Imagínelo: usted compra una casa y el banco le ofrece una tasa de interés única que mantendrá estables los pagos de su hipoteca durante los próximos 30 años.
Por cierto, cancele el dinero anticipadamente si lo desea: no hay que temer grandes penalizaciones.
Y si las tasas de interés caen drásticamente, ¡puede refinanciar ese préstamo para aprovechar pagos mensuales más bajos!
Ésa es una explicación (muy general) de cómo funcionan la mayor parte de las hipotecas en Estados Unidos.
Y el gobierno federal acaba de señalar que tiene curiosidad por llevar ese modelo a Canadá.
La declaración económica de otoño presentada el lunes incluyó una breve referencia a la idea de hacer que las hipotecas a largo plazo estén más disponibles en Canadá.
En una sección sobre “reducir los costos de propiedad de vivienda”, Ottawa dijo que estaba “examinando las barreras” para hacer disponibles hipotecas con plazos de hasta 30 años, una forma de ofrecer más opciones a los prestatarios. El gobierno federal ahora planea iniciar consultas para explorar la posibilidad de llevar estas opciones a largo plazo al mercado hipotecario.
Pero los expertos dicen a Global News que hasta ahora es un modelo exclusivo del mercado inmobiliario de EE. UU.; algunos lo han llamado un “monstruo de Frankenstein” de una hipoteca – y advierten que traer un producto de este tipo a Canadá no sería una tarea fácil.
Además de eso, algunos dicen que esos cambios podrían no hacer que el mercado inmobiliario sea más asequible para los posibles compradores.
«La mayoría de los prestatarios de tasa fija dicen que quieren hipotecas al estilo estadounidense… hasta que ven el precio», dijo en un correo electrónico Robert McLister, estratega hipotecario de MortgageLogic.news.
¿En qué se diferencian los mercados hipotecarios de Canadá y Estados Unidos?
Quizás ya esté familiarizado con la estructura de las hipotecas canadienses, pero aquí se la presenta en pocas palabras.
Cuando un comprador de vivienda solicita una hipoteca, el proceso típico consiste en solicitar un préstamo que debe reembolsarse (o amortizarse) en 25 años, aunque Ottawa ha implementado recientemente cambios que hacen que las amortizaciones a 30 años sean más accesibles.
Dentro de ese período de 25 o 30 años, la hipoteca se divide en diferentes plazos. Los propietarios de viviendas canadienses suelen contratar una hipoteca con una tasa de interés fija durante cinco años o menos.
Al final de esos cinco años, la tasa de interés cambiará según las condiciones del mercado en el momento de la renovación, y el plazo comenzará de nuevo hasta que el propietario haya pagado la totalidad del préstamo o haya cancelado la hipoteca.
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También hay opciones variables en las que la tasa de interés fluctúa directamente después de las decisiones del Banco de Canadá de aumentar o reducir el costo del préstamo. Estos también tienen términos establecidos que normalmente se renuevan después de unos años.
Pero como se describió anteriormente, en Estados Unidos la opción hipotecaria más popular es, con diferencia, una hipoteca fija a 30 años: una tasa de interés para la totalidad del préstamo. Los propietarios aún pueden refinanciar si las tasas de interés bajan y están dispuestos a pagar una tarifa para aprovechar pagos mensuales más bajos, pero generalmente no es necesario renegociar los términos con un prestamista durante el transcurso de la hipoteca.
Esta, por cierto, es una de las razones principales por las que los ciclos de aumento de las tasas de interés como el que han experimentado Canadá y Estados Unidos en los últimos años tienen un mayor impacto en los hogares canadienses, porque renuevan con mayor frecuencia los términos de sus hipotecas en los últimos años. nuevo entorno y adaptarse a pagos más altos.
También existen opciones variables en Estados Unidos, llamadas hipotecas de tasa ajustable. La tasa de interés de estos se ajustará anualmente durante la vida restante del préstamo, a veces después de un período fijo introductorio.
En Estados Unidos, la mayoría de las hipotecas también están completamente abiertas, lo que hace que sea más fácil liquidarlas anticipadamente sin penalizaciones. En Canadá, sin embargo, la mayoría de las hipotecas están cerradas y fijadas con condiciones establecidas sobre cuándo se pueden acelerar los pagos, y estas tienden a tener tasas de interés más bajas.
Ah, y hablando de sanciones: debido a cómo está estructurado el sistema financiero de Canadá, McLister señaló que los prestamistas sólo pueden cobrar sanciones por un valor de hasta tres meses de interés si una hipoteca se cancela antes de los primeros cinco años.
«Salvo un cambio en la Ley de Intereses de Canadá, los prestamistas incluirían en la tasa el riesgo de pago anticipado del prestatario», dijo, encareciendo así las hipotecas de más de cinco años de duración.
Y no quiero adentrarme demasiado en la maleza, pero cancelar esa hipoteca más cara dentro de los primeros cinco años también sería bastante costoso para el propietario de una vivienda.
«Habría duras sanciones por salida anticipada para las personas que rompan las hipotecas fijas a 30 años antes de cinco años, dado cómo funcionan los cargos diferenciales de las tasas de interés», dijo McLister.
¿Por qué Estados Unidos puede ofrecer estas hipotecas a 30 años?
Bien, vamos a intentar mantener la jerga al mínimo aquí, pero quédate con nosotros.
Si usted es el prestamista y ofrece un solo préstamo a la misma tasa de interés durante 30 años, hay muchas razones por las que tal vez no sea una buena decisión comercial. Muchas cosas pueden cambiar en 30 años, y si las tasas de interés del banco central aumentan y su prestatario sigue pagando esa tasa hipotecaria más baja, esencialmente está perdiendo dinero.
Sin mencionar que existe el riesgo de que la persona a la que le está prestando tenga un cambio importante en las circunstancias de su vida, como un despido, que afecte su capacidad de pagarle.
Shubha Dasgupta, director ejecutivo de Pineapple Mortgage, explica a Global News que existe una «prima de riesgo» asociada a las hipotecas más largas para tener en cuenta estas incógnitas en el momento en que se ofrece el préstamo.
De hecho, las tasas hipotecarias estadounidenses suelen ser más altas que las canadienses: hasta el miércoles por la mañana, la tasa hipotecaria típica que se ofrece en los EE. UU. era de alrededor del 6,6 por ciento, mientras que los productos canadienses de tasa fija flotan alrededor del cuatro por ciento medio a bajo. rango de centavos.
Pero para tener en cuenta todo ese riesgo en un producto a 30 años, las tasas en Estados Unidos deberían ser astronómicamente más altas.
Aquí es donde llegamos a la diferencia clave entre los dos mercados hipotecarios que hace viable que los bancos estadounidenses ofrezcan hipotecas asequibles a 30 años: Fannie Mae y Freddie Mac, dos entidades respaldadas por el gobierno que tienen un papel importante que desempeñar para mantener el precio de la vivienda. mercado que corre al sur de la frontera.
Estas dos organizaciones patrocinadas por el gobierno compran hipotecas de prestamistas, las empaquetan y las venden en los mercados financieros como valores respaldados por hipotecas.
Dasgupta explica que esto libera capital para que los bancos salgan y otorguen más préstamos o financien otras operaciones y al mismo tiempo ofrezcan a los compradores de viviendas estadounidenses lo que de otro modo sería un costoso préstamo a 30 años.
Este sistema ha apuntalado el funcionamiento del sistema inmobiliario estadounidense que se remonta a la Gran Depresión y es la razón por la que la mayoría de los propietarios de viviendas estadounidenses pueden acceder a plazos hipotecarios mucho más largos que los que se ven en otras partes del mundo.
Canadá no tiene un sistema como este que ofrezca liquidez a los bancos que otorgan préstamos hipotecarios, por lo que los prestamistas canadienses tienen que proteger su inversión renegociando los términos del préstamo después de que hayan pasado algunos años.
¿Serían buenas las hipotecas a 30 años para los canadienses?
Para ofrecer hipotecas con plazos de hasta 30 años sin un sistema patrocinado por el gobierno como el de Estados Unidos, los prestamistas canadienses se verían obligados a cobrar tasas de interés extremadamente caras, dice Dasgupta.
“Tendría que haber algún tipo de prima de tasa adjunta a estos plazos más largos para poder cubrir el riesgo de cómo podría verse el entorno de tasas de interés durante ese período de tiempo”, dice Dasgupta. «Por lo tanto, básicamente termina costando más a los canadienses».
Agrega que, si siquiera se consideraran las opciones hipotecarias a 30 años, Canada Mortgage and Housing Corp. y otras aseguradoras probablemente tendrían que desempeñar un papel importante para mitigar el riesgo para los prestamistas que ofrecen un plazo tan largo.
«Sería muy arriesgado para sus carteras», afirma.
Siempre ha habido que hacer concesiones entre estabilidad y costo cuando se trata de pagos hipotecarios en Canadá. Ésa es una de las razones por las que la hipoteca de tasa fija a cinco años es tan popular en Canadá, ya que históricamente ha alcanzado el punto óptimo al ofrecer tranquilidad a un costo manejable.
McLister dijo que los Seis Grandes Bancos de Canadá tendrían que ser parte del esfuerzo para implementar un modelo al estilo estadounidense en todo el país, y cuestionó cuánto esfuerzo harían ante la incierta demanda de los consumidores de hipotecas a más largo plazo.
«No esperaría una aceptación significativa por una simple razón: las tasas a 30 años serían materialmente más altas que las tasas fijas comunes y corrientes a cinco años», dijo. «Y si las autoridades no resuelven el problema del riesgo de penalización, el mercado potencial se reducirá aún más».
Si bien el mercado hipotecario estadounidense parece más favorable al consumidor en términos tanto de la estabilidad a largo plazo como de la flexibilidad que ofrecen las hipotecas abiertas a 30 años, Dasgupta sostiene que los canadienses sí se benefician de una serie de plazos más cortos con tasas de interés típicamente más manejables. .
Eso permite a los propietarios aprovechar más fácilmente los cambios positivos en el mercado sin tener que pasar por los obstáculos de refinanciar completamente la hipoteca, afirma.
Renovar cada pocos años les da a los prestamistas la oportunidad de asegurarse de que el crédito del prestatario sigue siendo adecuado para los términos del préstamo o hacer ajustes según sea necesario, y ofrece a los canadienses el alivio de que, si bien los días buenos y de tasas bajas pueden no durar para siempre, los malos. Ojalá los tiempos tampoco duren.
«Definitivamente creo que tener (este sistema) es beneficioso tanto para el consumidor como para la industria en su conjunto», afirma.
