El regreso a los viajes de verano y un aumento en la demanda de alquileres a corto plazo están renovando el escrutinio sobre el papel que juegan plataformas como Airbnb en hacer que la vivienda sea menos asequible para algunos canadienses.
Los expertos que hablaron con Global News dicen que existe una clara correlación entre la importancia de los alquileres a corto plazo en una ciudad y la asequibilidad de los alquileres y los precios de las viviendas, mientras que un portavoz de Airbnb dice que no hay pruebas de que la plataforma esté encareciendo la vivienda para los locales. residentes
Sin embargo, los esfuerzos para regular el mercado de alquiler a corto plazo, como la nueva legislación aprobada esta semana en Quebec, son prometedores para los expertos que monitorean el impacto de Airbnb y otros en la mejora de la asequibilidad de la vivienda en Canadá.
El verano ‘más grande’ hasta ahora para alquileres a corto plazo
Las nuevas regulaciones de Quebec y la conversación sobre la asequibilidad de la vivienda en Canadá se producen cuando la propia Airbnb está proyectando un «retorno mucho mayor a los viajes de verano».
Nathan Rotman, líder regional de Airbnb en Canadá y el noreste de los Estados Unidos, dice que gran parte de la demanda de viajes en Canadá observada por la plataforma proviene de canadienses conscientes del presupuesto que viajan a nivel nacional pero que, sin embargo, quieren salir de casa este verano después de años de interrupciones pandémicas.
“Definitivamente estamos viendo a la gente regresar a los centros urbanos de una manera que no lo habían hecho en el punto álgido de la pandemia, cuando buscaban reconectarse con familiares y amigos y reservar algo mucho más rural y remoto”, le dice a Global News. .
Bram Gallagher es economista de AirDNA, un sitio de terceros que extrae datos de VRBO, competidor propiedad de Airbnb y Expedia, para rastrear el mercado de alquiler a corto plazo para los inversores y los anfitriones de la plataforma.
Gallagher confirma la lectura de Rotman sobre el mercado de alquiler a corto plazo: «la demanda ha aumentado», le dice a Global News.
Abril, por ejemplo, vio 1,4 millones de estancias de alquiler a corto plazo en Canadá, frente a los 1,2 millones del mes anterior, según el análisis de AirDNA. Gallagher dice que espera que esos volúmenes más altos persistan hasta 2023.
“Esperamos el mejor y más grande verano que jamás hayamos visto en Canadá”, dice.
Eso es a pesar de la escasez de listados en los principales centros urbanos, según Gallagher, quien ve un aumento de la demanda en los mercados secundarios de Canadá y los destinos turísticos rurales.
Cuando golpeó la pandemia, la cantidad de listados en mercados metropolitanos como Toronto y Vancouver se desplomó cuando los viajes urbanos se detuvieron y muchos vacacionistas buscaron destinos rurales y cabañas remotas, según AirDNA.
Gallagher dice que la oferta de alquileres a corto plazo en estos mercados aún no se ha recuperado incluso cuando la demanda regresa, lo que atribuye a las nuevas regulaciones en los municipios y provincias diseñadas para tomar medidas enérgicas contra el mercado.
¿Cómo afectan los alquileres a corto plazo la asequibilidad de la vivienda?
Muchas de esas regulaciones que llegaron a ciudades como Vancouver en 2018 y Toronto en 2021 tenían como objetivo no solo detener el aumento de «casas de fiesta» problemáticas publicadas en la plataforma, sino también abordar las preocupaciones de los defensores de la asequibilidad de la vivienda.
La última década vio una avalancha de propiedades retiradas de los mercados de propiedad y alquiler a largo plazo en Canadá y puestas para uso a corto plazo, dice David Wachsmuth, presidente de Investigación de Canadá en Gobernanza Urbana en la Universidad McGill.
Cuando los propietarios y los dueños de propiedades comerciales se dieron cuenta de que podrían obtener márgenes mucho mejores en sus unidades con el surgimiento de Airbnb en la década de 2010, «miles» de viviendas se convirtieron en alquileres a corto plazo, dice Wachsmuth a Global News.
“Cuando quitas un montón de oferta de un mercado y realmente no cambias nada en la demanda, el resultado es que los precios van a subir. Y eso es de hecho lo que pasó”, dice.
Si bien los alquileres se han disparado en los últimos años, ahora superan los $ 2,000 por una casa promedio de dos habitaciones en Canadá, según los últimos datos de Rentals.ca de mayo, Wachsmuth reconoce que la inflación de los alquileres no se puede atribuir por completo al llamado «efecto Airbnb». .”
Sin embargo, en un análisis del mercado de alquileres de la Columbia Británica entre 2017 y 2019, atribuyó el 20 % del aumento de los alquileres durante ese período al crecimiento de los alquileres a corto plazo. Cuando la pandemia golpeó el año siguiente, empujando los alquileres y el número de cotizaciones a corto plazo en la provincia, dice que observó una correlación similar entre los dos.
Wachsmuth dice que la presencia de Airbnb no solo aumenta los alquileres, sino que también infla los precios en el mercado de propiedad. Cuando un comprador de vivienda hace una oferta por una casa con la intención de alquilar una unidad de sótano para compensar los costos de la hipoteca, eso eleva los precios para todos en el mercado, incluso para aquellos que no tienen la intención de alquilar una parte de su propiedad. casa, argumenta.
“No es el único contribuyente, pero en realidad, diría yo, es un contribuyente sorprendentemente grande a los problemas de asequibilidad de la vivienda”, dice Wachsmuth a Global News.
Rotman de Airbnb rechaza las afirmaciones de Wachsmuth de que cuantos más alquileres a corto plazo haya en un mercado, peor será para los inquilinos y los posibles compradores de viviendas.
Señala la rápida inflación de viviendas en Toronto en los últimos años, cuando la cantidad de listados disminuyó en medio de la pandemia y se instituyeron nuevas regulaciones, como prueba de que Airbnb no es la causa de lo que reconoce que se ha convertido en “una crisis de asequibilidad bastante significativa. ”
“Simplemente no hay pruebas de que haya un impacto material de los alquileres a corto plazo en el mercado de la vivienda”, dice.
Para Gallagher, la respuesta a si Airbnb y otras plataformas tienen un impacto negativo en la asequibilidad de la vivienda no es una respuesta sencilla.
Escribió un informe en enero revisando la investigación existente sobre las correlaciones entre los alquileres a corto plazo y la asequibilidad de la vivienda.
El pensamiento predominante en la actualidad, según la revisión de Gallagher, era que hay poco impacto perceptible en la asequibilidad de la vivienda de los alquileres a corto plazo en una escala macro, en todo el país.
Sin embargo, la investigación ha demostrado un impacto a un nivel muy localizado en áreas con alto tráfico turístico, dice Gallagher; tome el Barrio Francés de Nueva Orleans, por ejemplo, en lugar de mirar todo Luisiana.
“Hay efectos, pero están muy localizados en puntos de interés turístico”, dice. “Y cuando miramos mercados grandes, no es un gran efecto. No se compara con la magnitud de la apreciación del precio de la vivienda que hemos visto”.
¿Qué papel ha jugado la regulación?
Los reglamentos, en gran parte a nivel municipal, han surgido en diversas formas en todo Canadá en los últimos años.
El quid de las regulaciones más exitosas hasta la fecha, dice Wachsmuth, ha sido hacer que los anfitriones registren su propiedad para obtener una licencia y restringir los alquileres a corto plazo solo a residencias principales, lo que permite que un propietario alquile una habitación en su propia casa en lugar de que una propiedad entera.
Él dice que este tipo de movimientos, que Toronto ha implementado y Vancouver fue un «pionero» en América del Norte para adoptar, ayudan a mantener la oferta de viviendas en los mercados de alquiler y propiedad de las ciudades.
“Este tipo de reglas son un paso en la dirección correcta. Y están absolutamente ayudando a mantener la asequibilidad de la vivienda y asegurándose de que haya más viviendas disponibles”, dice Wachsmuth.
“Es solo que no son perfectos”.
Una de las excepciones notables a las regulaciones de Toronto es que todavía se permiten alquileres a largo plazo de 28 días o más fuera de la restricción de residencia principal.
Wachsmuth alega que algunos propietarios comerciales continúan operando alquileres a corto plazo en estas propiedades bajo el radar.
Ese es también el reclamo de Thorben Wieditz, director de Fairbnb Canada, una coalición de operadores hoteleros y ciudadanos preocupados que aboga por regulaciones en el mercado nacional de alquiler a corto plazo.
Señala inconsistencias, como que las propiedades a largo plazo reciben múltiples revisiones por mes como evidencia de que no todos los propietarios en Toronto están siguiendo la letra de la ley sobre alquileres a corto plazo.
En respuesta a las acusaciones de que Airbnb alberga propiedades que incumplen las reglas, Rotman reconoce que el régimen actual «definitivamente no es un sistema perfecto».
La plataforma trabaja con ciudades como Vancouver y Toronto cuando un anfitrión no tiene licencia o se descubre que no cumple y tomará las «medidas apropiadas» para abordar la infracción, dice.
Los cambios de Quebec podrían ser un modelo para otras provincias
El último impulso para la regulación proviene de Quebec, en forma de Bill 25, que se aprobó la semana pasada. La legislación surgió rápidamente, en gran parte en respuesta a la muerte de siete personas en una propiedad alojada en Airbnb en Montreal en marzo, que luego se descubrió que operaba sin licencia.
Las nuevas reglas harán que las plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb sean responsables de verificar que las propiedades anunciadas en sus plataformas tengan las licencias adecuadas. Si se descubre que un anfitrión está operando fuera de esas regulaciones, Airbnb enfrentará sanciones, lo que incentiva a la empresa a garantizar que sus propios listados estén en regla.
Rotman dice que Airbnb todavía está «averiguando exactamente cómo ese proyecto de ley afectará al alojamiento» y cuáles son sus propias responsabilidades, pero que trabajará con el gobierno para asegurarse de que sus anfitriones de Quebec sean «conscientes de sus responsabilidades locales».
BC también está considerando cambios en la forma en que hace cumplir las regulaciones sobre alquileres a corto plazo.
Wieditz dice que este cambio, poner la responsabilidad en las plataformas, no en el gobierno o los ciudadanos, para denunciar el mal comportamiento, es significativo y podría servir como modelo para otras provincias.
Anteriormente, si se encontraba una publicación ilegal, podía denunciarse y eliminarse, pero se convirtió en un juego de «golpear un topo» para adelantarse al próximo malhechor, dice.
La legislación de Quebec alienta a “Airbnb a vigilar su propio inventario”, dice.
“Y si Airbnb no lo hace, será responsable”, dice Wieditz. “Creo que esa es la única forma de establecer realmente la responsabilidad”.
Gallagher dice que las regulaciones son «eficaces» para reducir el número de listados en un mercado, pero hacerlo municipio por municipio puede impulsar la demanda a mercados secundarios fuera de los centros urbanos más grandes, como Toronto y Vancouver.
Los destinos turísticos rurales de Canadá en las costas del país o en las estaciones de esquí están experimentando “un gran crecimiento en las listas”, dice, superando a muchas de las ciudades más grandes.
Wieditz dice que el crecimiento de los alquileres a corto plazo en estos mercados ha tenido un impacto negativo en la asequibilidad de la vivienda para los trabajadores temporales que prestan servicios en los destinos turísticos. Entonces, es un desafío para los municipios lograr un equilibrio entre el crecimiento económico que traen los alquileres a corto plazo y mantener viviendas asequibles para los trabajadores, argumenta.
“No pueden permitirse vivir aquí y tienen dificultades para llegar a fin de mes con los salarios del sector servicios”, dice.
Wieditz argumenta que un enfoque provincial como el de Quebec podría ayudar a los municipios más pequeños que no tienen la capacidad de hacer cumplir el tipo de regulaciones que Toronto y Vancouver han hecho funcionar.
Agregar las nuevas reglas de Quebec a los marcos existentes en Toronto y Vancouver podría contribuir en gran medida a restaurar la asequibilidad de la vivienda en otros mercados donde persisten las dudas sobre el impacto de los alquileres a corto plazo en los precios pagados por los residentes, argumenta Wachsmuth.
“Puede tener un impacto bastante significativo con bastante rapidez en términos de reducir el impacto negativo que tienen los alquileres a corto plazo en la asequibilidad de la vivienda”.
— con archivos de Anne Gaviola de Global News
