A finales de 2024, el sector inmobiliario de Israel recibió una noticia que había estado esperando durante mucho tiempo: después de casi cinco años, el Consejo Nacional de Planificación y Construcción aprobó el Plan General Nacional 70 que cubre las áreas alrededor de las estaciones de Metro en Gush Dan. El plan determina los derechos de edificación a lo largo del trazado del Metro previsto y permite el desarrollo en sus proximidades.
Mientras tanto, otros procedimientos relacionados con el Metro, como la fijación de la elevada tasa de mejora que se aplicará a su entorno, han avanzado y han creado mucha incertidumbre. La aprobación del Consejo Nacional de Planificación y Construcción, aunque requiere la confirmación del gobierno para ser absoluta, proporciona la certeza necesaria y permite al mercado comprender las reglas de desarrollo en la enorme superficie de casi 118.000 dunams alrededor del Metro.
El Plan General Nacional 70 define un «área de influencia» para cada estación de Metro, dividida en tres: el área núcleo, hasta unos 100 metros desde la entrada a cada estación; el primer anillo, desde el borde de la zona núcleo hasta unos 300 metros de la estación; y el segundo anillo, desde el borde del primer anillo hasta 800 metros (en el caso de algunas estaciones 600 metros), del centro de la estación. El plan establece reglas de desarrollo y derechos de edificación para cada área, de acuerdo con la «designación de zona» del plan, que determina la mezcla de usos en cada área de influencia.
1. Certeza para el mercado
«El Metro es un acontecimiento urbano. Es mucho más que rutas de transporte», afirma el Adv. Erez Kaminitz, jefe de la práctica de Gobierno y Regulación del despacho de abogados Erdinast, Ben Nathan, Toledano & Co. «El Plan General Nacional 70 toma 109 estaciones a lo largo del recorrido y crea un plan general para las mismas, que de aquí en adelante permitirá una planificación detallada para mejorar el entorno de las estaciones y convertirlas en centros de atracción urbana. Hará realidad la capacidad crear mayor densidad urbana a través del Metro, y permitirá crear un nuevo entorno urbano con menos tráfico y menos coches, y un mayor uso del transporte público.»
«La aprobación del Plan Marco Nacional 70 brinda la certeza que todos estaban esperando», agrega el Adv. Sagiv Hanin, codirector de Planificación y Construcción de Goldfarb Gross Seligman & Co. «La aprobación equivale a la determinación final de las áreas de influencia de las estaciones de Metro, de las que se deriva la intensidad de construcción que se permitirá alrededor de cada una de ellas». La planificación ya ha estado funcionando de acuerdo con estos principios, pero ahora ha sido determinado oficialmente por el Consejo Nacional y dará certeza».
2. El incentivo: un impuesto de mejora reducido
A primera vista, la aprobación del Plan General Nacional 70 debería atraer promotores al entorno del Metro, ahora que las reglas finalmente han sido aclaradas. Esto no ha sucedido durante mucho tiempo, a pesar de que el Estado esperaba que fuera diferente, y el área alrededor de la ruta del Metro no se ha urbanizado a un ritmo elevado, principalmente debido a los altos impuestos, lo que hizo que el desarrollo no valiera la pena financieramente. En junio pasado, una enmienda a la Ley del Metro preveía una reducción del 15% en el «Metro Betterment Levy» a lo largo de la ruta del Metro para cualquier desarrollador que presente una solicitud de permiso de construcción antes de finales de 2030. La aprobación del Plan Esquema Nacional 70 , como parte importante de este rompecabezas, debería hacer que los desarrolladores se pongan manos a la obra y trabajen contrarreloj para obtener un permiso.
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Para que eso suceda, la planificación debe pasar a la siguiente etapa: la etapa de planes detallados a lo largo de la ruta del Metro. El Plan General Nacional 70 es un plan general y no una base para la emisión de permisos de construcción, por lo que es necesario elaborar planos detallados para los alrededores de cada estación. Una vez aprobados, será posible presentar una solicitud de permiso de construcción que aprovechará la tasa reducida del Betterment Levy, pero esto no será nada sencillo.
«El beneficio Metro Betterment Levy es un buen incentivo, pero sólo para los promotores que ya están hasta cierto punto preparados», afirma el Adv. Hanín. «Aquellos que ya conocen la ruta y el entorno, que actúan en las zonas de influencia, seguramente podrán avanzar y conseguirán presentar la solicitud de permiso dentro del plazo definido».
3. El desafío: Tel Aviv
Todo el tiempo, muchos en el mercado han argumentado que el Plan General Nacional 70 no otorga suficientes derechos de construcción, ciertamente debido a los altos impuestos. A pesar del incentivo fiscal, hay quienes todavía afirman que así es. Las reclamaciones provienen principalmente de los promotores, que por supuesto tienen un claro interés en obtener mayores derechos de construcción, pero sus reclamaciones deben tenerse en cuenta en relación con una ciudad concreta: Tel Aviv.
Principalmente los promotores afirman que en Tel Aviv, el Plan Esquema Nacional 70 proporciona derechos de construcción más bajos que el plan Esquema Urbano TA/5000, que está actualmente en vigor, y el TA/5500, una actualización del plan existente, que está en proceso de ser formulado.
El Plan Esquema Nacional 70 y el plan esquemático de Tel Aviv otorgan derechos sobre la base de la superficie construida dividida por la superficie del terreno. Si una parcela tiene 1.000 metros cuadrados de superficie y la relación entre la superficie construida y la superficie del terreno es 4, entonces los derechos de construcción serán de 4.000 metros cuadrados. Los promotores afirman que, si bien el plan general de Tel Aviv ofrece una proporción de 12, e incluso 15 en ciertos lugares, la proporción más alta entre superficie construida y superficie terrestre en el Plan General Nacional 70 es sólo nueve.
Sin embargo, el Plan General Nacional 70 establece que se trata de un ratio mínimo y en las modificaciones finales se añadió la posibilidad de un incentivo para aumentarlo. Por cada adición de uno a la relación, la Comisión Distrital de Urbanismo y Edificación podrá aumentar en un 5% la superficie destinada a uso no residencial, de acuerdo con las necesidades urbanísticas, lo que deberá favorecer a las autoridades locales. Hay quienes afirman que ni siquiera esto es suficiente.
«Los promotores con los que hemos hablado, especialmente en Tel Aviv, dicen que en muchas de las estaciones de Tel Aviv no hay buenas noticias en lo que respecta a la superficie terrestre», dice Kaminitz. «El Plan General Nacional habla de un mínimo, y la idea es que seguramente será posible aumentar la proporción después de un examen más detallado, pero los promotores dicen que esto es una ilusión y que las autoridades locales no permitirán un aumento de derechos excepto en los lugares donde esto también sirve. Ciertamente veo un problema en Tel Aviv, y es precisamente allí donde el desarrollo alrededor del Metro es más desafiante. Por otro lado, esto significa que fuera de Tel Aviv el Metro. Podría ser una noticia muy importante».
4. Propietarios privados
Las áreas de influencia alrededor de las estaciones del Metro cubren una gran cantidad de terreno y muchos activos de propiedad privada de personas que no necesariamente son desarrolladores que planean reurbanizar el terreno. El Metro pasará por 24 autoridades locales, desde Rehovot en el sur hasta Ra’anana en el norte, y a lo largo de la ruta hay numerosos propietarios privados que también necesitarán comprender cómo les afecta la aprobación del Plan General Nacional 70.
«El propietario de un activo dentro del área de influencia del Metro tiene que familiarizarse con la información urbanística que le proporciona el Plan Marco Nacional 70», afirma Hanin. «Si vivo en un barrio de casas con jardín, por ejemplo, es muy importante que sepa la densidad de construcción que se permitirá, incluso si no planeo hacer nada por mi cuenta. Si vivo en un edificio antiguo en una zona de influencia, y tengo la mirada puesta en la renovación urbana, necesito entender el potencial urbanístico si planeo comprar un activo o venderlo, o emprender alguna iniciativa inmobiliaria, tengo que familiarizarme con; y estudiar la información de planificación relevante en el Plan General Nacional. 70.»
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 12 de enero de 2025.
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