De todas las razones por las que podría resultar difícil pagar el alquiler cada mes, ¿tenía en su lista algún cártel ilegal impulsado por algoritmos?
Millones de personas en todo Estados Unidos están pagando un alquiler mucho más alto del que pueden pagar razonablemente, y los precios de las viviendas de alquiler están aumentando. mucho más rápido que el ingreso familiar. En 2022, 22,4 millones de hogares estadounidenses estaban gastar más del 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, frente a 20,4 millones en 2019.
Muchos de estos hogares enfrentaron graves cargas de costos, con un máximo histórico de 11,6 millones luchando con costos de vivienda que consumen más de la mitad de sus ingresos. En Chicago, Cincinnati, Minneapolis, Virginia Beach y Washington, los precios de alquiler año tras año son subiendo a tasas de dos dígitos.
Varios factores impulsar el alto costo de los alquileresincluida una demanda creciente, una oferta cada vez menor de unidades de bajo alquiler, el aumento del costo de capital para construir nuevas viviendas de alquiler y barreras regulatorias que restringen la construcción de unidades multifamiliares.
Pero hay otro factor sorprendente que hace subir los precios de los alquileres: los propietarios se confabulan con la ayuda de la tecnología. Estados Unidos El Departamento de Justicia está demandando la empresa RealPage, Inc.acusándolo de vender software a propietarios que les permite fijar precios colectivamente: la práctica ilegal de fijación de precios. Como ex funcionario de la División Antimonopolio del Departamento de Justicia y profesor de derechoHe estado siguiendo el caso de cerca.
Los peligros de la fijación de precios
La Comisión Federal de Comercio define la fijación de precios como un acuerdo, conspiración o combinación entre competidores para aumentar, fijar o de otro modo mantener el precio al que se venden sus bienes o servicios.
Cualquier acuerdo que restringe la competencia de precios viola las leyes antimonopolio. Ejemplos de acuerdos de fijación de precios incluyen compromisos entre competidores de mantener los precios firmes, adoptar una fórmula estándar para calcular los precios o adherirse a una tarifa mínima o un programa de precios.
Por lo tanto, cuando los competidores comparten información patentada y confidencial sobre los precios actuales (directa o indirectamente a través de un intermediario) para estabilizar o controlar los precios de la industria, tienen cruzó la línea en colusión ilegal, según la FTC. Ese es el caso en gran parte del mercado de alquiler de Estados Unidos, sostiene el Departamento de Justicia.
Un algoritmo para todos
En agosto de 2024, el Departamento de Justicia y ocho estados presentaron una demanda en un tribunal federal de Carolina del Norte contra RealPage. El Departamento de Justicia acusó a la empresa de vender software a propietarios que recopila información no pública de propietarios competidores y utiliza esa información combinada para hacer recomendaciones de precios.
Foto AP/Mark Schiefelbein
Los propietarios que utilizan el software ingresan los precios de alquiler que cobran y el software agrega todos los datos de los clientes de la empresa. Luego, el algoritmo del software hace recomendaciones sobre cuánto cobrar. Las recomendaciones son generalmente más alto que la tasa actual del mercadoy la mayoría de los clientes toman las recomendacionesque hacen subir los precios en un mercado.
Incluso si los propietarios conservan cierta autoridad para desviarse de las recomendaciones del algoritmo, es ilegal que los propietarios competidores deleguen conjuntamente aspectos clave de sus precios a un algoritmo común. según la demanda del Departamento de Justicia. El Departamento de Justicia declaró que “RealPage sustituye la competencia por la coordinación. Sustituye la unidad por la rivalidad. Subvierte la competencia y el proceso competitivo. Lo hace de forma abierta y directa, y los inquilinos estadounidenses son los que pagan el precio”.
El caso es inusual porque, a diferencia de un cártel típico de fijación de precios, los propietarios utilizaron los algoritmos de RealPage para mejorar drásticamente su capacidad para participar en la fijación de precios. La fijación algorítmica de precios suele ser más fácil y eficaz que otros tipos de comportamiento de cárteles. El software puede agregar fácilmente cantidades masivas de datos patentados, optimizar las ganancias de los cárteles, monitorear en tiempo real las desviaciones de los precios de los cárteles y minimizar los incentivos para hacer trampa.
“Es mucho más fácil fijar precios cuando lo subcontratas a un algoritmo versus cuando estás compartiendo sobres manila en una habitación llena de humo”, dijo el jefe antimonopolio del Departamento de Justicia, Jonathan Kanter, al New York Times.
Desde 2022, RealPage y varios administradores de propiedades han sido acusados en más de 30 demandas colectivas alegando que el software RealPage se utiliza para fijar ilegalmente los precios de alquiler. Los tribunales federales tienden a ser comprensivos con tales argumentos, como lo demuestra la denegación de una moción para desestimar el caso en uno de los juicios privados presentado contra RealPage.
En ese caso, el tribunal sostuvo que un podría existir un acuerdo de fijación de precios como cuestión de derecho. Los propietarios proporcionaron al sistema algorítmico de RealPage sus datos comerciales patentados, sabiendo que RealPage exigiría lo mismo a sus competidores y utilizaría todos esos datos para recomendar precios de alquiler a todos los clientes de la empresa.
¿Fijación de precios clásica o decisiones basadas en datos?
Algunos propietarios parecen ser conscientes de que al compartir información confidencial sobre precios con el software de RealPage, estaban facilitando el seguimiento y el aumento ilegal de los precios de alquiler. La denuncia del Departamento de Justicia citó a un propietario Al comentar sobre el software de RealPage, “Siempre me gustó este producto porque su algoritmo utiliza datos propietarios de otros suscriptores para sugerir alquileres y plazos. Eso es la clásica fijación de precios”.
Incluso los propios ejecutivos de RealPage se han jactado de que cuando los propietarios utilizan colectivamente su software, pueden utilizar «todas las oportunidades posibles para aumentar el precio”, según la denuncia.
RealPage argumentó que su software “simplemente ayuda a los propietarios a tomar decisiones basadas en datos”en un mercado competitivo. La compañía afirma que sus herramientas están diseñadas para reflejar las condiciones del mercado y optimizar las tasas de ocupación, no para fijar precios.
La empresa describe el impacto de su supuesta colusión con los propietarios como “una marea creciente [that] levanta todos los barcos.” Quizás una mejor descripción de su servicio es una marea creciente que eleva todos los barcos para aquellos que tienen uno.
El caso del Departamento de Justicia y los casos privados se encuentran en las primeras etapas del litigio. Si el departamento tiene éxito, a RealPage se le prohibirá participar en prácticas anticompetitivas relacionadas con ayudar a los propietarios a compartir información de precios patentada.
