Se ha convertido prácticamente en una rutina. Semana tras semana se cierra un nuevo acuerdo para la inversión o adquisición de una empresa constructora de bienes raíces residenciales. Desde las instituciones financieras hasta los centros comerciales y los gigantes inmobiliarios generadores de ingresos, todos quieren una parte del mercado inmobiliario.
La semana pasada, More Investment House compró el 13% de las acciones de la veterana constructora Matzlawi por 35 millones de NIS. Matzlawi, dirigida por Sami Matzlawi, es una empresa antigua y con experiencia que actualmente construye más de 4.000 viviendas. Por cierto, More resolvió de paso una disputa de larga data con uno de los inversores de la empresa.
Sin embargo, más no está solo. El jueves pasado, la compañía de seguros Migdal Insurance and Financial Holdings (TASE: MGDL) y la compañía de financiación de desarrollo inmobiliario Bareket Capital (TASE: BRKT) (fundada por Gil Deutsch y Roni Biram y dirigida por Adi Gazit) firmaron un acuerdo de financiación con un grupo. de terratenientes que está construyendo dos torres residenciales (156 apartamentos) en Bat Yam con una inversión de 640 millones de NIS. Bareket y Migdal reemplazan a la empresa de préstamos entre pares Tarya y prestan al grupo 340 millones de NIS.
Mientras tanto, dos importantes centros comerciales y empresas inmobiliarias generadoras de ingresos, Azrieli Group (TASE: AZRG) y Melisron (TASE: MLSR), han anunciado adquisiciones de contratistas de construcción. Azrieli Group, controlado por Danna Azrieli, anunció la semana pasada que compraría el control de ZMH Hammerman (TASE: ZMH) por una valoración de 635 millones de NIS. A finales de junio de este año, ZMH Hammerman tenía proyectos en fase de planificación, desarrollo, construcción y comercialización por un total de 4.780 viviendas, de las cuales 1.970 están en venta. Además, está construyendo espacios comerciales y tiene iniciativas de renovación urbana en etapa inicial de planificación.
La semana anterior, Melisron, controlada por la familia Ofer, completó la adquisición del promotor inmobiliario Aviv Real Estate Development and Management de Aviv & Co. Real Estate Group 1963, propiedad de los hermanos Doron Aviv y Dafna Harlev. Aviv Real Estate Development and Management es otra empresa respetada, parte del grupo Aviv fundado por el fallecido Moshe Aviv. El gigante de oficinas Gav-Yam Lands Corp. (TASE: GVYM) también ha anunciado una mayor expansión en la construcción de viviendas y ha comprado a su empresa matriz Property & Building Corp. la empresa constructora Neve Gad, a través de la cual promueve la construcción de miles de viviendas. de unidades de vivienda en todo Israel.
Una de las primeras instituciones financieras en identificar la tendencia fue Clal Insurance. (TASE: CLIS), que invirtió casi 770 millones de NIS el año pasado en Africa Israel Residences (TASE: AFRE) y su actividad de renovación urbana. En agosto del año pasado también invirtió hasta 76 millones de NIS (incluida una opción) en la empresa de renovación urbana Aura (TASE: AURA), controlada por Yaakov Atrakchi, e invirtió en proyectos de alquiler de Kvutzat Acro (TASE: ACRO), que principalmente construye viviendas de lujo en Tel Aviv. Para colmo, se asoció con una filial de Israel Canadá (TASE: ISCN) llamada ICR. La semana pasada se informó que el ex alto directivo del Banco Hapoalim, Dalit Raviv, había sido designado para dirigir ICR.
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Yitzhak Tshuva también ha invertido en empresas del sector: 55 millones de NIS con David Zvida en Cielo Blu (TASE: CILO) (antes Hanan More), con opción a nuevas inversiones; y 30 millones de NIS en la empresa constructora Ybox, con sede en Tel Aviv. Esto se suma a la adquisición de la empresa agrícola Mehadrin (TASE: MEDN), que tiene enormes reservas de tierra que Tshuva espera que se conviertan en proyectos de vivienda en el futuro.
Banco de Israel preocupado
El momento de la carrera hacia el sector inmobiliario podría considerarse preocupante. El año pasado, las empresas de construcción residencial bombardearon a los compradores de viviendas con ofertas 20/80, en las que el comprador paga el 20% del valor de la vivienda y el resto varios años después, cuando la recibe. Estas ofertas han tenido mucho éxito y han provocado una ola de ventas desde principios de año. Sin embargo, también han encendido las luces de advertencia con los reguladores. El Banco de Israel teme que el riesgo asumido por los contratistas se haya disparado y que en un futuro no muy lejano, cuando los compradores tengan que conseguir el 80%, en forma de hipoteca, puedan encontrarse con dificultades y, por lo tanto, dificultan que el contratista complete el proyecto.
El supervisor de bancos Daniel Hahiashvili convocó una reunión de los jefes de las divisiones de crédito corporativo de los bancos en la que se abordó, entre otras cosas, el riesgo acumulado en el sector inmobiliario. «Globes» ha sabido por conversaciones con los banqueros que lo que se discutió en la reunión fueron esas ofertas de financiación. El Supervisor los envió a hacer sus deberes y se pidió a cada banco que examinara sus riesgos crediticios relevantes. Por el momento no se espera ninguna directiva que establezca una disposición general, pero el mensaje fue claro.
Los reguladores están tratando de comprender hasta qué punto estas ofertas se han convertido en un riesgo real. Después de todo, la tasa de interés del Banco de Israel sigue siendo alta y no se espera que baje pronto, a pesar de los recortes de tasas de interés en Estados Unidos. Además, debido a la guerra, hay una grave escasez de trabajadores de la construcción y los materiales son cada vez más caros. Todo esto alarga los tiempos de construcción y hace que los pisos sean más caros, lo que significa que en el futuro serán necesarias grandes hipotecas. Sin embargo, las ofertas 20/80 neutralizan de hecho la vinculación con los índices, permitiendo a los compradores fijar el precio de un apartamento, que es una de sus principales ventajas.
Un alto directivo de una de las empresas de construcción, familiarizado con el asunto, dijo a «Globes»: «No creo que los esquemas de venta 20/80 creen un riesgo adicional. De este modo, la gente compra una especie de opción sobre el precio de un apartamento. fijado por tres años (hasta la entrega). Calculo que la situación del público mejorará en los próximos tres años, es decir, los salarios aumentarán y las condiciones económicas mejorarán. «
¿Qué pasa si eso no sucede? «La demanda de viviendas sigue siendo inelástica. Siempre ha habido casos marginales de personas cuya situación se ha deteriorado después de tres años y no pueden comprar el apartamento. Generalmente tienen una tarifa de cancelación en el contrato y pierden alrededor del 10% del El precio del apartamento, por supuesto, es una suma grande y dolorosa, pero el contratista podrá intentar vender el apartamento con descuento y probablemente se lo quedarán sin dinero.
Las instituciones financieras ven sus inversiones en contratistas de manera muy diferente. Pintan el cuadro opuesto. Se preocupan de comprar empresas constructoras de mejor calidad y, en general, adquieren participaciones en las empresas más estables del mercado, aquellas cuyos estados financieros están disponibles abiertamente y que tienen buen acceso para endeudarse en la bolsa de valores si surge la necesidad.
Mientras tanto, en la Bolsa de Valores de Tel Aviv, el Índice de Construcción de Tel Aviv, que cubre a los principales contratistas, se ha disparado un 42% el año pasado, convirtiéndolo en uno de los índices con mejor desempeño en la bolsa. A modo de comparación, el emblemático índice Tel Aviv 35 ha subido un 29%. Esto es un indicio de que los inversores creen que las grandes empresas constructoras están en camino a la recuperación, a pesar de las difíciles condiciones de la construcción, las altas tasas de interés y la situación económica de Israel en una guerra prolongada y amarga.
Un informe especial de la empresa de calificación Midroog sobre la capacidad de las empresas que cotizan en bolsa y que han endeudado advierte de los riesgos del sector. «Los altos precios de la vivienda representan una amenaza constante para la demanda del sector y su resiliencia. Los continuos aumentos de precios dificultan la compra de un apartamento, especialmente en un contexto de temores de medidas de austeridad y una desaceleración económica debido a la guerra.»
Midroog también advierte que la continuación de la guerra aumenta el riesgo de inflación, y en el escenario negativo en el que la inflación aumenta aún más «surge el temor de un aumento de los tipos de interés, lo que podría provocar un shock en el sector inmobiliario residencial». «. Por otro lado, Midroog valora positivamente la estabilidad del sistema bancario y su disposición a apoyar al sector de la construcción, así como la relativa estabilidad del sector inmobiliario.
La fijación de precios de mercado para el fin de la guerra
Otro desencadenante de estos acuerdos es que el mercado está empezando a alinearse para poner fin a la guerra. «La evaluación general es que, el próximo año, las cosas empezarán a calmarse», dice Alon Sanovsky, director de acciones israelíes del grupo Migdal. «En lo que respecta a las empresas inmobiliarias residenciales, existe la expectativa de que las personas que todavía están indecisas salgan y compren apartamentos. Esto se suma a la esperanza de que los trabajadores regresen y los contratistas que carecen de mano de obra puedan Sigan adelante y construyan los apartamentos, ya que al final si venden apartamentos hay que construirlos, de lo contrario, las ventas están en el aire. Pero, ante todo, existe la expectativa de que los precios de las viviendas no bajen, e incluso pueden hacerlo. seguir subiendo.»
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 10 de noviembre de 2024.
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