonces, el plan no se materializará».
En resumen: la recalificación del terreno a nivel de plan general es una condición necesaria para el éxito de la inversión, pero no suficiente. En Gedera hay muchos obstáculos y la inversión en terrenos allí está muy lejos de concretarse.
Rishon Lezion: Principalmente destinado al ocio.
En el segundo puesto de la lista de lugares preferidos por los inversores especulativos en tierras agrícolas se encuentra el sur de Rishon Lezion, en las zonas al norte y al sur de la carretera 431. En el último año, se han realizado allí 38 transacciones en tierras agrícolas.
El problema es que la mayor parte de los terrenos dentro de la jurisdicción de Rishon Lezion, a ambos lados de la carretera 431, están destinados en los planes regionales y urbanos a zonas de ocio metropolitanas. La mayor parte de las obras de construcción en Rishon Lezion se realizan en el este, en la zona que dejó libre la base militar de Tzrifin, y en el oeste, en el complejo 1000.
Este caso, al igual que el de Gedera, es un ejemplo de que no sólo el factor de planificación es importante para el éxito de la inversión en tierras agrícolas, sino también el orden de prioridades de la autoridad local. En ambos casos, la autoridad local está avanzando en otras direcciones.
Hace diez años, había un activo comercio en las zonas de tierra al norte de Nes Tziona, también cerca de la línea de la carretera 431, pero la mayor parte de estas tierras también están en la franja designada para el ocio. Otra zona favorecida por los inversores en estos días es la que se encuentra al norte del cementerio municipal y Neve Amit en Rehovot.
Desde el punto de vista urbanístico, esta zona es interesante, ya que un nuevo plan la define como una zona metropolitana de ocio y desarrollo urbano. Por lo tanto, habrá construcciones allí, pero probablemente en una medida modesta y con un estricto control urbanístico. La denominación de «desarrollo urbano» probablemente también implica que no se llevará a cabo pronto y, como es habitual en estos lugares, las construcciones allí estarán acompañadas de objeciones y batallas municipales.
Pardes Hanna y Binyamina: parque metropolitano
Pardes Hanna-Karkur es uno de los lugares favoritos de los especuladores en tierras agrícolas, y en el último año ha habido varias transacciones allí, principalmente en el área delimitada por el límite de la ciudad y el barrio de Neve Asher, y la carretera 65.
Sin embargo, esta zona está marcada en la mayoría de los planes regionales y locales como un parque metropolitano. Además, se recomienda a los inversores en esta zona que revisen cuidadosamente el trazado de la futura línea ferroviaria que pasará por ella. En el pasado ha ocurrido que los especuladores han comprado terrenos en el trazado de una carretera o una línea ferroviaria, y no han obtenido ningún beneficio de sus inversiones.
Por último, Binyamina, otro asentamiento que encanta a los especuladores. El año pasado se compraron tierras en los campos al este de Binyamina y en el oeste, entre la ciudad y la carretera 4.
Se elaboró un plan general para Binyamina y la vecina Givat Ada, pero el consejo local y muchos residentes se opusieron y aún no se ha aprobado. Por el momento, los campos al este están marcados en el plan como áreas agrícolas, algunos de ellos incluso como corredores ecológicos, lo que significa que las posibilidades de que se los recalifique son bajas.
En el oeste, la mayor parte de las tierras a lo largo de la carretera 4 están señalizadas como agrícolas, pero algunas están señalizadas como zona industrial. Los precios de las parcelas en esa zona son presumiblemente mucho más altos que en otros lugares.
Comité Nacional de Planificación y Construcción de Viviendas Prioritarias: No es una mina de oro
No es posible concluir este artículo sin hacer las siguientes observaciones. Uno de los mayores errores que cometen los especuladores surge de la rezonificación generalizada que ha llevado a cabo el gobierno en los últimos años a través del Comité Nacional de Planificación y Construcción para la Vivienda Prioritaria, con el fin de construir nuevos barrios en las afueras de las ciudades, principalmente en las regiones periféricas. La gente piensa: «Oye, se está rezonificando el suelo agrícola, y rápidamente, incluso en contra de los planes generales».
Es cierto, pero el gobierno hace estas cosas sólo en tierras estatales, controladas por la Autoridad de Tierras de Israel, y no en tierras privadas, salvo en casos excepcionales (Glilot, por ejemplo). Por lo tanto, esta idea es fundamentalmente errónea y los inversores deberían examinar con los ojos abiertos la rentabilidad de cualquier inversión sobre esta base.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 9 de julio de 2024.
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