Un análisis publicado en el Índice de Burbujas Inmobiliarias 2024 de UBS sugiere que las burbujas del mercado inmobiliario en Frankfurt y Múnich continúan enfriándose. Aun así, la vivienda sigue siendo inasequible para muchos en ambas ciudades alemanas.
Índice de burbuja inmobiliaria 2024 de UBS
Según UBS, el riesgo de que estallen las burbujas inmobiliarias “ha disminuido ligeramente, en promedio, por segundo año consecutivo. Desde una perspectiva regional, el panorama es más matizado”, se lee en el informe.
El índice, publicado anualmente, analiza los precios de las propiedades residenciales en 25 grandes ciudades internacionales y establece dónde puede haber una burbuja inmobiliaria. UBS define una burbuja como una “fijación de precios sustancial y sostenidamente errónea” de la vivienda.
Estas burbujas son causadas por un aumento repentino de la demanda, que los propietarios o vendedores aprovechan como una oportunidad para aumentar drásticamente los alquileres o los precios solicitados, de manera tan drástica que los aumentos no se basan en “factores fundamentales” como los salarios, el empleo, los costos de construcción, la demografía o las tasas de interés.
La existencia de una burbuja no se puede probar a menos que estalle, según el Banco suizoSin embargo, los datos históricos sugieren que “una disociación entre los precios y los ingresos y alquileres locales, y desequilibrios en la economía real, como un exceso de préstamos y actividad de construcción” son signos típicos de una burbuja.
En el informe de 2024, seis ciudades internacionales se encontraban en la zona de riesgo de burbuja “Alto” o “Elevado”. Entre ellas se encuentran Miami, Tokio, Zúrich, Los Ángeles, Toronto y GinebraSin embargo, en ZúrichToronto y GinebraEl “riesgo de estallido de la burbuja” ha disminuido ligeramente desde el informe de 2023.
Frankfurt y Múnich tienen puntuaciones de “riesgo de burbuja moderado”
En 2022, tanto Fráncfort como Múnich corrían un “riesgo muy alto” de sufrir una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, desde entonces, “el aumento de los tipos hipotecarios ha hecho que ambos mercados se desplomen, y los precios de la vivienda han caído una quinta parte desde sus respectivos picos”, explicó UBS.
En 2024, UBS evaluó que ambas ciudades alemanas tienen un «riesgo moderado de burbuja». Los precios reales han caído aproximadamente un 20 por ciento en comparación con su pico a mediados de 2022 en ambas ciudades. «Dos años de tasas de interés significativamente más altas fueron suficientes para erradicar las ganancias de precios observadas durante el [coronavirus] pandemia”, escribió el banco.
En el análisis de la relación precio-ingreso, el banco también ha determinado cuántos años debe trabajar un profesional del sector de los servicios para poder comprar un piso de 60 metros cuadrados cerca del centro de la ciudad, siempre que no gaste nada de sus ingresos anuales. En Múnich, la compra requeriría ocho años de trabajo sin gastos y en Frankfurt, seis años de trabajo.
“Comprar un apartamento de 60 metros cuadrados excede el presupuesto de quienes ganan el ingreso anual promedio en el sector de servicios cualificados en la mayoría de las ciudades del mundo”, escribió el banco. En Hong Kong, los empleados de servicios cualificados tendrían que trabajar durante 22 años sin gastar dinero antes de poder permitirse un apartamento de ese tamaño, en París 13 años y en Londres 12 años.
¿En qué lugar del mundo la vivienda está más sobrevalorada según UBS?
En total, estas son las ciudades que corren mayor riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria en 2024:
- Miami, Estados Unidos (1,79)
- Tokio, Japón (1,67)
- Zúrich, Suiza (1,51)
- Los Ángeles, Estados Unidos (1,17)
- Toronto, Canadá (1,03)
- Ginebra, Suiza (1)
- Ámsterdam, Países Bajos (0,98)
- Sídney, Australia (0,78)
- Boston, Estados Unidos (0,78)
- Vancouver, Canadá (0,77)
Puedes leer el informe completo en Sitio web de UBS.
Crédito de la imagen en miniatura: znatalias / Shutterstock.com
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